STJ — DECISÃO REsp 2271824 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto em face acórdão assim ementado (fl. 424): DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATOS. RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame 1. Ação de rescisão contratual ajuizada pelo apelante, que celebrou contrato para adquirir imóvel, adimplindo todas as parcelas referentes ao período de obras. Circunstâncias pessoais impossibilitaram o pagamento das parcelas restantes, levando ao pedido de rescisão do contrato e restituição de 90% do valor pago, mais correção e juros de mora. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar a abusividade da retenção de 50% dos valores pagos e da quantia paga a título de arras. III. Razões de Decidir 3. A legislação permite a retenção de valores para abatimento dos prejuízos sofridos pela vendedora, mas o percentual de 50% é um limite máximo, não um patamar fixo. 4. A fixação da multa em patamar fixo destoa da mens legis, sendo abusiva e desproporcional. A intervenção judicial é justificada para ajustar cláusulas abusivas. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido para determinar a minoração da quantia a ser retida pela construtora para o percentual de 20% dos valores pagos, inclusive a título de arras, mantidos os demais termos da sentença proferida. Tese de julgamento: 1. A retenção de valores pagos deve ser proporcional e não exceder 20% para evitar abusividade. 2. A intervenção judicial é permitida para ajustar cláusulas contratuais abusivas. Legislação Citada: Lei nº 13.786/18, art. 67-A, § 5º. Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV. Código Civil, art. 413. Jurisprudência Citada: TJSP, Apelação Cível 1002351-39.2022.8.26.0201, Rel. Enéas Costa Garcia, j. 24/06/2024. TJSP, Apelação Cível 1000086-82.2021.8.26.0271, Rel. Claudio Godoy, j. 17/06/2024. TJSP, Apelação Cível 1004164-65.2022.8.26.0019, Rel. Augusto Rezende, j. 27/05/2024. STJ, R Esp 1.513.259/MS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 16/02/2016. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 422-425). Nas razões do recurso especial, a parte agravante alega que o acórdão recorrido violou o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 e o art. 418 do Código Civil. Quanto ao art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, sustenta a validade, em incorporação submetida ao patrimônio de afetação, da cláusula contratual que estipula retenção de até 50% dos valores pagos. Afirma que o acórdão tratou o percentual como indicativo, substituindo critério legal por juízo genérico de abusividade, além de interpretar equivocadamente o art. 31-E da Lei 4.591/64 sobre extinção da afetação. No que se refere ao art. 418 do Código Civil, sustenta que as arras não estão incluídas na base de cálculo da retenção de 20%, defendendo a cumulabilidade entre retenção integral do sinal e cláusula penal sobre o saldo. Contrarrazões às fls. 448-454, por meio das quais os agravados alegam a incidência da Súmula 7 do STJ, defendem interpretação do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 como teto, com controle judicial de proporcionalidade nas relações de consumo, alinhado à orientação de retenção entre 10% e 25%. Sustentam correta inclusão das arras na base de cálculo para evitar dupla penalidade, em harmonia com o sistema protetivo do consumidor. Assim delimitada a questão, passo a decidir. Trata-se, na origem, de ação de resolução contratual proposta por LUIS AMANCIO DE BARROS e TAILANE DIAS DE BARROS em face de FRATTA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., referente ao apartamento nº 41 do "Residencial E-Motion", cujo preço foi R$ 284.240,00 (duzentos e oitenta e quatro mil e duzentos e quarenta reais). Os autores pagaram R$ 54.931,40 (cinquenta e quatro mil novecentos e trinta e um reais e quarenta centavos) e requereram a rescisão e a restituição de 90% dos valores com correção e juros (fls. 273-279). O Juízo de primeira instância declarou rescindido o contrato, afastou a cobrança de corretagem por ausência de previsão adequada e determinou a devolução de 50% das parcelas pagas, com abatimento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) de sinal, correção desde cada desembolso e juros desde o trânsito em julgado, em parcela única. O Tribunal de origem, por sua vez, entendeu ser abusiva a multa contratual de 50% dos valores pagos, qualificando o percentual legal como teto máximo, e, com isso, reduziu a retenção para 20% sobre a totalidade dos valores pagos, incluindo as arras, sob os fundamentos de proporcionalidade e equilíbrio nas relações de consumo. Vejam-se trechos do acórdão estadual (fls. O Juízo de primeira instância declarou rescindido o contrato, afastou a cobrança de corretagem por ausência de previsão adequada e determinou a devolução de 50% das parcelas pagas, com abatimento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) de sinal, correção desde cada desembolso e juros desde o trânsito em julgado, em parcela única. O Tribunal de origem, por sua vez, entendeu ser abusiva a multa contratual de 50% dos valores pagos, qualificando o percentual legal como teto máximo, e, com isso, reduziu a retenção para 20% sobre a totalidade dos valores pagos, incluindo as arras, sob os fundamentos de proporcionalidade e equilíbrio nas relações de consumo. Vejam-se trechos do acórdão estadual (fls. 410-413, g.n.): Conforme se infere dos autos, certo que a incorporação se deu em regime de afetação, aplicando-se, a princípio, o disposto no artigo 67- A, § 5º, incluído pela Lei nº 13.786/18, verbis: (..) Como se vê, nos termos da novel legislação, o percentual de 50% não constitui um patamar estanque para a fixação da multa pelo desfazimento injustificado do negócio, mas um limite máximo para sua aplicação, tanto que a mencionada norma legal estabelece poder ela ser fixada "até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga". A fixação da multa em patamar fixo, tal como previsto no contrato celebrado entre as partes, destoa da mens legis, pois coloca em pé de igualdade um compromissário comprador que tenha adimplido pequena parcela do valor do contrato, com outro que o tenha quitado em grande parte, o que se afigura abusivo e manifestamente desproporcional. Tal regramento, portanto, não impede que sejam igualmente aplicáveis, ao caso, o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil, na consideração de que a legislação concernente ao direito privado merece ser interpretada de forma sistemática e dialógica sobre as pretensões deduzidas em Juízo pelo consumidor. A existência de lei especial, assim, não derroga previsão que eventualmente melhor o beneficie. Esta Relatora não vê óbice a que o Poder Judiciário intervenha no quanto disposto em contrato, desde que a cláusula se apresente em termos ilegais. Até porque a autonomia privada não é absoluta, e a vontade das partes deve se subsumir à lei. Assim, se o art. 51, IV, do CDC prevê a necessidade de devolução dos valores pagos, isso não significa que não seja impossível a previsão de cláusula penal para favorecer a parte inocente. E significa que essa devolução deve ser feita em percentual significativo, para que se considere que o ordenamento foi atendido. Sendo possível a intervenção do Judiciário nos termos contratuais, essa intervenção justifica-se se o percentual previsto em contrato tiver caráter abusivo, como, por exemplo, o quanto previsto no contrato em tela. Assim, reputo que o percentual de 20% sobre os valores pagos pela autora fixados na sentença, parece justo e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, tendo sido acatado por esta Corte em situações análogas: (..) Posto isso, dou provimento ao recurso, para determinar a minoração da quantia a ser retida pela construtora para o percentual de 20% dos valores pagos, inclusive a título de arras, mantidos os demais termos da sentença proferida. Sobre o tema, o STJ possui orientação no sentido de que é válida a cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos na hipótese de rescisão, por iniciativa do adquirente, de contrato de promessa de compra e venda celebrado sob o regime do patrimônio de afetação, nos termos da Lei 13.786/2018. Isso ocorre porque o percentual contempla o risco assumido pelo incorporador e a própria finalidade do regime de afetação. Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes: CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. "Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados sob o regime do patrimônio de afetação, na forma da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando houver a desistência do negócio pelo adquirente, desde que haja previsão expressa no contrato" (AREsp 2.598.615/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025). 2. "Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. "Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados sob o regime do patrimônio de afetação, na forma da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando houver a desistência do negócio pelo adquirente, desde que haja previsão expressa no contrato" (AREsp 2.598.615/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025). 2. "Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral" (REsp 2.187.600/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026). 3. Recurso especial provido, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação. (REsp n. 2.261.822/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 12/5/2026.) DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. VALIDADE DE CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% E ÓBICES SUMULARES. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial pelos óbices da Súmula n. 83 do STJ, da Súmula n. 5 do STJ e da Súmula n. 7 do STJ, além da inexistência de violação aos arts. 1.022 e 489 do CPC. 2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, relativa a promessa de compra e venda firmada em 2021, com cláusula de retenção e patrimônio de afetação. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução em parcela única, autorizou retenção de até 25%, correção pelo IGP-M e juros de 1% ao mês, com sucumbência recíproca. 4. A Corte de origem reformou para autorizar retenção de até 50% com base no art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964 e fixou o INCC como índice de correção; embargos de declaração foram desacolhidos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o acórdão chancelou cláusulas abusivas e impôs onerosidade excessiva em violação aos arts. 4º, 19, V, 51, IV e §1º, e 53 do CDC; (ii) saber se a cláusula penal de retenção de 50% deve ser reduzida nos termos do art. 413 do CC; (iii) saber se houve ausência de quadro-resumo típico em violação ao art. 26-A da Lei n. 13.786/2018; (iv) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC; e (v) saber se a aplicação do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964 está em descompasso com o equilíbrio contratual e a proteção do consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou as questões com fundamentação adequada, registrando destaque negritado da penalidade e anuência do adquirente. 7. Incide a Súmula n. 5 do STJ para obstar a interpretação das cláusulas contratuais relativas ao quadro-resumo e à penalidade de retenção. 8. Incide a Súmula n. 7 do STJ para vedar o reexame do acervo fático-probatório quanto ao cumprimento dos requisitos legais e à anuência do comprador. 9. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a validade da retenção de até 50% em empreendimento submetido a patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 5 do STJ para obstar a revisão de cláusulas contratuais relativas ao quadro-resumo e à penalidade de retenção. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para vedar o reexame do acervo fático-probatório quanto ao cumprimento dos requisitos legais e à anuência do adquirente. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a validade da retenção de até 50% em incorporação submetida a patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964. 4. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de origem enfrenta as questões essenciais com fundamentação suficiente, afastando a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 489 e 1.022; CDC, arts. 4º, 19, V, 51, IV e §1º e 53; CC, art. 413; Lei n. 4.591/1964, arts. 35-A, §2º, VI e 67-A, §5º; Lei n. 7 do STJ para vedar o reexame do acervo fático-probatório quanto ao cumprimento dos requisitos legais e à anuência do adquirente. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a validade da retenção de até 50% em incorporação submetida a patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964. 4. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de origem enfrenta as questões essenciais com fundamentação suficiente, afastando a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 489 e 1.022; CDC, arts. 4º, 19, V, 51, IV e §1º e 53; CC, art. 413; Lei n. 4.591/1964, arts. 35-A, §2º, VI e 67-A, §5º; Lei n. 13.786/2018, art. 26-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83. (AREsp n. 2.689.631/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026, DJEN de 7/4/2026.) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA E CLÁUSULA PENAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem enfrentou as questões centrais da lide, expondo os fundamentos que embasaram sua decisão, ainda que contrários aos interesses da parte recorrente. 2. A substituição do índice contratual (INCC) pelo IGP-M viola o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, que determina a aplicação do índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, bem como os princípios da liberdade contratual e da força obrigatória dos contratos previstos nos arts. 421 e 421-A do Código Civil. 3. A redução da cláusula penal de 50% para 25% desconsidera a especialidade do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, que autoriza a retenção de até 50% em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, sendo desnecessária a comprovação de prejuízo para a aplicação da penalidade contratual. 4. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido. (AREsp n. 2.470.171/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025.) Na hipótese dos autos, verifica-se que as instâncias ordinárias adotaram como premissa a sujeição da incorporação imobiliária ao regime de afetação e a existência de cláusula contratual prevendo a retenção de 50% dos valores pagos para rescisão por iniciativa do adquirente. A propósito, trechos da sentença (fl. 275-276, g.n.): Pelo que se extrai do contrato, a incorporação imobiliária foi submetida ao regime de afetação. Outrossim, em sede de réplica, a parte autora deixou de impugnar especificamente este fato, menos ainda a matrícula de fls. 190 e seguintes. Aplica-se, portanto, ao contrato objeto da ação, a disposição constante do art. 67- A, § 5º, da Lei n. 4.591/64, que prevê que: (..) Por sua vez, a parte ré pleiteia o recebimento, nos termos do contrato (cláusula 16.3, fl. 127), de quantia calculada com base em 50% do valor quitado, excluída a entrada, invocando disposições expressas da legislação específica aplicável ao caso em comento. Da leitura da matrícula (fls. 176, 190 e ss.) é possível perceber que não houve a extinção das obrigações da construtora perante a instituição financiadora do empreendimento - vigente, válida a hipoteca, não configurada a extinção da afetação nos termos do artigo 31-E da lei n. 4.591/64 (grifos nossos): Da mesma forma, o Tribunal adotou como premissa a "fixação da multa em patamar fixo, tal como previsto no contrato celebrado entre as partes" no valor valor de 50% dos valores pagos, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018. O Tribunal, apesar dessas premissas, entendeu que a cláusula seria abusiva e desproporcional. Como destacado acima, contudo, não é abusiva ou desproporcional a cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente e em caso envolvendo incorporação submetida ao patrimônio de afetação. Assim, o acórdão deve ser reformado quanto ao ponto, eis que julgou em desconformidade com a orientação do STJ, devendo ser afastada a declaração de abusividade da cláusula prevendo a retenção de 50% dos valores pagos. Passo a examinar a questão da retenção das arras ou sinal de forma autônoma. O percentual de 50% dos valores pagos, que a incorporadora pode reter por força do art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018, já contempla o valor pago a a título de arras ou sinal. O Juízo de primeira instância entendeu que os valores a título de arras poderiam ser retidos separadamente, pois o contrato previa a perda integral do valor pago a título de arras. Confira-se (fl. Assim, o acórdão deve ser reformado quanto ao ponto, eis que julgou em desconformidade com a orientação do STJ, devendo ser afastada a declaração de abusividade da cláusula prevendo a retenção de 50% dos valores pagos. Passo a examinar a questão da retenção das arras ou sinal de forma autônoma. O percentual de 50% dos valores pagos, que a incorporadora pode reter por força do art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018, já contempla o valor pago a a título de arras ou sinal. O Juízo de primeira instância entendeu que os valores a título de arras poderiam ser retidos separadamente, pois o contrato previa a perda integral do valor pago a título de arras. Confira-se (fl. 275): Com efeito, o ônus do não pagamento que motivou a iniciativa pela rescisão do contrato não pode ser delegado à construtora. A respeito dos pontos controvertidos, observa-se, do contrato (fls 111/132), a "perda integral da importância paga a título de sinal assim especificado no quadro resumo do contrato, a título de arras (art. 420 do Código Civil)". E, à cláusula 5 (fl. 6), que definiu as condições para pagamento, verifica-se pagamento de "entrada" perfazendo R$ 5.000,00. Neste contexto, em não havendo abusividade ou nulidade no pactuado, a retenção do sinal se impõe à luz da rescisão pautada por inadimplemento imotivado das obrigações financeiras assumidas pela parte autora. O Tribunal de origem, por sua vez, apenas se limitou a consignar "a minoração da quantia a ser retida pela construtora para o percentual de 20% dos valores pagos, inclusive a título de arras". O art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018 estabelece que, nas hipóteses de distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus aos valores pagos, dos quais poderão ser deduzidos (i) os valores de comissão de corretagem, (ii) a pena convencional, que no caso de patrimônio de afetação será de 50% dos valores pagos (§ 5º), (iii) valores relacionados ao período em que a unidade foi disponibilizada. Confira-se: Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die ; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. § 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída. § 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel. § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. A partir disso, verifica-se que as arras confirmatórias não estão previstas dentre os valores que a legislação autoriza que sejam deduzidos dos valores pagos pelo adquirente. Percebe-se, com isso, que o legislador especial optou por não ressalvar a perda das arras como penalidade autônoma ou complementar. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. A partir disso, verifica-se que as arras confirmatórias não estão previstas dentre os valores que a legislação autoriza que sejam deduzidos dos valores pagos pelo adquirente. Percebe-se, com isso, que o legislador especial optou por não ressalvar a perda das arras como penalidade autônoma ou complementar. Nos contratos imobiliários sujeitos ao CDC, a jurisprudência do STJ tem compreendido que as arras confirmatórias, por força de sua natureza jurídica (artigo 417 do Código Civil), constituem mero princípio de pagamento e marco inicial da execução da avença, integrando de forma indissociável o preço total do imóvel. A propósito, destaco precedente do STJ segundo o qual as arras confirmatórias se incluem no montante sobre o qual incidirá o percentual de retenção: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PARCIAL PROVIMENTO. 1. O percentual de retenção foi majorado para 25%, em conformidade com a jurisprudência do STJ, que considera esse percentual razoável para compensar custos administrativos e outras despesas inerentes ao desfazimento do negócio. 2. As arras confirmatórias não podem ser retidas cumulativamente com outras cláusulas penais, sob pena de configurar bis in idem, devendo ser incluídas no montante sobre o qual incidirá o percentual de retenção. 3. A indenização pela fruição do imóvel não é cabível, pois os compradores não foram imitidos na posse do bem, afastando a base fática para sua incidência. 4. Os compradores não são responsáveis por impostos e taxas condominiais antes da posse, conforme entendimento consolidado do STJ, que vincula tais obrigações à imissão na posse. 5. A distribuição dos ônus sucumbenciais foi redimensionada para refletir a sucumbência recíproca, considerando o número de pedidos formulados e atendidos por cada parte, com fixação proporcional das custas e honorários advocatícios. 6. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.169.093/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025.) Assim, não é possível que a incorporadora retenha, de forma autônoma, o valor pago a título de arras (sinal), dado que tal valor integra o montante global adimplido pelo comprador, do qual será retido o percentual de 50% previsto em lei e no contrato. Em face do exposto, dou parcial provimento ao recurso especial, para permitir a retenção, pela parte agravante, de 50% dos valores pagos, quantia esta que compreende também as arras (sinal). Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO REsp 2271824 (inteiro teor)

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