STJ — DECISÃO AREsp 3167389 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por ALINE SUYTI DOS SANTOS, contra decisão que não admitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO, assim ementado (fls. 584-585, e-STJ): DIREITO CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. JUROS DE OBRA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Proposta ação indenizatória contra a instituição financeira e a construtora, pleiteando a restituição dos juros de obra, indenização por atraso na entrega do imóvel e danos morais. Sentença de parcial procedência para: (i) condenar a instituição financeira e a construtora, solidariamente, à restituição de eventuais juros de obra; (ii) condenar solidariamente a construtora ao pagamento de indenização pelo atraso na entrega do imóvel, correspondente a 0,5% do valor do imóvel a título de lucros/cessantes; (iii) condenar solidariamente a construtora e a instituição financeira ao pagamento de danos morais. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) responsabilidade solidária da instituição financeira poro todos s danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel; (ii) aplicação da cláusula de tolerância ao caso concreto e seus efeitos sobre os juros de obra e lucros cessantes; (iii) responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU no período de atraso; (iv) existência ou não de danos morais e qual seu quantum indenizatório adequado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A instituição financeira responde solidariamente pelos danos em razão de culpa in eligendo e in vigilando, atuando não apenas como agente financeiro, mas também como agente fiscalizador do empreendimento; 4. O prazo de tolerância de 180 dias, previsto contratualmente, é válido e computado no prazo total da obra, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Tema 996), se comprovado caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade das rés pelo atraso verificado; 5. O termo inicial dos juros de obra é a assinatura do contrato de compra do bem, sendo o termo final o término do prazo contratualmente estabelecido para a conclusão da obra, devendo ser devolvidos valores pagos em razão de atraso na entrega da obra, a se considerar a incidência da cláusula de tolerância; 6. O atraso na entrega do imóvel gera direito à indenização por lucros cessantes no percentual de 0,5% do valor do imóvel, contados do fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves. Jurisprudência: AC 5011832-10.2021.4.04.7000. 7. As taxas condominiais são devidas pelo mutuário somente após a disponibilização das chaves da unidade; 8. Quanto ao IPTU, seu pagamento é de responsabilidade do mutuário/devedor, o qual adquiriu o domínio do bem com a assinatura do contrato de financiamento, conforme previsão contratual; 9. Danos morais configurados in re ipsa diante do atraso injustificado na entrega do imóvel. O quantum indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade de forma que, ultrapassados os seis meses iniciais de atraso, cada mês adicional de mora transcorrido em sua integralidade gerará a cada um dos mutuários integrantes do contrato o direito a receber R$ 1.000,00 (mil reais) como reparação por danos morais, até o limite máximo de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por adquirente; 8. Honorários advocatícios sucumbenciais readequados conforme o proveito econômico obtido por cada parte, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso da parte autora provido em parte para reconhecer a responsabilidade solidária da instituição financeira pelos danos e condenar a parte ré ao pagamento de taxa condominial até a disponibilização das chaves. Recurso da parte ré provido para reconhecer a aplicação da cláusula de tolerância e seus reflexos na devolução dos juros de obra e na indenização por lucros cessantes e redução do dano moral. Tese de julgamento: "1) O prazo de tolerância de 180 dias é válido e computado no prazo total da obra se comprovado caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade das rés pelo atraso verificado"; 2) "Os danos morais por atraso na entrega de imóvel, presumíveis in re ipsa, somente se caracterizam quando tal demora perdurar por mais de seis meses após a data estipulada para essa finalidade nos contratos de compromisso de compra e venda e de financiamento"; 3) "Os juros de obra são devidos até o termo final contratualmente previsto, aplicada a cláusula de tolerância"; Recurso da parte ré provido para reconhecer a aplicação da cláusula de tolerância e seus reflexos na devolução dos juros de obra e na indenização por lucros cessantes e redução do dano moral. Tese de julgamento: "1) O prazo de tolerância de 180 dias é válido e computado no prazo total da obra se comprovado caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade das rés pelo atraso verificado"; 2) "Os danos morais por atraso na entrega de imóvel, presumíveis in re ipsa, somente se caracterizam quando tal demora perdurar por mais de seis meses após a data estipulada para essa finalidade nos contratos de compromisso de compra e venda e de financiamento"; 3) "Os juros de obra são devidos até o termo final contratualmente previsto, aplicada a cláusula de tolerância"; 4) "O atraso na entrega da obra configura frustração do objeto do contrato de financiamento habitacional, submetendo a parte autora à irrazoável espera pelo imóvel, comprado com legítima expectativa de nele residir em tempo determinado e gerando direito à indenização por lucros cessantes". Opostos embargos de declaração, foram rejeitados nos termos do acórdão de fls. 596-597, e-STJ. Nas razões de recurso especial (fls. 602-614, e-STJ), aponta a parte recorrente ofensa aos seguintes dispositivos: art. 393 do CC; art. 32 do CTN. Sustenta, em síntese: a) violação ao art. 393 do CC, porque a paralisação das obras por ordem judicial em ACP sobre licenças ambientais configura fortuito interno, não autorizando prorrogação contratual; b) violação ao art. 32 do CTN, interpretado pelo Tema 886/STJ, sustentando que o IPTU somente é devido após a imissão na posse (entrega das chaves); c) dissídio jurisprudencial notório, com cotejo ao AgInt no REsp 2.095.488/SP, quanto ao termo inicial das obrigações propter rem. Contrarrazões apresentadas às fls. 624-646, e-STJ. Em juízo de admissibilidade (fls. 656-660, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 664-670, e-STJ). Contraminuta apresentada às fls. 678-693, e-STJ. É o relatório. Decido. A irresignação merece prosperar, em parte. 1. A parte insurgente alega vulneração ao artigo 393 do CC, sustentando que a paralisação das obras por ordem judicial em ACP sobre licenças ambientais configura fortuito interno, não autorizando prorrogação contratual. Ao solucionar a questão, a Corte estadual se pronunciou nos seguintes termos (fls. 576-578, e-STJ): 3. Prorrogação dos prazos para conclusão das obras e entrega das chaves por caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do contrato que tenha efetiva interferência no ritmo de execução a obra O caso dos autos envolve situação peculiar, uma vez que as obras do Condomínio Residencial Madison foram paralisadas por determinação judicial proferida pela 1ª Vara da Fazenda Pública de Campo Largo/PR nos autos da Ação Civil Pública nº 00891745.2019.8.16.0026, e m 30/09/2019. Tal suspensão perdurou até 15/10/2020, quando a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná determinou a retomada das obras em decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 0044556-08.2019.8.16.0000. Tal suspensão perdurou, portanto, por um ano e quinze dias. Em razão disso, e considerando-se que ainda pende de decisão final a ACP nº 00891745.2019.8.16.0026, na qual se disporá sobre a legitimidade ou não das licenças ambientais em que se embasou a construção do empreendimento em debate, não se pode, ao menos neste momento, imputar a responsabilidade pela suspensão das obras a qualquer das partes. Destarte, é possível concluir que a situação em análise caracteriza caso fortuito de origem judicial, hábil a autorizar a prorrogação do prazo de obras por qualquer que tenha sido a duração da suspensão liminarmente determinada pela Justiça Estadual do Paraná. A respeito, o Código Civil assim dispõe em seu art. 393, parágrafo único: "Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir." Isso não significa, contudo, que os mutuários permanecerão responsáveis pelo pagamento dos "juros de obra" durante todo o período de prorrogação, qualquer que seja a sua duração. Conforme disposto em tópico anterior deste Voto, a cláusula de tolerância de cento e oitenta dias ("4.9") estabelecida pelo contrato de financiamento deve ser observada, de modo a ser esse o prazo máximo pelo qual os "juros de obra" poderão continuar sendo cobrados dos adquirentes em razão do caso fortuito que ora se reconhece. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir." Isso não significa, contudo, que os mutuários permanecerão responsáveis pelo pagamento dos "juros de obra" durante todo o período de prorrogação, qualquer que seja a sua duração. Conforme disposto em tópico anterior deste Voto, a cláusula de tolerância de cento e oitenta dias ("4.9") estabelecida pelo contrato de financiamento deve ser observada, de modo a ser esse o prazo máximo pelo qual os "juros de obra" poderão continuar sendo cobrados dos adquirentes em razão do caso fortuito que ora se reconhece. Constatado o pagamento de "juros de obra" após esse período, os valores correspondentes devem ser restituídos. O período de atraso posterior ao decurso do prazo de tolerância, por sua vez, acarreta aos mutuários o direito a receber indenização por danos emergentes/lucros cessantes desde a data em que caracterizar a mora até a efetiva entrega das chaves da unidade habitacional, consoante se disporá em tópico subsequente deste Voto. Feitas essas considerações, cabe registrar que a construtora e a incorporadora, em seu apelo, postulam a prorrogação do prazo de construção por 180 dias, pela ocorrência de caso fortuito ou força maior, independentemente de comprovação. Essa prorrogação está de acordo com a ocorrência do caso fortuito ou de força maior consistente na medida liminar antes referida, que suspendeu as obras por aproximadamente 1 ano. Por conseguinte, tem-se que o prazo para conclusão das obras, "in casu", deve ser fixado em 03/07/2022 (6 meses após o prazo inicial programado). Destaco que a conclusão aqui exposta não retira dos mutuários o direito de pleitear as indenizações cabíveis na hipótese de a ACP nº 00891745.2019.8.16.0026 (que ainda pende de julgamento) ser decidida em seu favor. A causa de pedir e o objeto desses pleitos indenizatórios serão, contudo, distintos dos delimitados no presente litígio, o que imporá que sejam oportunamente judicializados por intermédio de demandas autônomas, independentes da que ora se analisa. Feito esse esclarecimento, prossegue-se constatando que a sentença andou corretamente ao dispor que, em razão de o apartamento da parte autora situar-se no bloco 16 (conforme descrição contratual), considerando os inúmeros processos que tramitam relativamente a tal construção sabe-se que o CVCO que lhe diz respeito foi entregue em 05/09/2022. Além disso, a unidade habitacional considera-se disponibilizada em 03/07/2023 (ev. 27). A eventual pendência da conclusão de determinadas áreas comuns não constituiu o objeto da presente demanda, não podendo ser erigida a impeditivo para que a parte mutuária recebesse as chaves da unidade habitacional contratada quando lhe foram disponibilizadas. Assim, o CVCO relativo ao bloco de apartamentos em que se situa a unidade da parte autora é suficiente para atestar a conclusão das obras a ela relacionadas, pois a finalização das áreas comuns mencionadas no apelo não impediriam a habitação do imóvel. .. Da mesma forma, a comunicação inequívoca de que as chaves se encontravam à disposição da parte mutuária é suficiente para caracterizar o cumprimento da obrigação de entregá- las por parte da construtora e da incorporadora. Não há falar em necessidade de consignação das chaves em juízo para essa finalidade. Efetivamente, a ação de consignação em pagamento não é o único meio destinado ao adimplemento de obrigações. Em geral, quando se encontra em curso discussão judicial entre as partes contratantes, a parte devedora, pretendendo cessar a mora, pode depositar no próprio feito a coisa ou o valor devido. Cuida-se de medida corriqueira nas mais diversas lides judiciais, que não demanda a utilização do rito especial da ação de consignação em pagamento, destinado às hipóteses em que não exista demanda em curso. Por conseguinte, emitido o CVCO em 05/09/2022, constata-se que as obras foram finalizadas após 03/07/2022. As chaves foram disponibilizadas em 03/07/2023, desrespeitado o prazo de 60 dias. A sentença deve ser modificada no ponto para aplicação da cláusula de tolerância. Vejamos os efeitos daí decorrentes. Como se vê, o órgão julgador, diante das peculiaridades do caso concreto, a partir do exame do conjunto fático e probatório dos autos e da interpretação das cláusulas dos contratos celebrados entre as partes, consignou, que "é possível concluir que a situação em análise caracteriza caso fortuito de origem judicial, hábil a autorizar a prorrogação do prazo de obras por qualquer que tenha sido a duração da suspensão liminarmente determinada pela Justiça Estadual do Paraná " (fl. 577, e-STJ). A sentença deve ser modificada no ponto para aplicação da cláusula de tolerância. Vejamos os efeitos daí decorrentes. Como se vê, o órgão julgador, diante das peculiaridades do caso concreto, a partir do exame do conjunto fático e probatório dos autos e da interpretação das cláusulas dos contratos celebrados entre as partes, consignou, que "é possível concluir que a situação em análise caracteriza caso fortuito de origem judicial, hábil a autorizar a prorrogação do prazo de obras por qualquer que tenha sido a duração da suspensão liminarmente determinada pela Justiça Estadual do Paraná " (fl. 577, e-STJ). Desta forma, para derruir as conclusões contidas no decisum e acolher o inconformismo recursal, bem assim a violação aos dispositivos legais, segundo alegado nas razões do apelo extremo, seria imprescindível a análise de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, providências vedadas na via estreita do recurso especial, ante os óbices estabelecidos pelas Súmulas 5 e 7/STJ. Nesse sentido, confiram-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. JUROS DE OBRA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de origem apreciou fundamentadamente todas as questões relevantes para a solução da lide, não havendo omissão, contradição ou obscuridade no acórdão recorrido. A alegação de omissão foi considerada genérica e não demonstrou efetivamente os pontos omissos, atraindo a incidência da Súmula n. 284 do STF. 2. A cláusula contratual relativa ao prazo para conclusão e entrega da obra foi considerada clara e válida, atendendo às exigências do art. 54, §§ 3º e 4º, do Código de Defesa do Consumidor. A prorrogação do prazo de entrega foi justificada pela ocorrência de caso fortuito de origem judicial, consistente na suspensão das obras por decisão liminar em ação civil pública. 3. O atraso na entrega das chaves foi exíguo e decorreu de caso fortuito, não configurando causa para a rescisão contratual. 4. O atraso na entrega do imóvel não ultrapassou o limite de seis meses após a data reprogramada, sendo insuficiente para caracterizar dano moral indenizável, conforme jurisprudência do STJ, que exige comprovação de circunstâncias excepcionais para configurar lesão extrapatrimonial. 5. A revisão das conclusões do Tribunal de origem sobre a clareza das cláusulas contratuais, a ocorrência de caso fortuito ou força maior, e a inexistência de dano moral , demandaria reexame de matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 6. Agravo conhecido e recurso especial desprovido. (AREsp n. 3.063.500/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 23/3/2026.) CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE MOTIVO DE FORÇA MAIOR. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE PUDESSE ENSEJAR A CONDENAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais por descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, no que se refere ao prazo de entrega da obra. 2. A questão relacionada a ocorrência de motivo de força maior foi decidida a partir da interpretação de cláusulas do contrato firmado entre as partes, bem como da análise das circunstâncias fáticas da causa, cujo reexame é vedado em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 4. Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no caso. Precedentes. 5. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial. (AREsp n. 3.016.481/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 16/12/2025.) 2. No tocante a ofensa ao art. Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no caso. Precedentes. 5. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial. (AREsp n. 3.016.481/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 16/12/2025.) 2. No tocante a ofensa ao art. 32 do CTN, alega a insurgente que o IPTU somente é devido após a imissão na posse (entrega das chaves). O Tribunal de origem, ao negar provimento ao recurso da recorrente, adotou os seguintes fundamentos (fl. 580, e-STJ): Quanto ao IPTU, seu pagamento é de responsabilidade do mutuário/devedor, o qual adquiriu o domínio do bem com a assinatura do contrato de financiamento (cláusula 1ª do contrato). Provido em parte o recurso da autora no ponto para condenar as rés, solidariamente, à devolução de valores pagos a título de taxa condominial antes da disponibilização das chaves da unidade. O aludido julgado destoa da jurisprudência deste Tribunal Superior. Segundo, a jurisprudência do STJ, "as despesas condominiais e de IPTU são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel ao adquirente" (REsp n. 1.940.838/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 13/10/2025, DJEN de 20/10/2025). A propósito, confiram-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE. IPTU. QUOTAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. DANOS MORAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AFASTAMENTO. ACÓRDÃO EM DESCONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ. 2. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. Precedentes. 3. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. Precedentes. 4. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento para afastar a indenização por danos morais. (AgInt no REsp n. 2.185.216/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REEMBOLSO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. ABALO MORAL. DESCARACTERIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DOS ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF. LUCROS CESSANTES. VALOR. PROPORCIONALIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. VENDEDORAS DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DIREITO À REPETIÇÃO DAS DESPESAS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESCRIÇÃO DECENAL. SÚMULA N. 83/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO À PARTE COMPRADORA. ATENDIMENTO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INADIMPLEMENTO. EXCLUSÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DESPESAS CONDOMINIAI S E DE IPTU. RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE. ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA N. 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. Razões de decidir 1. Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "a alegação de violação ao art. 1.022 do CPC foi apresentada de forma genérica, sem indicação das teses supostamente omitidas, atraindo a incidência da Súmula 284/STF" (AREsp n. 2.112.064/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025). 2. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial. 3. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ. 4. 1.022 do CPC foi apresentada de forma genérica, sem indicação das teses supostamente omitidas, atraindo a incidência da Súmula 284/STF" (AREsp n. 2.112.064/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025). 2. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial. 3. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ. 4. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o inadimplemento contratual, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. 5. No caso, a Corte de origem concluiu que a demanda não versou sobre pedido de restituição dos valores pagos a título de despesas de corretagem por abuso na cobrança da verba discutida, mas por atraso na entrega do empreendimento imobiliário, motivo pelo qual incidia a prescrição decenal. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ. 6. A Corte estadual observou a orientação repetitiva desta Corte Superior, proferida no julgamento do Recurso Especial Representativo da Controvérsia n. 1.599.511/SP, considerando devido restituir a comissão de corretagem ao reconhecer que não foi cumprido o dever de informar. 7. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 8. No caso concreto, o Tribunal de origem assentou que a parte recorrente não informou previamente a adquirente quanto à incidência da comissão de corretagem, tampouco lhes prestou informações claras a justificar o repasse do pagamento de tal encargo. Para entender de modo contrário, seria necessária a análise do contrato firmado entre as partes, bem assim dos demais elementos fático-probatórios dos autos, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 9. No caso, sem incorrer nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ, não há como averiguar, em recurso especial, a existência de inadimplemento contratual dos compradora, ora recorrida, a fim de autorizar a retenção das chaves, assim como afastar o dever das empresas de indenizá-la com base na exceção de contrato não cumprido. 10. Segundo, a jurisprudência do STJ, "as despesas condominiais e de IPTU são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel ao adquirente" (REsp n. 1.940.838/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 13/10/2025, DJEN de 20/10/2025). II. Dispositivo 11. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.246.256/PA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 26/3/2026.) Logo, de rigor a reforma do acórdão recorrido para condenar a parte ora agravada a restituir os valores despendidos a título de IPTU. 3. Do exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de condenar as partes agravadas, solidariamente, à restituição dos valores despendidos a título de IPTU até a efetiva entrega do imóvel ao adquirente. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO AREsp 3167389 (inteiro teor)

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