STJ — DECISÃO AREsp 3190502 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por CRICIUMA CONSTRUÇÕES LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SANTA CATARINA cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 833): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DOS RÉUS. ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PRÉVIO PELA CONSTRUTORA. ATRASO E ABANDONO DA OBRA. FATO INCONTROVERSO. CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO REALIZADA PELOS PRÓPRIOS CONDÔMINOS. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL). APLICABILIDADE. MORA DA PROMITENTE VENDEDORA QUE ANTECEDE E JUSTIFICA A SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS PELOS PROMITENTES COMPRADORES. SENTENÇA REFORMADA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS NÃO DEVIDOS. Sem embargos de declaração. No recurso especial, a parte recorrente alega ofensa aos artigos 49 e 59 da Lei nº 11.101/2005 e 31-F, §§ 11 e 12 da Lei nº 4.591/64, bem como aos artigos 397 caput e 476 do CC. Sustenta, em síntese, que, ao tempo da paralisação das obras e do processamento da recuperação judicial, os créditos relativos aos contratos de promessa de compra e venda existentes estavam sujeitos ao regime da recuperação judicial, dessa forma, estavam adstritos às condições fixadas no plano de recuperação, de maneira que, a opção pela associação não extingue nem substitui as obrigações contratuais assumidas perante a incorporadora, nem mesmo a obrigação de quitar integralmente o contrato. Também negou-se o regramento específico do art. 31-F, §§ 11 e 12 da Lei nº 4.591/64 no sentido de que, ao optarem pela continuidade da obra, os adquirentes assumiram a responsabilidade pela conclusão do empreendimento, sub-rogando-se em direitos e deveres de incorporação, inclusive no que concerne ao seu financiamento e custos adicionais, não podendo exigir do incorporador o ressarcimento pelos aportes necessários ou alegar exceção de contrato não cumprido. Aduz não ter havido inadimplemento de sua parte que autorizasse a aplicação do disposto no art. 476 do CC, vez que a paralisação temporária das obras decorreu de dificuldades financeiras supervenientes e tratadas no âmbito da recuperação judicial, não havendo que se falar em mora culposa da incorporadora. Argumenta que, em verdade, a mora dos compradores é ex re, decorrente do simples vencimento da obrigação, nos termos do art. 397, caput do CC, desnecessária, portanto, sua interpelação judicial ou extrajudicial. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 855-861). Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 862-864), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 873-875). É, no essencial, o relatório. A decisão agravada não merece reforma. Com efeito, o Tribunal de origem analisou detidamente o recurso especial interposto, devendo a decisão de admissibilidade ser mantida por seus próprios fundamentos. No que concerne à ofensa ao disposto nos artigos 49 e 59 da Lei n. 11.101/2005 e 31-F, §§ 11 e 12, da Lei n. 4.591/1964, quanto ao suposto efeito da recuperação judicial sobre os contratos de promessa de compra e venda celebrados pela empresa e eventual dever de continuidade de seu adimplemento por parte dos adquirentes das unidades imobiliárias durante o plano recuperacional, não houve qualquer debate no presente feito, deixando a parte agravante de apresentar embargos de declaração a fim de que tais temas fossem apreciados pela Corte estadual, daí porque não houve devido prequestionamento, o que impossibilita o conhecimento do recurso especial ante os óbices impostos pelas Súmulas 282 e 356 do STF, aplicáveis por analogia. Ademais, verifica-se que, em relação à apontada ofensa aos arts. 397, caput e 476 do CC, o recurso especial não merece prosperar porquanto encontra óbice na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. Isso porque, o Tribunal estadual, ao constatar que primeiro houve descumprimento contratual por parte da incorporadora a justificar a suspensão de pagamentos por parte dos agravados, além de afastar a constituição em mora ex re, o fez com base nos elementos fáticos e probatórios carreados ao feito, nos seguintes termos: "Da análise detida dos autos, emerge de forma incontroversa que a construtora apelada não cumpriu o prazo contratual para a entrega do Edifício Bella Próspera, estipulado para dezembro de 2011, já considerada a cláusula de tolerância. 397, caput e 476 do CC, o recurso especial não merece prosperar porquanto encontra óbice na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. Isso porque, o Tribunal estadual, ao constatar que primeiro houve descumprimento contratual por parte da incorporadora a justificar a suspensão de pagamentos por parte dos agravados, além de afastar a constituição em mora ex re, o fez com base nos elementos fáticos e probatórios carreados ao feito, nos seguintes termos: "Da análise detida dos autos, emerge de forma incontroversa que a construtora apelada não cumpriu o prazo contratual para a entrega do Edifício Bella Próspera, estipulado para dezembro de 2011, já considerada a cláusula de tolerância. Este fato, além de admitido, é corroborado pela farta documentação acostada, em especial o termo de acordo firmado entre a construtora e o condomínio de adquirentes (evento 141, DOC2; evento 141, DOC3; evento 141, DOC4), que formalizou a necessidade de os próprios compradores assumirem a finalização da obra, abandonada pela recorrida em meio a uma crise financeira que culminou em seu processo de recuperação judicial. Conforme alegado pelos recorrentes e não impugnado pela recorrida, eles já haviam pago mais que 50% do valor do contrato quando houve o descumprimento pela construtora e deixaram de pagar apenas em 2012, quando já havia descumprimento contratual por parte da recorrida. O inadimplemento da construtora, portanto, é anterior e determinante. A obrigação primordial da promitente vendedora em um contrato de compra e venda de imóvel na planta é, precisamente, a construção e a entrega do bem nas condições e no prazo pactuados. Ao falhar nesse dever essencial, a recorrida deu causa ao desequilíbrio da relação contratual, tornando legítima a suspensão do pagamento das parcelas pelos promitentes compradores. Ou seja, estando os adquirentes em dia com suas obrigações quando suspenderam os pagamentos em razão do atraso no andamento da entrega do empreendimento imputável à construtora, aplica-se a exceção do contrato não cumprido, à luz do art. 476 do Código Civil: (..) Vale reforçar: a prova dos autos demonstra que os recorrentes já haviam adimplido parcela substancial do preço (mais de 50%, conforme planilha do evento 1, CALC27) quando a obra foi paralisada. A interrupção dos pagamentos, a partir de 2012, coincide com o período em que o atraso da construtora já se consolidava, culminando na necessidade de os próprios adquirentes se organizarem para finalizar o empreendimento. Exigir que os compradores continuassem a pagar pontualmente as parcelas a uma construtora que já havia descumprido sua obrigação principal seria impor-lhes um ônus desproporcional e contrário à boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais. A sentença recorrida, ao fundamentar a procedência do pedido na mora dos compradores, partiu de premissa equivocada. O juízo a quo considerou que a regularização da obra, com o cancelamento da averbação de construção, e o acordo firmado na recuperação judicial seriam suficientes para afastar a culpa da construtora. Contudo, tais fatos não elidem o inadimplemento original. O acordo para a conclusão da obra pelos condôminos (evento 141, DOC2; evento 141, DOC3; evento 141, DOC4) apenas corrobora o abandono pela construtora e a transferência do ônus da finalização aos compradores, não tendo o condão de restabelecer a pontualidade da apelada ou de apagar os efeitos de sua mora pretérita. Da mesma forma, a tese de que a mora dos devedores se constituiria ex re, independentemente de notificação, não se sustenta. Diante do inadimplemento prévio da construtora e da necessidade de se apurar um novo saldo devedor, após a compensação dos valores despendidos pelos compradores para a conclusão da obra, a obrigação tornou-se ilíquida, exigindo, no mínimo, a prévia interpelação para a constituição em mora, o que não ocorreu. Ademais, a existência de uma ação indenizatória prévia (autos n. 020.13.027312-0), na qual a construtora foi condenada a indenizar os apelantes justamente pelo atraso na entrega da obra, reforça a conclusão de que o descumprimento primário foi da apelada. Ignorar tal fato seria permitir que a construtora, causadora do problema, se beneficiasse de sua própria torpeza, rescindindo o contrato e retomando um imóvel que só foi finalizado graças ao esforço e investimento dos próprios compradores, o que configuraria manifesto enriquecimento ilícito. Destarte, reconhecido o inadimplemento prévio e substancial da construtora apelada, a improcedência do pedido de resolução contratual por culpa dos compradores é medida que se impõe, assim como dos pleitos indenizatórios dele decorrentes (taxa de fruição, taxa de administração e despesas do imóvel)." (fls. Ignorar tal fato seria permitir que a construtora, causadora do problema, se beneficiasse de sua própria torpeza, rescindindo o contrato e retomando um imóvel que só foi finalizado graças ao esforço e investimento dos próprios compradores, o que configuraria manifesto enriquecimento ilícito. Destarte, reconhecido o inadimplemento prévio e substancial da construtora apelada, a improcedência do pedido de resolução contratual por culpa dos compradores é medida que se impõe, assim como dos pleitos indenizatórios dele decorrentes (taxa de fruição, taxa de administração e despesas do imóvel)." (fls. 829-831) Dessa forma, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à incidência da exceção de contrato não cumprido e afastamento da mora ex re, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado, em recurso especial, pela Súmula n. 7 do STJ. No mesmo sentido, cito o seguinte precedente: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.010, III, DO CPC. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. SÚMULA N. 83/STJ. ALEGADA OFENSA À COISA JULGADA (ARTS. 502 E 503 DO CPC). AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ E CERTEZA RECONHECIDA NA ORIGEM. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 1. Não configura ofensa ao princípio da dialeticidade a apelação que, embora reitere argumentos da petição inicial, revela de forma clara o inconformismo com a sentença e o desejo de reforma, permitindo o pleno exercício do contraditório. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. A convicção das instâncias ordinárias acerca da ausência de liquidez e certeza do título, decorrente do descumprimento de contraprestação pelo exequente em contrato bilateral (irregularidade de loteamento), ampara-se no exame soberano do acervo fático-probatório. 3. Para infirmar a conclusão do Tribunal de origem sobre a inexistência de força executiva no caso concreto, seria necessário o revolvimento de fatos e a reinterpretação de cláusulas contratuais, o que atrai o óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.003.110/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 11/5/2026, DJEN de 15/5/2026.) Por fim, como ressaltado pela decisão de inadmissibilidade recursal, o agravante deixou de impugnar argumento central e autônomo consignado pela corte estadual ao afastar o disposto no art. 397, caput, CC, no sentido de que, uma vez constatada a inadimplência prévia da incorporadora, em decorrência do abandono da obra, não há mais que se falar débito líquido e certo, sendo necessária a apuração de novo saldo devedor, daí porque a necessidade de prévia interpelação dos adquirentes para sua constituição em mora, o que não se verificou no caso dos autos. Assim, incidente na espécie a Súmula 283 do STF, a impedir o conhecimento do recurso especial interposto. Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% do valor atualizado da causa. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

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