STJ — DECISÃO REsp 2276085 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por PROJETO RESIDENCIAL X15 SPE LTDA no intuito de reformar acórdão proferido pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região, assim ementado (fls. 607-608, e-STJ): DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. JUROS DE OBRA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. I. CASO EM EXAME: 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de revisão de contrato bancário, condenando as rés à restituição de juros de obra, indenização por atraso na entrega do imóvel e lucros cessantes e danos morais, além de definir a responsabilidade por IPTU e taxas condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há diversas questões em discussão: (i) a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal (CEF) por todas as indenizações decorrentes do atraso na entrega da obra; (ii) a possibilidade de prorrogação do prazo final da obra em razão de caso fortuito (pandemia de COVID-19) ou cláusula contratual; (iii) o termo final para a cobrança e restituição dos juros de obra; (iv) a existência e o cálculo da indenização por lucros cessantes, incluindo índices de correção e juros de mora; (v) a configuração e o valor da indenização por danos morais, bem como seus consectários legais; (vi) a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e IPTU; (vii) a legalidade da cobrança de valores adicionais ao contrato; e (viii) a distribuição e a solidariedade dos honorários advocatícios de sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. Não se conhece do apelo da ré X15 quanto à aplicação subsidiária da cláusula 5.3 do contrato com a CEF, que prevê prorrogação de seis meses, por se tratar de matéria de defesa não arguida na contestação, configurando inovação recursal. 4. Reconhecida a responsabilidade solidária da CEF, pois esta atua não apenas como agente financeiro, mas também como fiscalizadora de prazos e qualidade da obra, com poderes de interferência direta na execução do projeto. A solidariedade da CEF se estabelece a partir do prazo de entrega do imóvel fixado no contrato de financiamento/mútuo habitacional, conforme jurisprudência do TRF4 (TRF4, AC 5081009-57.2018.4.04.7100, Rel. Vânia Hack de Almeida, j. 05.12.2022). 5. A prorrogação do prazo final da obra pressupõe análise técnica e autorização expressa da CEF, o que não foi demonstrado (TRF4, AG 5029045-09.2023.4.04.0000, Rel. João Pedro Gebran Neto, j. 08.11.2023). A pandemia de COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior apto a justificar a dilação de prazos, pois as medidas de enfrentamento são de competência dos Poderes Executivo e Legislativo (TRF4, AG 5006173-34.2022.4.04.0000, Rel. Victor Luiz dos Santos Laus, j. 07.08.2022; TRF4, AC 5079828-54.2023.4.04.7000, Rel. Gisele Lemke, j. 16.07.2025). 6. A cobrança de juros de obra é legítima apenas durante a fase de construção, e o termo final é o prazo contratualmente estabelecido para a conclusão da obra, devendo as rés restituir solidariamente os valores eventualmente cobrados após esse prazo (TRF4, AC 5003445-78.2018.4.04.7204, Rel. Luís Alberto D"Azevedo Aurvalle, j. 10.08.2022). Os juros de mora incidem a partir da citação (CC, art. 405). 7. A condenação por lucros cessantes deve ser fixada em 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, com termo inicial no atraso da entrega do bem e termo final na disponibilização das chaves. A CEF é solidariamente responsável. A taxa de juros a ser aplicada é a SELIC, de acordo com as teses firmadas no julgamento dos Temas Repetitivos nºs 99/STJ e 112/STJ, desde o evento danoso (STJ, REsp n. 1.846.819/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 13/10/2020; TRF4, AC 5011832-10.2021.4.04.7000, 12ª Turma, Rel. João Pedro Gebran Neto, j. 03/05/2023). 8. O atraso na entrega da obra gera dano moral presumido, mas a 12ª Turma entende que a indenização se caracteriza após seis meses de atraso, sendo de R$ 1.000,00 por mês adicional. No caso, o atraso efetivo foi de aproximadamente 16 dias após a dedução do período de tolerância e dos seis meses iniciais. A CEF é solidariamente responsável. Os juros de mora sobre danos morais incidem da data do arbitramento (STJ, Súmula 362), aplicando-se exclusivamente a taxa SELIC (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.872.866/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 20.06.2022). 9. A responsabilidade pelas taxas de condomínio e IPTU recai sobre a construtora até a efetiva entrega das chaves ao adquirente, conforme jurisprudência do STJ (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.839.792/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10.08.2020), pois o adquirente não pode ser cobrado por período em que não teve a posse do imóvel. 10. A CEF é solidariamente responsável. Os juros de mora sobre danos morais incidem da data do arbitramento (STJ, Súmula 362), aplicando-se exclusivamente a taxa SELIC (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.872.866/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 20.06.2022). 9. A responsabilidade pelas taxas de condomínio e IPTU recai sobre a construtora até a efetiva entrega das chaves ao adquirente, conforme jurisprudência do STJ (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.839.792/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10.08.2020), pois o adquirente não pode ser cobrado por período em que não teve a posse do imóvel. 10. O valor do imóvel foi claramente pactuado em R$ 155.200,00 em ambos os contratos, e eventuais descontos não configuram cobranças adicionais indevidas, inexistindo cobrança de valores adicionais e divergência do valor do imóvel. 11. Não é caso de se admitir sucumbência mínima e solidariedade nos honorários advocatícios. A dinâmica sucumbencial não foi substancialmente alterada. Os honorários de sucumbência em litisconsórcio são fixados proporcionalmente (pro rata) à sucumbência de cada litisconsorte, conforme o art. 87, § 1º, do CPC (TRF4, AC n. 5021636-02.2021.4.04.7000, Rel. Rogério Favreto, j. 15.08.2022). IV. DISPOSITIVO E TESE: 12. Apelo da ré X15 parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido. Apelo da parte autora parcialmente provido. Tese de julgamento: 13. A Caixa Econômica Federal (CEF) possui responsabilidade solidária com a construtora pelo atraso na entrega de imóvel financiado, atuando como agente fiscalizador do empreendimento. 14. A pandemia de COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior apto a justificar a prorrogação do prazo de entrega da obra. 15. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU recai sobre a construtora até a efetiva entrega das chaves ao adquirente. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados nos termos dos acórdãos de fls. 623-632 e 633-634, e-STJ. Nas razões de recurso especial (fls. 637-665, e-STJ), aponta a parte recorrente ofensa aos arts 1.022 do CPC; 113, 393 e 422 do CC; 43-A da Lei n. 4.591/1964; e 42, parágrafo único, do CDC; ao Tema 996 do STJ. Sustenta, preliminarmente, entre as fls. 641/644, e-STJ, negativa de prestação jurisdicional por não enfrentar adequadamente a validade da cláusula de tolerância e a aplicação dos arts. 113, 393 e 422 do CC; e 43-A da Lei n. 4.591/1964. No mérito, defende a validade e aplicação, sem condicionantes, da cláusula contratual de prorrogação de 180 (cento e oitenta dias) dias, prevista no compromisso de compra e venda, para conclusão da obra. Subsidiariamente, pretende o reconhecimento da pandemia de COVID-19 como caso fortuito ou força maior, a fim de que seja aplicada previsão contratual de prorrogação do prazo de 6 (seis) meses para justificar o atraso na obra e afastar o dano moral. Contrarrazões às fls. 783-790, e-STJ. Em juízo de admissibilidade (fls. 779-780, e-STJ), admitiu-se o recurso, ascendendo os autos a esta Corte. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. Inicialmente, quanto à apontada violação do artigo 1.022 do CPC, não assiste razão à recorrente, porquanto uníssona a jurisprudência deste STJ no sentido de que não há negativa de prestação jurisdicional quando clara e suficiente a fundamentação adotada pelo Tribunal de origem para o deslinde da controvérsia, revelando-se desnecessário ao magistrado rebater cada um dos argumentos declinados pela parte - como ocorreu na hipótese. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO. DANO MORAL. OMISSÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO. INFORME PUBLICITÁRIO. INTUITO DIFAMATÓRIO. ATO ILÍCITO. DEVER DE INDENIZAR. RECONHECIMENTO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N.º 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL 1. Não se reconhecem a omissão e negativa de prestação jurisdicional quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. .. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.037.830/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 28/6/2023.) Vale ressaltar, ainda, que não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional. Afasta-se, assim, a alegada violação ao artigo 1.022 do CPC. 2. Mérito. A demanda originária consiste em ação de revisão de contrato bancário cumulada com indenização por atraso na entrega de imóvel (fls. Não se reconhecem a omissão e negativa de prestação jurisdicional quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. .. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.037.830/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 28/6/2023.) Vale ressaltar, ainda, que não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional. Afasta-se, assim, a alegada violação ao artigo 1.022 do CPC. 2. Mérito. A demanda originária consiste em ação de revisão de contrato bancário cumulada com indenização por atraso na entrega de imóvel (fls. 11/58, e-STJ), proposta por MARCIA DE FATIMA MARTINS CESAR DE LIMA e WALTER GONÇALVES DE LIMA contra PROJETO RESIDENCIAL X15 SPE LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, discutindo-se, na origem, juros de obra, lucros cessantes, danos morais, responsabilidade por taxas condominiais e IPTU e questões correlatas à prorrogação do prazo de entrega da obra. A sentença (fls. 474/486, e-STJ) julgou parcialmente procedentes os pedidos para: condenar CEF e X15, solidariamente, a restituírem eventuais juros de obra pagos após 28/04/2023, com atualização pela TR e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; condenar X15 ao pagamento de lucros cessantes em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, de 28/06/2023 até 13/01/2024, com incidência da SELIC; condenar X15 ao pagamento de danos morais de R$ 5.000,00, atualizados pela SELIC desde a sentença; declarar que o autor é responsável pelo IPTU desde o financiamento e pelo condomínio a partir da entrega das chaves; distribuir honorários sucumbenciais conforme critérios ali fixados, com suspensão em razão da gratuidade. Apelações de ambas as partes às fls. 488/527 e 530/551, e-STJ. No acórdão recorrido de fls. 597/609, e-STJ, conheceu-se em parte do apelo da ré X15 e lhe deu parcial provimento, bem como deu parcial provimento ao apelo da parte autora. O TRF4 rejeitou a aplicação da cláusula de tolerância de 180 dias por ausência de comprovação de requisitos contratuais indispensáveis, especificamente a prévia análise técnica e autorização expressa da CEF para dilação do prazo, destacando, ainda, não conhecimento de pedido fundado na cláusula 5.3 por inovação recursal, pois não arguida na contestação nem apreciada na sentença. Quanto à pandemia de COVID-19, a Corte local afastou sua caracterização como caso fortuito ou força maior apto a justificar prorrogação unilateral de prazos contratuais, ressaltando que eventuais medidas de enfrentamento devem ser tratadas de forma coletiva pelos Poderes Executivo e Legislativo e que o RJET (Lei 14.010/2020) não autoriza, por si só, a intervenção judicial para dilatar prazos de entrega de obras. No tocante ao dano moral, o acórdão afirmou que o atraso (6 meses e 16 dias) frustra o objeto do contrato e configura dano moral; e no caso concreto, reconheceu atraso efetivo; porém, reduzindo a indenização para R$ 1.000,00. Convém colacionar os seguintes excertos do acórdão recorrido (fls. 598/604, e-STJ): Quanto à aplicação subsidiária da cláusula 5.3 do contrato com a CEF, na qual estaria prevista prorrogação de seis meses, sem qualquer condicionante, se trata de matéria de defesa não arguida na contestação e nem examinada na sentença, caracterizando-se inovação recursal, sendo o caso de não conhecer do apelo da ré X15 nesse ponto. (..) Prorrogação do Prazo Final da Obra - 180 dias O pedido da construtora para que seja aplicada a cláusula de prorrogação do contrato, por 180 dias, não merece acolhida, uma vez que não foi demonstrado ter havido análise técnica e autorização expressa para a prorrogação da obra, conforme previsão contratual. (..) Quanto à pandemia do COVID-19, há que se considerar que devem ser prestigiadas, no que couber, as providências coletivas, no contexto das ações globais que vem sendo adotadas pelos Poderes Executivo e Legislativo, afastando-se, assim, a necessidade de intervenção judicial, de modo que não se justifica a aplicabilidade da teoria da imprevisão com base nas disposições da Lei nº 14.010/2020, que trata do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus. (..) Da Indenização Por Dano Moral Desde que evidenciado o atraso na entrega da obra, cabível condenação ao pagamento de indenização a título de danos morais, com a precípua finalidade de atenuar as adversidades suportadas pela parte autora e, além disso, punir e coibir conduta ilícita das rés. (..) Quanto à pandemia do COVID-19, há que se considerar que devem ser prestigiadas, no que couber, as providências coletivas, no contexto das ações globais que vem sendo adotadas pelos Poderes Executivo e Legislativo, afastando-se, assim, a necessidade de intervenção judicial, de modo que não se justifica a aplicabilidade da teoria da imprevisão com base nas disposições da Lei nº 14.010/2020, que trata do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus. (..) Da Indenização Por Dano Moral Desde que evidenciado o atraso na entrega da obra, cabível condenação ao pagamento de indenização a título de danos morais, com a precípua finalidade de atenuar as adversidades suportadas pela parte autora e, além disso, punir e coibir conduta ilícita das rés. O atraso na entrega da obra configura frustração do objeto do contrato de financiamento habitacional, submetendo a parte autora à irrazoável espera pelo imóvel, comprado com legítima expectativa de nele residir em tempo determinado. Não havendo certeza da data de entrega da unidade habitacional no prazo contratado, resta demonstrada a probabilidade do direito invocado. (..) No caso dos autos, o contrato foi assinado em 16/09/2020, e a previsão de entrega da obra foi fixada em 28/04/2023 (item B.7.1) (evento 1, CONTR11). Conforme a cláusula 4.12, a Construtora ou entidade organizadora disporia de 60 dias corridos, após a conclusão das obras, para a efetiva entrega das chaves (28/06/2023), o que ocorreu em 13/01/2024 (evento 26, PET2). Considerando que o período de atraso foi de, aproximadamente, 16 dias (considerando-se os 60 dias para entrega das chaves e subtraindo-se os primeiros 6 meses, conforme os fundamentos supra), é caso de parcial provimento do apelo da Construtora, para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 1.000,00 (um mil reais). Parcialmente provido o apelo da Construtora, para redução do valor a ser indenizado, e improvido o apelo da parte autora nesse ponto. Conforme o acórdão recorrido, a entrega do imóvel só poderia ser prorrogada mediante análise técnica e autorização expressa previstas no contrato, o que não ocorreu. Além disso, não conheceu do pedido subsidiário baseado na cláusula 5.3, por se tratar de inovação recursal. Nesse contexto, para modificar a convicção judicial em tela, seria necessário interpretar as cláusulas contratuais e reavaliar as provas dos autos, o que é vedado, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido, ilustrativamente: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. PRAZO DE TOLERÂNCIA. QUESTÃO SOLUCIONADA A PARTIR DA INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS, BEM COMO DA ANÁLISE DAS CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS DA CAUSA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. 1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais pelo descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, no que se refere ao prazo de entrega da obra. 2. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para a configuração do atraso na entrega da unidade habitacional em construção, com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, no caso, o próprio incorporador inseriu no contrato disposição, condicionando a referida prorrogação à comunicação prévia do comprador. 3. Pretender revisar a conclusão do julgado, quanto à necessidade de assegurar a obrigação livremente pactuada entre as partes, corolário do princípio pacta sunt servanda, esbarra nos óbices das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte. 4. Agravo interno provido. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.723.031/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.) Quanto à alegada violação ao art. 393 do CC, tese de que a pandemia de COVID-19 teria configurado caso fortuito/força maior, o aresto recorrido encontra apoio na orientação jurisprudencial firmada por esta Corte Superior sobre a matéria, o que atrai a incidência do óbice contido na Súmula 83/STJ. A propósito: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. A análise da necessidade de prova pericial para controvérsias técnicas sobre a execução das obras demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 2. 393 do CC, tese de que a pandemia de COVID-19 teria configurado caso fortuito/força maior, o aresto recorrido encontra apoio na orientação jurisprudencial firmada por esta Corte Superior sobre a matéria, o que atrai a incidência do óbice contido na Súmula 83/STJ. A propósito: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. A análise da necessidade de prova pericial para controvérsias técnicas sobre a execução das obras demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 2. A pandemia de COVID-19 e os entraves administrativos não foram considerados caso fortuito ou força maior, configuram fortuito interno, que não exclui a responsabilidade da recorrente, conforme entendimento do Tribunal de origem e precedentes do STJ. 3. A Corte local concluiu pela existência de inadimplemento culposo da recorrente e pela correta distribuição do ônus probatório, entendimento que não pode ser revisto sem incursão no conjunto fático-probatório, vedada pela Súmula 7/STJ. 4. A obrigação de pagar o IPTU é de responsabilidade da vendedora até a entrega do imóvel ao adquirente, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 5. Recurso especial desprovido. (REsp n. 2.193.884/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. ALEGAÇÃO DE FORTUITO EXTERNO E CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIROS. INOCORRÊNCIA. RISCO DO EMPREENDIMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. APLICABILIDADE DO TEMA 971/STJ. DEVOLUÇÃO DA CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. TEMA 938/STJ. REEXAME DE FATOS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, decorrente de exigências administrativas, entraves burocráticos e pandemia da Covid-19, não configura fortuito externo nem culpa exclusiva de terceiros, mas integra o risco da atividade econômica desenvolvida pela incorporadora. (..) 5. A pretensão de revisão da conclusão quanto à inexistência de fortuito externo, à restituição integral das parcelas e à responsabilidade pelo pagamento da corretagem demandaria o reexame do acervo fático-probatório e das cláusulas contratuais, o que é vedado pela incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. 6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.548.608/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.) Ademais, infirmar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame das provas carreadas aos autos, o que é vedado nesta instância extraordinária, a teor da Súmula 7/STJ. Sobre o tema: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. REEXAME DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. PANDEMIA. FORÇA MAIOR. NECESSIDADE DE NEXO CAUSAL ESPECÍFICO. INVIABILIDADE DE REVISÃO NA VIA ESPECIAL. DECISÃO MANTIDA. (..) 3. A caracterização da pandemia como força maior exige demonstração específica de nexo causal direto e inevitável com o atraso da conclusão da obra, cuja revisão, na via especial, é inviável. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.983.623/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026.) Por fim, alterar o acórdão recorrido quanto à caracterização de danos morais, em virtude do atraso de 6 meses e 16 dias, exige, na espécie, o reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, por força da Súmula 7/STJ. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PREJUÍZO PRESUMIDO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. 1. O entendimento do Tribunal de origem está de acordo com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça de que é cabível indenização a título de lucros cessantes pelo descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. 2. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PREJUÍZO PRESUMIDO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. 1. O entendimento do Tribunal de origem está de acordo com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça de que é cabível indenização a título de lucros cessantes pelo descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. 2. É inviável a análise de teses recursais não prequestionadas na origem, apesar da oposição de embargos de declaração. 3. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que não há falar em exclusão dos lucros cessantes, sob a justificativa de que o imóvel seria adquirido com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida. 4. Para rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, de que o atraso na entrega do imóvel gerou dano moral indenizável, seria necessário o revolvimento de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ. 5. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. 6. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.736.545/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025.) Inafastável, assim, o óbice da Súmula 7 do STJ. 3. Do exposto, não conheço do recurso especial. Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO REsp 2276085 (inteiro teor)

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