STJ — DECISÃO AREsp 3125761 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Examina-se agravo interno contra decisão da Presidência do STJ, de fls. 1.017-1.018 (e-STJ), que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da incidência da Súmula 182/STJ. Em face das razões de fls. 1.022-1.040 (e-STJ), reconsidero a decisão e passo a novo exame do agravo interposto por RENATA BORGES PEREIRA PELLEGRINO contra decisão que não admitiu o recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. Agravo em recurso especial interposto em: 22/8/2025. Concluso ao gabinete em: 24/3/2026. Ação: de arbitramento de aluguéis, ajuizada por ADRIANA BORGES PEREIRA, em face de RENATA BORGES PEREIRA PELLEGRINO, na qual requer o pagamento de 50% (cinquenta por cento) do valor de mercado do aluguel pelo uso exclusivo do imóvel, desde a citação até a venda ou desocupação. Sentença: julgou procedentes os pedidos para condenar a requerida ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) do valor do aluguel do imóvel localizado no bairro de Botafogo, no montante de R$ 3.850,00 (três mil oitocentos e cinquenta reais), desde a citação, até que o imóvel seja vendido ou a requerida deixe o imóvel. Ademais julgou parcialmente procedente a reconvenção para condenar a requerida ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) dos valores das notas apresentadas, bem como extinguir o pedido de exigir contas em relação a outro imóvel em condomínio. Acórdão: negou provimento aos recursos de apelação interpostos por ambas as partes, nos termos da seguinte ementa: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL QUE CONDENOU A RÉ AO PAGAMENTO DE 50% DO VALOR DO ALUGUEL DO IMÓVEL OBJETO DA LIDE, NO MONTANTE DE R$ 3.850,00 (TRÊS MIL OITOCENTOS E CINQUENTA REAIS), DESDE A CITAÇÃO EM 23/10/2023 ATÉ QUE O IMÓVEL SEJA VENDIDO OU A RÉ DEIXE O IMÓVEL, JULGOU PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO RECONVENCIONAL, CONDENANDO A AUTORA AO PAGAMENTO DE 50% DOS VALORES DAS NOTAS APRESENTADAS PELA RÉ, BEM COMO JULGOU EXTINTO O FEITO COM RELAÇÃO AO PEDIDO DE EXIGIR CONTAS EM RELAÇÃO A OUTRO IMÓVEL QUE AS PARTES POSSUEM EM CONDOMÍNIO. Em seu recurso de apelação a Ré alega, primeiramente, que a sentença ignorou a análise de imóveis comparáveis no mesmo condomínio, apresentados pela Demandada, que possuem características idênticas ao imóvel em litígio, razão pela qual defende que o valor locatício constante do laudo homologado pelo Juízo se encontra desatualizado e não reflete com precisão o valor de mercado real à época da demanda, bem como que a sentença não considerou o laudo técnico de imobiliária certificada e homologada pelo COFECI - Conselho Federal de corretores e Avaliadores de Imóvel, com valores atualizados de venda e locação de imóveis no mesmo condomínio. Ocorre que a insatisfação de uma das partes com o resultado obtido pelo perito não é motivo suficiente para a impugnação do trabalho realizado pelo expert, com a substituição do profissional e renovação da prova até que se alcance o resultado almejado. Aplicação da Súmula nº 155 deste Tribunal. Expert do Juízo que, em seu esclarecimento asseverou ter sido utilizada metodologia mais recomendada para o caso em tela de acordo com as normas técnicas vigentes. Ademais, verificou-se dos autos que a Ré somente apresentou parecer técnico após a realização da perícia e os devidos esclarecimentos. Descabimento da impugnação do laudo pericial nesse momento processual. Sustenta a Ré, ainda, que houve omissão na sentença quanto à proposta de venda do imóvel e quanto à prestação de contas do outro imóvel comum. O magistrado, em sede de ação de arbitramento de aluguel, não deve, nem pode entrar na seara da alienação de imóvel comum, demandando a propositura de ação competente para a extinção de condomínio. Ausência de omissão da sentença com relação ao pedido da Ré de prestação de contas de outro imóvel comum com a Autora. Sustenta a Ré que o arbitramento dos aluguéis com base no mercado de 2024, desconsiderando a retração do mercado imobiliário durante a pandemia em 2020, 2021 e 2022, é uma contradição que gera prejuízo à Ré, defendendo a aplicação da Teoria da Imprevisão, pugnando pela fixação dos aluguéis considerando os preços praticados no mercado durante a pandemia, aplicando-se correção monetária a partir de 2020. Tal alegação sequer pode ser apreciada por este órgão julgador, porquanto se trata de inovação em sede recursal. Quando da apresentação da quesitação a ser respondida pelo perito, a Ré em nenhum momento questionou o valor locatício do período da pandemia e nas diversas impugnações que apresentou quanto ao laudo também não abordou tal matéria. Além disso, o certo é que a Teoria da imprevisão, prevista nos arts. 478 e 480 do Código Civil, diz respeito à possibilidade de ocorrência de fatos novos que não podiam ser previstos pelas partes nem podem ser imputados a elas, os quais trazem reflexos para a execução do contrato. No caso, não há contrato entre as partes, de maneira que, de qualquer forma, não se aplicaria a invocada Teoria no processo em questão. Outrossim, a situação financeira da Ré não pode ser fundamento para a redução do valor locatício calculado pelo perito do Juízo. Com relação ao recurso de apelação da Autora, esta impugna o acolhimento parcial do pedido reconvencional, afirmando que a sentença não discriminou as benfeitorias consideradas necessárias, úteis ou voluptuárias, violando o disposto nos artigos 96, 97 e 98 do Código Civil, de forma que defende que sua condenação ao ressarcimento de valores sem a devida análise da natureza das benfeitorias gera evidente enriquecimento sem causa por parte da Ré. Afirma, ainda, que não foi informada da realização das obras pela Ré e o Código Civil, em seu art. 96, é claro ao exigir que benfeitorias em imóveis comuns, para serem ressarcidas, devem ter ciência e concordância de todos os coproprietários, o que não ocorreu. Apesar de não ter havido prévia concordância da coproprietária, ora Autora, uma vez comprovada a necessidade das benfeitorias, não é razoável que quem as fez arque sozinho com as despesas correspondentes, pois as melhorias realizadas no imóvel acabam por beneficiar todos os coproprietários. Com relação ao recurso de apelação da Autora, esta impugna o acolhimento parcial do pedido reconvencional, afirmando que a sentença não discriminou as benfeitorias consideradas necessárias, úteis ou voluptuárias, violando o disposto nos artigos 96, 97 e 98 do Código Civil, de forma que defende que sua condenação ao ressarcimento de valores sem a devida análise da natureza das benfeitorias gera evidente enriquecimento sem causa por parte da Ré. Afirma, ainda, que não foi informada da realização das obras pela Ré e o Código Civil, em seu art. 96, é claro ao exigir que benfeitorias em imóveis comuns, para serem ressarcidas, devem ter ciência e concordância de todos os coproprietários, o que não ocorreu. Apesar de não ter havido prévia concordância da coproprietária, ora Autora, uma vez comprovada a necessidade das benfeitorias, não é razoável que quem as fez arque sozinho com as despesas correspondentes, pois as melhorias realizadas no imóvel acabam por beneficiar todos os coproprietários. Dessa forma, quem efetuou as despesas deve ser indenizado, sob pena de enriquecimento sem causa dos demais. Outrossim, em sua contestação à reconvenção apresentada pela Ré a Autora sequer questiona a natureza das benfeitorias realizadas pela Ré, somente as impugnando-as sob a alegação de que não foram autorizadas por ela. Desta forma, escorreita a condenação da Autora ao pagamento de 50% dos valores das notas apresentadas pela Ré. Manutenção da sentença. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS. (e-STJ fls. 788-790) Embargos de Declaração: opostos por RENATA BORGES PEREIRA PELLEGRINO, foram rejeitados. Recurso especial: alega violação dos arts. 85, § 2º, 371, 479, 489, § 1º, IV a VI, e 1.022 do CPC, 317 e 884 do CC, e 5º, LV da CF, bem como dissídio jurisprudencial. Afirma que o tribunal não realizou apreciação crítica do laudo pericial e dos pareceres técnicos apresentados, comprometendo a motivação adequada e o contraditório técnico. Aduz que a majoração dos honorários recursais não observa os critérios legais de razoabilidade e proporcionalidade. Argumenta que a retração do mercado imobiliário durante a pandemia impõe revisão dos parâmetros locatícios pela teoria da imprevisão. Além da negativa de prestação jurisdicional, assevera que há enriquecimento sem causa da requerente diante do uso exclusivo de outro imóvel comum sem prestação de contas. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da violação de dispositivo constitucional A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de súmula, de dispositivo constitucional ou de qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no art. 105, III, "a" da CF/88. Nesse sentido: REsp 2.150.045/SP, Terceira Turma, DJEN 4/4/2025; AgInt nos EDcl no AREsp 2.547.577/RJ, Primeira Turma, DJe 22/11/2024; AgInt no AREsp 2.377.757/TO, Segunda Turma, DJe 29/11/2023. - Da violação do art. 1.022 do CPC Aplica-se, na hipótese, a Súmula 284/STF, uma vez que a parte recorrente alega violação do art. 1.022 do CPC, mas não especifica os incisos que teriam sido contrariados, o que evidencia a deficiência de sua fundamentação. Ademais, é importante salientar que a menção genérica ao artigo de lei supostamente violado sugere a interpretação de que a alegada violação se refere apenas ao seu caput, que serve meramente como introdução ao conjunto de normas estabelecidas nos seus incisos, parágrafos e alíneas. No mesmo sentido: AgInt no AgInt no AREsp n. 2.260.168/DF, Terceira Turma, DJe de 6/12/2023 e AgInt no AREsp n. 2.158.801/RJ, Quarta Turma, DJe de 6/11/2023. - Da violação do art. 489 do CPC Do exame do acórdão recorrido, constata-se que as questões de mérito foram devidamente analisadas e discutidas, de modo que a prestação jurisdicional foi esgotada. É importante salientar que a ausência de manifestação a respeito de determinado ponto não deve ser confundida com a adoção de razões contrárias aos interesses da parte. Logo, não há contrariedade ao art. 489 do CPC, pois o Tribunal de origem decidiu de modo claro e fundamentado. No mesmo sentido: AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.547.208/SP, Terceira Turma, DJe 19/12/2019 e AgInt no AREsp n. 1.480.314/RJ, Quarta Turma, DJe 19/12/2019. - Da existência de fundamento não impugnado A parte agravante não impugnou os fundamentos utilizados pelo TJ/RJ, no sentido de que: (i) "a Ré somente apresentou parecer técnico após a realização da perícia e os devidos esclarecimentos" (e-STJ fl. 794), sendo "completamente descabida a impugnação do laudo pericial nesse momento processual" (e-STJ fl. 794), havendo, portanto, preclusão; (ii) houve inovação recursal sobre a aplicação da teoria da imprevisão à hipótese ora analisada; No mesmo sentido: AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.547.208/SP, Terceira Turma, DJe 19/12/2019 e AgInt no AREsp n. 1.480.314/RJ, Quarta Turma, DJe 19/12/2019. - Da existência de fundamento não impugnado A parte agravante não impugnou os fundamentos utilizados pelo TJ/RJ, no sentido de que: (i) "a Ré somente apresentou parecer técnico após a realização da perícia e os devidos esclarecimentos" (e-STJ fl. 794), sendo "completamente descabida a impugnação do laudo pericial nesse momento processual" (e-STJ fl. 794), havendo, portanto, preclusão; (ii) houve inovação recursal sobre a aplicação da teoria da imprevisão à hipótese ora analisada; (iii) "O magistrado, em ação de arbitramento de aluguel, não deve, nem pode entrar na seara da alienação de imóvel comum, demandando a propositura de ação competente para a extinção de condomínio" (e-STJ fl. 794) ou prestação de contas, razão pela qual deve ser mantido o acórdão recorrido. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 283/STF. Nesse sentido: AgInt no REsp 2.072.391/SP, Quarta Turma, DJe de 25/4/2024; e AgInt no REsp n. 2.013.576/SP, Terceira Turma, DJe de 11/4/2024. - Do reexame de fatos e provas Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere às conclusões do laudo pericial, à proporcionalidade dos honorários arbitrados, bem como quanto à ocorrência de enriquecimento sem causa ou de necessidade de compensação, na hipótese, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. - Da divergência jurisprudencial Além disso, a incidência da Súmula 7 desta Corte acerca do tema que se supõe divergente, impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. Isso porque, a demonstração da divergência não pode estar fundamentada em questões de fato, mas apenas na interpretação do dispositivo legal. Nesse sentido: AgInt no AREsp 1.974.371/RJ, Terceira Turma, DJe 22/11/2023 e REsp 1.907.171/RJ, Quarta Turma, DJe 11/1/2024. Forte nessas razões, nos termos do parágrafo 2º do artigo 1.021 do CPC, RECONSIDERO a decisão de fls. 1.017-1.018 (e-STJ), para CONHECER do agravo e, com fundamento no artigo 932, III e IV, "a", do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHECER PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGAR-LHE PROVIMENTO. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, condeno a parte agravante, a título de honorários recursais, ao pagamento de mais 2% (dois por cento) em favor do procurador da parte agravada, observados os efeitos de eventual concessão do benefício de gratuidade de justiça. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar a condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. DESCABIMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA 284/STF. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Ação de arbitramento de aluguéis. 2. A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de dispositivo constitucional, de súmula ou de qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no art. 105, III, "a" da CF/88. 3. A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial. 4. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, inexiste violação do art. 489 do CPC. 5. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial. 6. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 7. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 8. Reconsidero a decisão de fls. 1.017-1.018 (e-STJ). Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.

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