STJ — DECISÃO REsp 2263373 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto pelo PROJETO RESIDENCIAL X15 SPE LTDA., com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO assim ementado (fls. 598-599): DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÕES CÍVEIS. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU.I. CASO EM EXAME: 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de revisão de contrato de nanciamento habitacional, reconhecendo o atraso na entrega da obra e condenando as rés à restituição de juros de obra, indenização por lucros cessantes e danos morais. A construtora busca a reforma da sentença para prorrogar o prazo de entrega, limitar a devolução de juros de obra, afastar ou minorar lucros cessantes e danos morais, e atribuir as taxas condominiais à autora. A autora, por sua vez, pleiteia a solidariedade da CEF em todas as indenizações, a incidência de juros de mora desde o evento danoso para lucros cessantes, a solidariedade das rés para condomínio e IPTU, a devolução em dobro de cobranças indevidas, o reconhecimento de sucumbência mínima e a solidariedade nos honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há sete questões em discussão: (i) a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal (CEF) pelo atraso na obra e pelas indenizações; (ii) a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega da obra devido à pandemia de COVID-19; (iii) a legitimidade da cobrança de juros de obra após o prazo contratual e a forma de restituição (simples ou em dobro); (iv) o cabimento e o cálculo de lucros cessantes, bem como o termo inicial dos juros de mora sobre eles; (v) o cabimento e o valor da indenização por danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel; (vi) a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU antes da entrega das chaves; e (vii) a xação dos honorários advocatícios de sucumbência e a solidariedade entre as rés. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A CEF atua como agente scalizador, e não apenas nanceiro, tendo poderes de interferência direta na execução do projeto e na substituição da construtora. Assim, há solidariedade das rés na responsabilidade pela entrega da unidade habitacional, com a Construtora responsável pela efetivação das obras no prazo e a CEF pela scalização do cumprimento do prazo, conforme entendimento do TRF4 (AC 5081009-57.2018.4.04.7100). 4. O pedido da construtora de prorrogação do prazo de entrega da obra em 180 dias, mais 60 dias após o CVCO, não foi acolhido, pois não houve demonstração de análise técnica e autorização expressa da CEF para tal prorrogação, conforme previsão contratual. A pandemia de COVID-19 não justi ca a aplicação da teoria da imprevisão para dilação de prazos contratuais, pois tais providências demandam tratamento coletivo pelos Poderes Executivo e Legislativo, conforme precedentes do TRF4 (AG 5029045-09.2023.4.04.0000; AG 5006173-34.2022.4.04.0000; AC 5079828-54.2023.4.04.7000). 5. A cobrança de juros de obra é legítima apenas durante a fase de construção do imóvel. Após o término do prazo contratualmente estabelecido para a conclusão da obra, a cobrança se torna indevida, cabendo às rés restituir solidariamente os valores cobrados. A restituição em dobro, prevista no art. 42, p.u., do CDC, é cabível para as quantias cobradas a partir de 30/03/2021, data da publicação do acórdão do STJ no EREsp n. 1.413.542/RS, sendo a restituição simples para o período anterior. Os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do CC). 6. O atraso na entrega da obra con gura frustração do objeto do contrato de nanciamento habitacional, gerando lucros cessantes presumidos. A indenização é xada em 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso, com termo inicial a partir do atraso na entrega do bem e termo nal a disponibilização das chaves. A CEF possui responsabilidade solidária pelo pagamento dos danos materiais devido à sua omissão em scalizar a obra. Os juros de mora sobre os lucros cessantes incidem desde a data do evento danoso (atraso na entrega do imóvel) até o efetivo pagamento/cumprimento da obrigação (TRF4, AC 5011832-10.2021.4.04.7000; TRF4, AC 5083223- 25.2021.4.04.7000). 7. O atraso na entrega da obra, quando superior a seis meses, con gura dano moral presumido (in re ipsa), pois frustra a legítima expectativa do mutuário de residir no imóvel. A CEF é solidariamente responsável. A indenização por danos morais é xada em R$ 1.000,00 por mês adicional de mora, após os seis meses iniciais de atraso razoável. A CEF possui responsabilidade solidária pelo pagamento dos danos materiais devido à sua omissão em scalizar a obra. Os juros de mora sobre os lucros cessantes incidem desde a data do evento danoso (atraso na entrega do imóvel) até o efetivo pagamento/cumprimento da obrigação (TRF4, AC 5011832-10.2021.4.04.7000; TRF4, AC 5083223- 25.2021.4.04.7000). 7. O atraso na entrega da obra, quando superior a seis meses, con gura dano moral presumido (in re ipsa), pois frustra a legítima expectativa do mutuário de residir no imóvel. A CEF é solidariamente responsável. A indenização por danos morais é xada em R$ 1.000,00 por mês adicional de mora, após os seis meses iniciais de atraso razoável. No caso, considerando o período de atraso de aproximadamente 1 mês e 5 dias (após os 60 dias para entrega das chaves e desconsiderando os primeiros 6 meses), o valor da indenização por danos morais foi reduzido para R$ 1.000,00. Os juros de mora sobre danos morais incidem da data do arbitramento (Súmula n. 362 do STJ), com aplicação da taxa SELIC (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.872.866/PR). 8. As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega das chaves do imóvel ao adquirente, pois é a partir da imissão na posse que se caracteriza a responsabilidade do comprador, conforme jurisprudência do STJ (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.839.792/RJ). O pedido de devolução em dobro não é cabível, uma vez que os recolhimentos são feitos a terceiros (Fazenda Pública Municipal e condomínio) que não são partes no processo. 9. Não há divergência de valores ou cobranças indevidas, pois o valor do imóvel foi objetiva e claramente pactuado em R$ 155.900,00 tanto no contrato de promessa de compra e venda quanto no contrato de nanciamento. Eventual desconto concedido não con gura cobrança adicional ou ato ilícito. 10. A xação da verba honorária foi mantida, pois o parcial provimento dos recursos não alterou substancialmente a dinâmica sucumbencial, não caracterizando sucumbência mínima da autora. Os ônus sucumbenciais em litisconsórcio são xados proporcionalmente (pro rata) à sucumbência de cada litisconsorte passivo, conforme o art. 87, § 1º, do CPC, e não de forma solidária (TRF4, AC n. 5021636-02.2021.4.04.7000). IV. DISPOSITIVO E TESE: 11. Apelações parcialmente providas. Tese de julgamento: A responsabilidade solidária da CEF e da construtora pelo atraso na entrega de obra nanciada, incluindo juros de obra, lucros cessantes e danos morais, é reconhecida; a restituição é em dobro de valores de juros de obra eventual e indevidamente cobrados a partir de 30/03/2021, e a responsabilidade da construtora pelas taxas condominiais e IPTU até a entrega das chaves. A pandemia de COVID-19 não justi ca a prorrogação do prazo de entrega sem análise técnica e autorização da CEF. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 621-630 e 631-632) No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos art.1.022, I e II, do Código de Processo Civil; arts. 113, 393 e 422 do Código Civil; art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor; art. 43-A da Lei n. 4.591/1964. Aponta ainda divergência jurisprudencial. Sustenta, em síntese, que: a) a cláusula de tolerância de 180 dias foi expressamente pactuada, sem condicionantes, devendo ser aplicada conforme a boa-fé e a probidade contratual, o que afastaria condenações relativas a juros de obra, lucros cessantes e danos morais dentro desse período; b) é válido o período de tolerância de 180 dias para entrega, expressamente pactuado e destacado, sem penalidade ao incorporador, reforçando que a decisão recorrida ignorou tal regra legal; c) houve omissão e contradição no acórdão quanto à aplicação da cláusula de prorrogação de 180 dias sem condicionantes, à análise dos arts. 113, 393 e 422 do Código Civil e ao Tema 996/STJ; d) também não houve pronunciamento pelo Tribunal de origem quanto ao art. 43-A da Lei n. 4.591/1964 e à admissão de dano moral presumido; e) não incidem as Súmulas n. 5/STJ e n. 7/STJ, por se tratar de questão de direito, sem rediscussão probatória ou interpretação contratual, buscando apenas aplicação de normas federais e de tese repetitiva; f) a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito ou força maior que justifica, subsidiariamente, a prorrogação de 6 meses prevista no contrato de financiamento (cláusula 4.9), com exclusão/readequação da devolução de juros de obra, lucros cessantes e danos morais durante esse período, citando precedente do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.950.665/SP); 4.591/1964 e à admissão de dano moral presumido; e) não incidem as Súmulas n. 5/STJ e n. 7/STJ, por se tratar de questão de direito, sem rediscussão probatória ou interpretação contratual, buscando apenas aplicação de normas federais e de tese repetitiva; f) a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito ou força maior que justifica, subsidiariamente, a prorrogação de 6 meses prevista no contrato de financiamento (cláusula 4.9), com exclusão/readequação da devolução de juros de obra, lucros cessantes e danos morais durante esse período, citando precedente do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.950.665/SP); g) não há possibilidade de devolução em dobro dos juros de obra por ausência de conduta contrária à boa-fé objetiva, dado a previsão contratual de prorrogação e o caso fortuito/força maior da pandemia, com referência à modulação firmada nos EREsp julgados em 30/03/2021; h) houve ofensa à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto ao dano moral, afirmando que não pode ser presumido (in re ipsa) no mero atraso de obra, devendo ser excluído por ausência de circunstâncias excepcionais e de efetiva prova de abalo extrapatrimonial Não foram apresentadas contrarrazões (fl. 782). Sobreveio o juízo de admissibilidade positivo na instância de origem (fls. 782-783). É, no essencial, o relatório. O recurso especial tem origem em ação de revisão de contrato de financiamento habitacional, na qual se reconheceu atraso na entrega de obra e se fixaram condenações por restituição de juros de obra, lucros cessantes, danos morais e responsabilidade por condomínio e IPTU, com fundamentação quanto à solidariedade entre a construtora e a Caixa Econômica Federal e à inaplicabilidade de prorrogação automática por COVID-19. Inicialmente, afasto a alegação de negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação, não há falar em ofensa ao art. 1.022, I e II, do CPC, uma vez que o Tribunal de origem ao negar provimento ao agravo de instrumento deixou claro que (fls.590-593): O pedido da construtora para que seja aplicada a cláusula de prorrogação do contrato, por 180 dias, não merece acolhida, uma vez que não foi demonstrado ter havido análise técnica e autorização expressa para a prorrogação da obra, conforme previsão contratual. (..) O atraso na entrega da obra configura frustração do objeto do contrato de financiamento habitacional, submetendo a parte autora à irrazoável espera pelo imóvel, comprado com legítima expectativa de nele residir em tempo determinado. Não havendo certeza da data de entrega da unidade habitacional no prazo contratado, resta demonstrada a probabilidade do direito invocado. O evidente atraso na conclusão da obra por óbvio gera prejuízo de ordem moral à parte autora, tendo em vista que teve injustamente adiado o sonho de residir em seu próprio imóvel, que certamente foi adquirido com sacrifício e árduo trabalho. Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo, tendo o acórdão do Tribunal de origem se pronunciado, expressamente, a respeito das teses do Recurso Especial, como quanto à aplicação da cláusula de prorrogação de 180 dias e também no que se refere à configuração do dano moral. Registre-se também que, como cediço, o magistrado não precisa rebater ponto a ponto todos os argumentos, mas deve obrigatoriamente analisar aqueles pontos essenciais e demonstrar a coerência lógica entre as questões de fato e de direito discutidas no processo e a conclusão a que chegou. Neste sentido, o entendimento desta Corte de que o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A não observância das teses de defesa da parte não implica, por si só, em negativa de prestação jurisdicional. Sobre o tema, trago à colação o seguinte precedente: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSOESPECIAL.OMISSÃO E CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. VIOLAÇÃO DO ART. 1022 DO CPC NÃO VERIFICADA. PRETENSÃO DE REJULGAMENTO.IMPOSSIBILIDADE.DECISÃO FUNDAMENTADA. ART. 489, § 1º, DO CPC. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. HÍPÓTESE. COISA JULGADA. REDISCUSSÃO. TERMO. INICIAL. JUROS REMUNERATÓRIOS. INVIÁVEL. PRECEDENTE. SÚMULA 83/STJ. MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CPC. INAPLICABILIDADE.1 Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. Mesmo à luz do art. 1022 DO CPC NÃO VERIFICADA. PRETENSÃO DE REJULGAMENTO.IMPOSSIBILIDADE.DECISÃO FUNDAMENTADA. ART. 489, § 1º, DO CPC. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. HÍPÓTESE. COISA JULGADA. REDISCUSSÃO. TERMO. INICIAL. JUROS REMUNERATÓRIOS. INVIÁVEL. PRECEDENTE. SÚMULA 83/STJ. MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CPC. INAPLICABILIDADE.1 Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. Mesmo à luz do art. 489 do CPC, o órgão julgador não estaria obrigado a se pronunciar acerca de todo e qualquer ponto suscitado pelas partes, mas apenas a respeito daqueles capazes de, em tese, de algum modo, infirmar a conclusão adotada pelo órgão julgador (inciso IV).3. Na hipótese, tendo sido verificada a efetiva existência de coisa julgada, fica afastada a possibilidade de discussão da matéria relativa ao termo final dos juros de mora. Incidência da Súmula 83/STJ. 4. No caso, não há como afastar a incidência da Súmula 7/STJ, haja vista que o acolhimento da pretensão recursal para infirmar a assertiva de que operou a preclusão consumativa, demandaria o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, procedimento incompatível no recurso especial. 5. Quanto ao pedido formulado pela parte contrária relativo à multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, a Segunda Seção decidiu que a aplicação da referida penalidade não é automática, pois não se trata de mera decorrência lógica da rejeição do agravo interno. 6. Agravo interno não provido.(AgInt no AREsp n. 2.319.758/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.) De modo que foi prolatada decisão suficientemente fundamentada, e não ficou demostrada violação do art. 1.022, I e II, do CPC, pois verifica-se que inexiste omissão ou contradição. Ademais, do acórdão recorrido, constata-se que o pronunciamento sobre as teses levantadas no recurso especial, como a respeito do prazo de prorrogação de 180 dias, da alegação do caso fortuito ou força maior e quanto à configuração ou não do dano moral, foi realizado com base na análise do conjunto fático-probatório dos autos e no conteúdo do contrato, vejamos. Ora, o Tribunal de origem concluiu no sentido de que a prorrogação contratual de 180 dias somente seria possível mediante análise técnica e autorização expressa da Caixa Econômica Federal, conforme previsão contratual, como se pode depreender do seguinte trecho extraído (fl. 590): O pedido da construtora para que seja aplicada a cláusula de prorrogação do contrato, por 180 dias, não merece acolhida, uma vez que não foi demonstrado ter havido análise técnica e autorização expressa para a prorrogação da obra, conforme previsão contratual. E ainda, a Corte Estadual entendeu que não houve comprovação de caso fortuito ou força maior apto a justificar a prorrogação do prazo de entrega da obra, tomando por base documentos e datas constantes dos autos, bem como que as circunstâncias do caso configuram a ocorrência do dano moral, consoante trecho a seguir (fl. 591, fl.593 e fl. 595): Ausência de comprovação de caso fortuito, força maior ou situação excepcional superveniente à assinatura do contrato que justificasse a prorrogação do prazo de entrega da obra, conforme cláusula contratual e entendimento consolidado do TRF4, que afasta a pandemia de Covid-19 como causa justa para tal prorrogação. No caso dos autos, o contrato foi assinado em 19/11/2020, e a previsão de entrega da obra foi fixada em 18/05/2023 (item B.7.1) (evento 1, CONTR9). Conforme a cláusula 4.12, a Construtora ou entidade organizadora disporia de 60 dias corridos, após a conclusão das obras, para a efetiva entrega das chaves, o que ocorreu em 23/02/2024 (evento 48, OUT1). (..) O atraso na entrega da obra configura frustração do objeto do contrato de financiamento habitacional, submetendo a parte autora à irrazoável espera pelo imóvel, comprado com legítima expectativa de nele residir em tempo determinado. Não havendo certeza da data de entrega da unidade habitacional no prazo contratado, resta demonstrada a probabilidade do direito invocado. De modo que, rever o citado entendimento para reconhecer que a cláusula de tolerância de 180 dias deve ser aplicada sem qualquer condicionante, bem como que a pandemia de COVID-19 configurou caso fortuito/força maior apto a justificar a prorrogação contratual e afastar as condenações, inclusive por dano moral, como pretende a parte recorrente, demandaria o reexame das cláusulas do contrato e conjunto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Não havendo certeza da data de entrega da unidade habitacional no prazo contratado, resta demonstrada a probabilidade do direito invocado. De modo que, rever o citado entendimento para reconhecer que a cláusula de tolerância de 180 dias deve ser aplicada sem qualquer condicionante, bem como que a pandemia de COVID-19 configurou caso fortuito/força maior apto a justificar a prorrogação contratual e afastar as condenações, inclusive por dano moral, como pretende a parte recorrente, demandaria o reexame das cláusulas do contrato e conjunto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Sobre o tema, seguem os precedentes desta Corte: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - RESPONSABILIZAÇÃO RELACIONADA AO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA PARTE RÉ. 1. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação, decidindo expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide, de modo que, ausente qualquer omissão, contradição ou obscuridade no aresto recorrido, não se verifica a ofensa ao artigo 1.022 do CPC/15. 2. Para derruir as conclusões a que chegou o acórdão recorrido acerca dos danos à coletividade decorrentes do atraso na entrega de imóveis a mais de mil e quinhentas famílias de baixa renda seria imprescindível o revolvimento do contexto fático e probatório dos autos, o que é vedado em sede de recurso especial ante o disposto na Súmula 7 desta Corte. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.640.315/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 11/9/2025.) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7 E SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu parcialmente e, nessa extensão, negou provimento ao recurso especial, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. 2. A decisão agravada aplicou a Súmula 7 do STJ, que veda o reexame de fatos e provas em sede de recurso especial, e a Súmula 83 do STJ, que impede o conhecimento de recurso especial quando o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, além da não ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se o agravo interno apresentado pela parte agravante é apto a desconstituir os fundamentos da decisão monocrática. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Não se verifica afronta aos artigos 1.022 e 489 do CPC, uma vez que o acórdão recorrido está devidamente fundamentada e analisou os pontos relevantes e necessários ao deslinde da controvérsia. 5. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a pretensão de reexame de fatos e provas é vedada em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ. 6. A aplicação da Súmula 83 do STJ é adequada, pois o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência consolidada do STJ, que estabelece o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil para pretensões indenizatórias por vícios construtivos. 7. A parte agravante não demonstrou de forma objetiva que a análise fática estabilizada pela instância de origem se enquadra em outra forma jurídica, não sendo possível afastar os óbices das Súmulas 7 e 83 do STJ. IV. DISPOSITIVO 8. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.166.807/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026.) É de se ressaltar ainda que, apesar da parte recorrente invocar o Tema Repetitivo 996/STJ, do teor do acórdão recorrido não se verifica que sua conclusão foi contrária a tese do referido tema. Por fim, em que pese o recurso ter indicado a alínea c, III, do art.105 da Constituição Federal, cumpre destacar que a incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a"" do permissivo constitucional impede, por conseguinte, o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, não conheço do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor da causa(fl.487) Publique-se. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO REsp 2263373 (inteiro teor)

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