STJ — DECISÃO AREsp 3200630 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Trata-se de agravo manifestado em face de decisão que não admitiu recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado: EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - ASSISTÊNCIA LITISCONSORCIAL - PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE JURÍDICO PROCESSUAL - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. RECURSO DO RÉU - ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO OBSERVADO - TAXA DE RETENÇÃO - REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR - TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA POR SER OBJETO DO CONTRATO UM TERRENO NÃO EDIFICADO. RECURSO DA ASSISTENTE NÃO CONHECIDO - RECURSO DO RÉU CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A sentença proferida em ação própria afastou a existência de relação jurídica entre apelante e credora, autora na presente demanda, inviabilizando o pedido de manutenção no contrato e pagamento direto das parcelas, de modo que o interesse jurídico da assistente litisconsorcial desapareceu, pois o resultado não influirá em seu direito já reconhecido em processo autônomo. A perda superveniente do interesse processual é fato relevante a ser considerado no recurso, nos termos do art. 493 do CPC, acarretando o seu não conhecimento. 2. No caso concreto, a retenção de 25% dos valores pagos, atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e permite ao vendedor cobrir as despesas com a comercialização do imóvel e liberação de sua venda para terceiros. Na espécie, não se aplica a normativa disposta no art.32-A da Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, por ter sido o contrato realizado em data anterior a sua vigência. 3. Conforme a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa. Não há como admitir a compensação pela fruição da acessão realizada pelo próprio possuidor, sob pena de permitir que a empresa beneficie-se de construção que não realizou. Em suas razões de recurso especial, a parte agravante alega que o acórdão recorrido violou os arts. 475 do Código Civil e 32 da Lei 6.766/79, sustentando ser cabível a taxa de fruição em caso de resolução contratual por inadimplemento. Defende que o imóvel estava edificado. Aponta a existência de dissídio jurisprudencial. Contrarrazões às fls. 449-454 e às fls. 455-564, por meio das quais as partes agravadas alegam a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ, 282 do STF, bem como defendem a manutenção do acórdão recorrido. A não admissão do recurso ensejou a interposição deste agravo. Contraminuta às fls. 486-489. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. A controvérsia suscitada consiste em definir se é cabível a taxa de fruição na hipótese de rescisão, por inadimplemento do comprador, de contrato de compra e venda de terreno de lote que foi posteriormente edificado pelo comprador. O Tribunal estadual entendeu que não seria cabível a taxa de fruição, na medida em que as edificações do imóvel foram realizadas pelo próprio possuidor e que, à época da ocupação, o imóvel não contava com nenhuma edificação. A propósito, trechos do acórdão recorrido (fl. 347): Noutro vértice, no tocante a taxa de fruição, fixada em 1% do valor do contrato, é sabido que corresponde a uma espécie de "aluguel" devida pelo tempo em que o possuidor encontrava-se na posse do imóvel. Visa a obstar o enriquecimento sem causa daquele que usufruiu do imóvel sem a devida contraprestação. Contudo, prevalece o entendimento de que, em se tratando de imóvel não edificado, não é cabível a taxa de fruição, pois a parte não aufere proveito econômico sobre o imóvel não construído. Na hipótese, apesar de atualmente haver construção no imóvel objeto desta demanda, não restou dúvidas de que, a época da ocupação, este não detinha quaisquer edificações, as quais foram realizadas pelo possuidor. Desta forma, não há como admitir a compensação à autora pela fruição da acessão realizada pelo próprio possuidor, sob pena de permitir que a empresa beneficie-se de construção que não realizou, o que caracterizaria o seu enriquecimento sem causa. Outrossim, quando estava na posse do requerido, o imóvel era apenas um lote não edificado, não havendo, portanto, empobrecimento de sua parte em virtude da ocupação exercida pelo apelado. Ademais, não há como condenar o apelado por usufruir de residência que ele construiu, ainda que indevidamente, de modo que deve ser afastada a condenação ao pagamento da taxa de fruição. Vale registrar que o Juízo de primeira instância entendeu que "é devida a indenização à autora em razão do período em que o réu usufruiu do imóvel sem a devida contraprestação, pois igualmente definida pelos contratantes na cláusula 7, § 2.º (p. Outrossim, quando estava na posse do requerido, o imóvel era apenas um lote não edificado, não havendo, portanto, empobrecimento de sua parte em virtude da ocupação exercida pelo apelado. Ademais, não há como condenar o apelado por usufruir de residência que ele construiu, ainda que indevidamente, de modo que deve ser afastada a condenação ao pagamento da taxa de fruição. Vale registrar que o Juízo de primeira instância entendeu que "é devida a indenização à autora em razão do período em que o réu usufruiu do imóvel sem a devida contraprestação, pois igualmente definida pelos contratantes na cláusula 7, § 2.º (p. 41), sendo necessário registrar que não há qualquer ilegalidade na sua cumulação com a multa penal, visto que visam compensar o vendedor por fatos distintos, não importando, portanto, em bis in idem" (fl. 244). A partir disso, o Juízo de primeira instância entendeu que "a cobrança da importância equivalente a 1% (um por cento) do preço atualizado do contrato, por cada mês de sua fruição, mostra-se bastante razoável e condizente com a realidade, de maneira que não há que se falar em abusividade ou afronta às normas consumeristas a tal ponto que justifiquem, neste particular, a intervenção judicial" (fl. 244). A propósito do tema, em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28.12.2018, quando entrou em vigor a Lei 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte se consolidou no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. A partir da Lei 13.786/2018, contudo, consolidou-se que pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. A propósito: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA. 1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei nº 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor. 2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. 3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. 4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos. 5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente. 6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento. (REsp n. 2.104.086/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 12/11/2025.) CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. LOTE EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente. 6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento. (REsp n. 2.104.086/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 12/11/2025.) CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. LOTE EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a cobrança de taxa de ocupação de imóvel quando se tratar de terreno sem edificação. 2. No caso dos autos, houve o desfazimento de promessa de compra e venda de lote com edificação, fazendo-se necessária a fixação da respectiva taxa de ocupação, a ser calculada em liquidação de sentença. 3. Agravo interno provido para dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para permitir a cobrança da taxa de ocupação. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.869/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS JULGADA IMPROCEDENTE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DAS CONCLUSÕES DO ACÓRDÃO RECORRIDO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento jurisprudencial das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, não é cabível o pagamento de taxa de ocupação ou de fruição pelo fato de ter tido a posse do imóvel, pelo tempo em que o contrato teve vigência, quando, como no caso concreto, tratar-se de um lote (terreno) que não foi edificado. Em tal hipótese, não há falar em enriquecimento ilícito. Aplicação da Súmula 83/STJ. 2. Reverter as conclusões do Tribunal local acerca da ausência de constituição em mora da parte adversa - para acolher a pretensão recursal no moldes em que pretendido - demandaria necessariamente a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial, ante os óbices dispostos nas Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.270.435/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 29/6/2023.) Como se observa, a jurisprudência entende que, para contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018, como é o caso, não é cabível a taxa de fruição quando o imóvel não houver sido edificado. Assim, em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, o pagamento de taxa de ocupação ou de fruição não é cabível apenas pelo fato de ter tido a posse do imóvel, pelo tempo em que o contrato teve vigência, quando, como no caso concreto, tratar-se de um lote (terreno) que não foi edificado. O fundamento desse entendimento, aplicável a contratos celebrados antes da Lei do Distrato, reside na efetiva fruição do imóvel pelo promitente-comprador. Na hipótese, verifica-se que a realização de edificações no lote consiste, em si mesmo, fruição do imóvel pelo adquirente, sem que tenha havido a respectiva contraprestação para tanto. Convém mencionar que a fruição do imóvel, manifestada nas edificações realizadas, se deu conforme a vontade do próprio adquirente, que pode não ser compatível com as pretensões que o vendedor teria para o lote. Desse modo, é certo que não há que se falar em enriquecimento sem causa quando do cabimento da taxa de fruição, na medida em que o adquirente efetivamente fruiu do lote adquirido. Assim, verifica-se que a sentença, ao determinar o cabimento da taxa de fruição, decidiu em conformidade com a orientação do STJ, razão pela qual merece ser restaurada. Em face do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial e restabelecer os termos da sentença quanto à taxa de fruição. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO AREsp 3200630 (inteiro teor)

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