STJ — DECISÃO AREsp 3230228 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ADELMO TAVARES VIEIRA em face de decisão exarada pela Terceira Vice-Presidência do eg. Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) que inadmitiu seu recurso especial. Por sua vez, o apelo nobre foi manejado com arrimo na alínea "a" do permissivo constitucional contra v. acórdão exarado assim ementado (fls. 256-257): "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ENCAMINHADA AO ENDEREÇO DO DEVEDOR - VALIDADE - REJEIÇÃO - MÉRITO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA AO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E CONSTATAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS - CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR CONFIGURADA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL E DE FORMA SIMPLES DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE SINAL - INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ - MULTA CONTRATUAL - BASE DE CÁLCULO - VALOR EFETIVAMENTE PAGO - ABUSIVIDADE DA INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO - PRECEDENTE DO STJ - DANOS MORAIS - OCORRÊNCIA - FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DE AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA - VALOR DA INDENIZAÇÃO - OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - RECONVENÇÃO OBJETIVANDO A CONDENAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES AO PAGAMENTO DE MULTA E RETENÇÃO DE VALORES - IMPROCEDÊNCIA ANTE O RECONHECIMENTO DA CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. É válida a notificação extrajudicial encaminhada ao endereço do devedor constante do contrato, ainda que recebida por terceiro, para fins de constituição em mora, especialmente quando a finalidade de cientificação da intenção de resolver o contrato por inadimplemento é alcançada. Comprovado o inadimplemento do promitente vendedor, que não forneceu a documentação necessária para o financiamento do imóvel em prazo razoável e entregou o bem com vícios construtivos, impõe-se a resolução do contrato por sua culpa exclusiva. Nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. A multa penal contratualmente estabelecida é devida pela parte que deu causa à resolução do pacto. Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é abusiva a cláusula penal que estipula a multa sobre o valor total do contrato, devendo esta incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador, a fim de evitar onerosidade excessiva. A frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria, decorrente do inadimplemento do vendedor, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral passível de indenização. O valor da indenização por danos morais deve ser fixado em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, atentando-se ao caráter pedagógico e compensatório da medida. Reconhecida a culpa do promitente vendedor pela rescisão contratual, revela-se improcedente o pedido reconvencional que visa impor aos promitentes compradores as penalidades contratuais pelo desfazimento do negócio." Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (vide acórdão às fls. 289-298). Nas razões do apelo nobre (fls. 302-309), ADELMO TAVARES VIEIRA aponta violação aos arts. 489 §1º, IV e VI, e 1.022, I e II, do CPC/15, afirmando que o eg. TJ-MG não sanou os vícios suscitados nos embargos de declaração. Ultrapassada a preliminar, indica ofensa ao art. 373, I, do CPC/15 e aos arts. 413, 422 e 475 do Código Civil, ao argumento, entre outros, de que o "Tribunal de origem manteve o entendimento de que o recorrente teria dado causa ao desfazimento do negócio por supostamente não fornecer a documentação necessária à obtenção do financiamento, e que o imóvel apresentaria vícios construtivos. Todavia, tal conclusão contraria as provas constantes nos autos e desconsidera por completo os fatos incontroversos" (fls. 307). Alega que " c onforme demonstrado, o "habite-se" do imóvel foi expedido em 19 de março de 2020, ou seja, antes da notificação extrajudicial (10/06/2020) e do ajuizamento da ação (07/07/2020), de modo que já era plenamente possível aos compradores requererem o financiamento junto à instituição bancária. A ausência de obtenção do crédito, portanto, não decorreu de qualquer conduta omissiva do vendedor, mas sim da própria inércia dos autores, que optaram por não prosseguir com o negócio mesmo após a regularização documental do bem" (fls. 307). Todavia, tal conclusão contraria as provas constantes nos autos e desconsidera por completo os fatos incontroversos" (fls. 307). Alega que " c onforme demonstrado, o "habite-se" do imóvel foi expedido em 19 de março de 2020, ou seja, antes da notificação extrajudicial (10/06/2020) e do ajuizamento da ação (07/07/2020), de modo que já era plenamente possível aos compradores requererem o financiamento junto à instituição bancária. A ausência de obtenção do crédito, portanto, não decorreu de qualquer conduta omissiva do vendedor, mas sim da própria inércia dos autores, que optaram por não prosseguir com o negócio mesmo após a regularização documental do bem" (fls. 307). Aduz, também, que "ficou incontroverso que os autores ocuparam o imóvel por mais de um ano e meio, usufruindo integralmente da posse sem pagamento de contraprestação e sem qualquer prova de prejuízo real, vindo apenas posteriormente a requerer a rescisão contratual comportamento incompatível com a boa-fé objetiva e com o dever de lealdade contratual" (fls. 307). Assevera, ainda, que "a imputação exclusiva de culpa ao vendedor não encontra respaldo fático nem jurídico, devendo ser reconhecida a improcedência dos pedidos formulados na ação, com o restabelecimento da validade contratual ou, ao menos, a exclusão das condenações impostas, especialmente quanto à restituição integral dos valores e aos danos morais. A conduta dos compradores revela claro desequilíbrio na aplicação da equidade contratual, pois transferiu-se ao vendedor toda a responsabilidade pela frustração do negócio, ainda que tenha sido ele quem diligenciou pela regularização do empreendimento e viabilizou a ocupação do imóvel em confiança na conclusão da venda" (fls. 308). Não foram apresentadas contrarrazões (vide certidão à fl. 315). O apelo nobre foi inadmitido o recurso (decisão às fls. 316-319), motivando o agravo em recurso especial (fls. 323-330) em testilha. Intimados, SILVÉRIO DE JESUS REZENDE e LUCIENE FRANCISCA REZENDE ofereceram contraminuta (fls. 338-341), pelo desprovimento do agravo. É o relatório. Passo a decidir. Inicialmente, rejeita-se a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15, uma vez que o eg. TJ-MG analisou os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, dando-lhes robusta e devida fundamentação. Salienta-se, ademais, que esta Corte é pacífica no sentido de que não há omissão, contradição ou obscuridade no julgado quando se resolve a controvérsia de maneira sólida e fundamentada e apenas se deixa de adotar a tese do embargante. Nesse sentido, colhem-se os recentes julgados: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. DOCUMENTOS JUNTADOS AOS AUTOS. AFASTAMENTO DAS CONCLUSÕES. REEXAME FÁTICO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa aos arts. 1.022, parágrafo único, I e II, e 489, § 1º do CPC, quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente. (..) 7. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp n. 2.038.626/PR, relator MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 12/2/2025, DJEN de 17/2/2025 - g. n.) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA REQUERENTE. 1. As questões postas à discussão foram dirimidas pelo órgão julgador de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, portanto, deve ser afastada a alegada violação aos artigos 489 e 1.022 do CPC/15. Precedentes. (..) 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.508.561/SP, relator MINISTRO MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025 - g. n.) Avançando, melhor sorte não socorre ao apelo no tocante ao art. 373, I, do CPC/15 e aos arts. 413, 422 e 475 do Código Civil. No caso, o eg. TJ-MG, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, confirmando sentença, concluiu, entre outros fundamentos, que "restou demonstrado o duplo inadimplemento por parte do Apelante ora agravente : a mora na entrega da documentação essencial para a obtenção do financiamento e a entrega de imóvel com vícios construtivos que comprometiam sua regular utilização. Tais fatos, somados, justificam a resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor, nos termos do art. 475 do Código Civil". A título elucidativo, transcreve-se o seguinte excerto do v. acórdão estadual (fls. TJ-MG, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, confirmando sentença, concluiu, entre outros fundamentos, que "restou demonstrado o duplo inadimplemento por parte do Apelante ora agravente : a mora na entrega da documentação essencial para a obtenção do financiamento e a entrega de imóvel com vícios construtivos que comprometiam sua regular utilização. Tais fatos, somados, justificam a resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor, nos termos do art. 475 do Código Civil". A título elucidativo, transcreve-se o seguinte excerto do v. acórdão estadual (fls. 262-267): "Cinge-se a controvérsia recursal em aferir a responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, bem como as consequências jurídicas decorrentes, incluindo a restituição de valores, a incidência de multa contratual e a caracterização de danos morais. Da Culpa pela Rescisão Contratual O Apelante ora agravante insiste na tese de que a rescisão contratual se deu por culpa dos Apelados, que teriam deixado de obter o financiamento imobiliário e abandonado o imóvel. Argumenta, ainda, que não havia prazo fixado para a entrega da documentação e que o "habite-se" foi expedido antes do ajuizamento da ação. Contudo, a análise detida do conjunto probatório carreado aos autos conduz à manutenção da conclusão externada pela r. sentença, no sentido de que a culpa pelo desfazimento do negócio jurídico recai sobre o Apelante. Conforme se extrai do contrato firmado em 07 de janeiro de 2019 (ordem nº 6), o Apelante, na qualidade de promitente vendedor, comprometeu-se a entregar um imóvel residencial "pronto e habitável" (§ 2º da cláusula primeira). Embora o instrumento contratual não previsse expressamente um prazo para a entrega da documentação necessária ao financiamento por parte do Apelante, é cediço que tal obrigação deve ser cumprida em tempo razoável, em observância ao princípio da boa-fé objetiva que rege as relações contratuais (art. 422 do Código Civil). Os Apelados alegaram, desde a inicial, que o Apelante não lhes repassou a documentação indispensável, notadamente o "habite-se", inviabilizando a contratação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal. A r. sentença destacou que, embora o Apelante tenha juntado aos autos a certidão de "habite-se" datada de 19/03/2020 (ordem nº 28), ou seja, mais de um ano após a assinatura do contrato, não houve comprovação de que tal informação ou a documentação pertinente tenha sido repassada aos Apelados em tempo hábil. A notificação extrajudicial enviada pelos Apelados, recebida em 10/06/2020 (ordem nº 9), demonstra a tentativa de solucionar a pendência antes do ajuizamento da ação, que ocorreu em 07/07/2020. Ademais, a prova testemunhal produzida em audiência de instrução e julgamento (ordem nº 62) corroborou as alegações dos Apelados quanto às irregularidades. A testemunha Reni de Paula relatou que seu próprio imóvel, adquirido do Apelante no mesmo conjunto habitacional, apresentou diversos defeitos (vazamento, fissuras, rachaduras) e que também enfrentou demora na regularização documental para o financiamento, que só ocorreu em 2021, após ter se mudado em 2019 sob a promessa de rápida regularização. Afirmou ainda que o imóvel dos Apelados apresentava problemas semelhantes e que o Apelante, após ser comunicado dos vícios, chegou a cogitar a cobrança de aluguel. A testemunha Kelly Patrícia Vieira Flores, também moradora do mesmo prédio e adquirente de imóvel do Apelante, confirmou a demora na entrega da documentação (de 2019 para 2021) e a existência de problemas estruturais, como entrada de água quando chove, afetando o imóvel dos Apelados. A responsabilidade do construtor é de resultado, obrigando-se pela boa execução da obra de modo a garantir sua solidez e habitabilidade. Conforme ensina o ilustre doutrinador Carlos Gonçalves: (..) Dessa forma, restou demonstrado o duplo inadimplemento por parte do Apelante: a mora na entrega da documentação essencial para a obtenção do financiamento e a entrega de imóvel com vícios construtivos que comprometiam sua regular utilização. Tais fatos, somados, justificam a resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor, nos termos do art. 475 do Código Civil. Da Restituição de Valores e da Multa Contratual Reconhecida a culpa do Apelante pela rescisão contratual, correta a r. sentença ao determinar a restituição integral do valor pago pelos Apelados a título de sinal (R$ 20.000,00), de forma simples. Conforme ensina o ilustre doutrinador Carlos Gonçalves: (..) Dessa forma, restou demonstrado o duplo inadimplemento por parte do Apelante: a mora na entrega da documentação essencial para a obtenção do financiamento e a entrega de imóvel com vícios construtivos que comprometiam sua regular utilização. Tais fatos, somados, justificam a resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor, nos termos do art. 475 do Código Civil. Da Restituição de Valores e da Multa Contratual Reconhecida a culpa do Apelante pela rescisão contratual, correta a r. sentença ao determinar a restituição integral do valor pago pelos Apelados a título de sinal (R$ 20.000,00), de forma simples. Tal entendimento encontra amparo na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe: (..) A devolução deve ser simples, e não em dobro como pretendido inicialmente pelos Apelados, pois não se trata de cobrança indevida, mas de retorno das partes ao status quo ante em razão do desfazimento do negócio por culpa do vendedor. No que tange à multa contratual, a cláusula sétima do instrumento (ordem nº 6 - Pág. 4) estabelece que a parte que der causa à resolução do contrato pagará à outra 10% (dez por cento) do valor total da transação a título de multa rescisória. Tendo sido o Apelante o culpado pela rescisão, deve arcar com o pagamento da referida multa. Contudo, assiste razão ao Apelante no que concerne à base de cálculo da referida multa. A r. sentença determinou a incidência do percentual de 10% sobre o valor total atualizado do contrato (R$ 110.000,00). Todavia, tal disposição mostra-se abusiva, pois onera excessivamente o devedor, no caso, o promitente vendedor que deu causa à rescisão, mas cuja penalidade deve guardar proporcionalidade com a parte do contrato efetivamente cumprida financeiramente pelos compradores. O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a cláusula penal que fixa a multa com base no valor total do imóvel, e não sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, é abusiva. Nesse sentido, "É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor." (R Esp 907.856/DF, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 19/06/2008, D Je 01/07/2008). , Embora o precedente trate da situação em que o comprador deu causa à rescisão, o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa e da proporcionalidade da cláusula penal aplica-se a ambas as partes. A finalidade da multa é prefixar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento, e sua fixação sobre o valor total de um contrato que não foi integralmente pago (apenas R$ 20.000,00 de R$ 110.000,00) se revela desproporcional. Assim, com fulcro no artigo 413 do Código Civil, que permite a redução equitativa da penalidade manifestamente excessiva, e em consonância com o entendimento do STJ, a multa contratual de 10% deve incidir sobre o valor efetivamente pago pelos Apelados, qual seja, R$ 20.000,00 (vinte mil reais), devidamente atualizado. Descabida, outrossim, a pretensão de abatimento de valores pelo período de uso do imóvel pelos Apelados, uma vez que a rescisão se deu por culpa do Apelante, e a ocupação inicial ocorreu, inclusive, com o consentimento e incentivo deste, sob a promessa de regularização documental e entrega de imóvel em condições adequadas, o que não se concretizou. (..) Dos Danos Morais O Apelante insurge-se contra a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, fixada em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) para cada Apelado, alegando a inexistência de ato ilícito e de abalo moral indenizável. Entretanto, a situação vivenciada pelos Apelados ultrapassa, em muito, os meros dissabores inerentes à vida em sociedade ou a simples inadimplência contratual. A aquisição da casa própria é, para a maioria das pessoas, a realização de um sonho e um investimento de grande vulto. A conduta do Apelante, ao não providenciar a documentação necessária por longo período e ao entregar um imóvel com diversos problemas estruturais, frustrou gravemente a legítima expectativa dos Apelados, gerando-lhes angústia, incerteza e transtornos significativos. A necessidade de desocupar o imóvel após constatar os problemas e a inércia do vendedor, somada à impossibilidade de concretizar o financiamento e regularizar a propriedade, configura ofensa a direito da personalidade, passível de reparação. O quantum indenizatório fixado pela r. A aquisição da casa própria é, para a maioria das pessoas, a realização de um sonho e um investimento de grande vulto. A conduta do Apelante, ao não providenciar a documentação necessária por longo período e ao entregar um imóvel com diversos problemas estruturais, frustrou gravemente a legítima expectativa dos Apelados, gerando-lhes angústia, incerteza e transtornos significativos. A necessidade de desocupar o imóvel após constatar os problemas e a inércia do vendedor, somada à impossibilidade de concretizar o financiamento e regularizar a propriedade, configura ofensa a direito da personalidade, passível de reparação. O quantum indenizatório fixado pela r. sentença (R$ 1.500,00 para cada Apelado, totalizando R$ 3.000,00) mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso, à extensão do dano, à capacidade econômica das partes e ao caráter pedagógico-punitivo da medida, não importando em enriquecimento sem causa para os Apelados, nem sendo irrisório frente à conduta do Apelante." (g. n.) Nesse cenário, a pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. Com estas considerações, conclui-se que o apelo não merece prosperar. Ante o exposto, com arrimo no art. 253, parágrafo único, II, "a" e "b" do RI-STJ, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, na extensão, desprovido. Publique-se. EMENTA

STJ — DECISÃO AREsp 3230228 (inteiro teor)

Faça mais com este documento