STJ — DECISÃO AREsp 2954123 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por NOVAENGE INVESTIMENTOS, EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. e NOVO MANDATO EDIFICACOES, EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 779-786): Apelação Cível. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Sentença que julgou procedente em parte a pretensão. Devolução integral da quantia paga. Descabimento. Culpa concorrente. Atraso na obtenção do "habite-se" e inadimplência da promitente compradora, circunstância que, inclusive, ensejou notificação judicial da promitente compradora em relação ao pagamento do saldo devedor. Se de um lado houve atraso na prestação do fornecedor no tocante à conclusão das obras do empreendimento no prazo pactuado, por outro a promitente compradora deixou de adimplir o saldo do preço quando a unidade já se encontrava pronta e acabada, exsurgindo daí a culpa concorrente pelo rompimento contratual. A devolução dos valores desembolsados no negócio jurídico - o que inclui o sinal e a comissão de corretagem - não deve ser integral, mas sim parcial, não se devendo cogitar, em tal hipótese, de incidência ou de inversão de cláusula penal pactuada para o caso de inadimplência exclusiva do promitente comprador, haja vista a culpa concorrente ora evidenciada. Ante a jurisprudência do STJ que considera razoável a retenção no percentual de 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador, é justo que, em se tratando de culpa recíproca, haja a repartição igualitária do ônus, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito. Reforma da sentença para reduzir o valor da condenação, com fixação de percentual retenção sobre o total da quantia paga pela parte autora, observando-se os limites do pedido. Correção monetária pelo índice oficial da Corregedoria do TJERJ. Juros de mora a contar da citação. RECURSO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO. APELAÇÃO DA AUTORA DESPROVIDA Nos primeiros embargos de declaração, os embargos opostos pela parte ré foram parcialmente providos para corrigir erro material no percentual de retenção (15%), e os embargos opostos pela autora foram desprovidos (fls. 825-834). Já nos segundos embargos de declaração, estes foram desprovidos (fls. 865-871). No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos arts. 394, 395, 413, 724 e 725 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que: a) a decisão recorrida violou o dispositivo ao determinar a devolução da comissão de corretagem porque, mesmo com desistência do contrato pelo comprador, continua sendo devida a remuneração ao corretor; b) a remuneração é devida ao corretor se o resultado da mediação foi alcançado. Assim, havendo arrependimento do comprador, persiste a obrigação de pagamento da corretagem; c) o percentual de devolução de 85% do valor pago é manifestamente excessivo, devendo ser reduzido para 75% dos valores pagos; c) não houve mora da vendedora, e a rescisão foi por iniciativa do comprador, devendo os juros de mora incidir apenas após o trânsito em julgado, não podendo fluir da citação; d) a rescisão decorreu da incapacidade financeira da autora em prosseguir com os pagamentos, sobretudo o saldo final; e e) o percentual de retenção de 15% é insuficiente para recompor os prejuízos e desestimular desistências, devendo ser majorado. Contrarrazões apresentadas às (fls. 972-980). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 982-989), com fundamento na necessidade de reexame do conjunto fático-probatório (Súmula n. 7/STJ) e na Súmula n. 279/STF, o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 1.048-1.051). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Colhe-se do teor da peça do Recurso Especial que as teses vinculadas à suposta ofensa aos arts. 394, 395, 413, 724 e 725 do Código Civil repousam na alegação de que seria indevida a devolução da comissão de corretagem, de que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa do comprador razão pela qual os juros de mora deveriam incidir apenas após o trânsito em julgado , bem como no pleito de aumento do percentual de retenção para 25%, matérias que demandam o reexame de fatos, documentos e cláusulas contratuais, o que é incabível em sede de recurso especial. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Colhe-se do teor da peça do Recurso Especial que as teses vinculadas à suposta ofensa aos arts. 394, 395, 413, 724 e 725 do Código Civil repousam na alegação de que seria indevida a devolução da comissão de corretagem, de que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa do comprador razão pela qual os juros de mora deveriam incidir apenas após o trânsito em julgado , bem como no pleito de aumento do percentual de retenção para 25%, matérias que demandam o reexame de fatos, documentos e cláusulas contratuais, o que é incabível em sede de recurso especial. Ora, o Tribunal de origem se baseou, expressamente, em cláusulas contratuais para definir prazo de entrega e mora da vendedora, ora recorrente, bem como fundamentou sua decisão no conjunto fático-probatório para concluir pela culpa concorrente das partes e, a partir de então, fixar percentual da multa de retenção e termo inicial dos juros, bem como determinar a devolução da comissão de corretagem. Para melhor compreensão, seguem trechos do acórdão impugnado (fls.782-785): A despeito do atraso de aproximadamente 5 meses na obtenção do "habite-se", o qual foi concedido em 21/07/2014, é certo que a parte autora veio a ficar inadimplente com as parcelas vencidas a partir do mês seguinte, em agosto de 2014. Tal circunstância ensejou a notificação judicial pelo que se tem também caracterizada a mora da promitente compradora Conforme se infere, se de um lado houve atraso por outro a promitente compradora deixou de adimplir o saldo do preço quando a unidade já se encontrava pronta e acabada, exsurgindo daí a culpa concorrente Não merece acolhimento a alegação no sentido de que a parte autora só teria efetuado o pagamento da quantia de R$ 29.960,38, pois o argumento desconsidera o valor pago a título de comissão de corretagem Sucede que a mencionada tese juros a partir do trânsito em julgado é inaplicável ao presente caso, uma vez que não se trata de resolução contratual imotivada, haja vista o reconhecimento da culpa concorrente entre as partes devendo ser mantida a data da citação como termo inicial dos juros de mora . Dessa forma, rever o entendimento do acórdão impugnado nos pontos invocados pela parte recorrente implica o revolvimento de matéria fático-probatória e, principalmente, na interpretação das cláusulas do contrato em questão, o que é inviável em sede de recurso especial, à luz dos óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 desta Corte. A respeito do tema, seguem julgados da Terceira Turma do STJ: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESPONSABILIDADE PELA INFRAESTRUTURA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE FUNDAMENTO AUTÔNOMO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7, 83 DO STJ E 283 DO STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NA EXTENSÃO, DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se discute a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, com pedido de devolução integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, em razão de inadimplemento contratual imputado à vendedora. 2. O Tribunal de origem reconheceu a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual, determinando a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, afastando a aplicação do artigo 32-A, II, da Lei 13.786/2018, e fixando os juros de mora a partir da citação. 3. A parte agravante sustenta que a responsabilidade pela infraestrutura do loteamento seria do Município, que a devolução integral dos valores pagos viola o artigo 32-A, II, da Lei 13.786/2018, e que os juros de mora deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a responsabilidade pela implementação da infraestrutura do loteamento pode ser atribuída ao Município; (ii) a devolução integral dos valores pagos pelo comprador é devida em caso de inadimplemento contratual da vendedora; e (iii) os juros de mora devem incidir a partir da citação ou do trânsito em julgado. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O acórdão recorrido enfrentou adequadamente as questões suscitadas pelas partes, apresentando fundamentação suficiente, não se verificando omissão, contradição ou obscuridade a justificar a alegação de violação aos artigos 489, §1º, IV, e 1022 do CPC. 6. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a responsabilidade pela implementação da infraestrutura do loteamento pode ser atribuída ao Município; (ii) a devolução integral dos valores pagos pelo comprador é devida em caso de inadimplemento contratual da vendedora; e (iii) os juros de mora devem incidir a partir da citação ou do trânsito em julgado. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O acórdão recorrido enfrentou adequadamente as questões suscitadas pelas partes, apresentando fundamentação suficiente, não se verificando omissão, contradição ou obscuridade a justificar a alegação de violação aos artigos 489, §1º, IV, e 1022 do CPC. 6. O Tribunal de origem concluiu que a responsabilidade pela infraestrutura do loteamento é da vendedora, com base na interpretação das cláusulas contratuais e na legislação aplicável, afastando a tese de que o encargo seria do Município. A análise das alegações da agravante, nesse ponto, demandaria reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. A devolução integral dos valores pagos pelo comprador foi determinada com fundamento na culpa exclusiva da vendedora pela rescisão contratual, premissa autônoma e suficiente adotada pelo acórdão recorrido. Como tal fundamento não foi especificamente impugnado no recurso especial, aplica-se, por analogia, a Súmula 283 do STF, que impede o conhecimento do recurso quando deixa de enfrentar fundamento suficiente e autônomo da decisão recorrida. 8. Os juros de mora devem incidir a partir da citação, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do STJ, em casos de inadimplemento contratual da vendedora. IV. DISPOSITIVO 9. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, na extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 3.016.097/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025.) Direito civil. Recurso especial. Rescisão contratual. Compra e venda de unidade hoteleira. Percentual de retenção. Comissão de corretagem. Aplicação do CDC. Recurso parcialmente conhecido e IM provido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por Patrimônio Incorporações e Construções Ltda. contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, proferido nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por adquirente de unidade hoteleira autônoma. 2. Na origem, a autora firmou compromisso de compra e venda de unidade hoteleira, buscando a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, alegando onerosidade excessiva. O juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato e condenou a ré à restituição de 90% das quantias adimplidas. O Tribunal local manteve a sentença, aplicando a Súmula 543 do STJ e afastando alegações de cerceamento de defesa. 3. No recurso especial, a recorrente alegou violação ao art. 1.022 do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional, e insurgiu-se contra a aplicação do CDC, a irretratabilidade do compromisso de compra e venda, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa e a majoração do percentual de retenção, inclusive para abranger a comissão de corretagem. II. Questão em discussão 4. Há três questões em discussão: (i) saber se o compromisso de compra e venda oriundo da incorporação imobiliária é irretratável, nos termos do art. 32, § 2º, da Lei nº 4.591/1964; (ii) saber se é possível a majoração do percentual de retenção para abranger a comissão de corretagem, considerando o Tema 938 do STJ; e (iii) saber se houve cerceamento de defesa e decisão surpresa pela inversão do ônus da prova apenas na sentença. III. Razões de decidir 5. A irretratabilidade prevista no art. 32, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 não impede a resolução do contrato a pedido do comprador, com restituição imediata das parcelas pagas, conforme Súmula 543 do STJ e à luz do CDC. 6. A fixação do percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo comprador, nos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, deve observar as circunstâncias do caso concreto. No caso, o percentual de 10% foi considerado adequado pelo Tribunal local, não sendo possível sua revisão em sede especial devido aos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. Não houve cerceamento de defesa ou decisão surpresa, pois o julgamento antecipado da lide foi fundamentado na suficiência das provas constantes dos autos, conforme os arts. 370 e 371 do CPC/2015. IV. Dispositivo e tese Recurso especial parcialmente conhecido e, na parte conhecida, improvido. (REsp n. 2.154.606/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025.) DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. No caso, o percentual de 10% foi considerado adequado pelo Tribunal local, não sendo possível sua revisão em sede especial devido aos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. Não houve cerceamento de defesa ou decisão surpresa, pois o julgamento antecipado da lide foi fundamentado na suficiência das provas constantes dos autos, conforme os arts. 370 e 371 do CPC/2015. IV. Dispositivo e tese Recurso especial parcialmente conhecido e, na parte conhecida, improvido. (REsp n. 2.154.606/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025.) DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. I. Caso em exame 1. Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais. 2. O Tribunal de origem afastou a aplicação do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, por entender que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da vendedora, inviabilizando a retenção de até 50% dos valores pagos. Determinou a restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, e aplicou multa contratual de 10% sobre os valores pagos. 3. O recurso especial foi inadmitido pelo Tribunal de origem, com fundamento na necessidade de reexame de matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas contratuais, vedados pelas Súmulas 5 e 7 do STJ, além de obstar a análise do alegado dissídio jurisprudencial. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se é possível aplicar o art. 67-A da Lei nº 13.786/2018 para permitir a retenção de até 50% dos valores pagos e da comissão de corretagem, considerando a culpa exclusiva da vendedora pela rescisão contratual. III. Razões de decidir 5. A rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da vendedora, em razão de atraso injustificado na entrega do imóvel, o que afasta a aplicação do art. 67-A da Lei nº 13.786/2018, que se aplica apenas em casos de inadimplemento absoluto do adquirente. 6. A restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, está em conformidade com a Súmula 543 do STJ, que determina a devolução integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor. 7. A análise do recurso especial demandaria reexame de matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 8. O dissídio jurisprudencial alegado não pode ser conhecido, pois está apoiado em fatos e não na interpretação da lei, sendo também obstado pela Súmula 7 do STJ. IV. Dispositivo 9. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.873.582/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.) Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para o montante equivalente a 12% do valor atualizado da condenação. Publique-se. Intime-se. EMENTA

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