STJ — DECISÃO AREsp 3194737 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Trata-se de agravo manifestado e m face de decisão que não admitiu recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado (fls. 891-892): Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELOS SIMULTÂNEOS. PRELIMINARES AFASTADAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES EM PARCELA ÚNICA. RETENÇÃO REDUZIDA PARA 10%. RECONHECIMENTO DA VALIDADE DE CLÁUSULA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ADEQUAÇÃO DOS JUROS DE MORA E DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DENEGAÇÃO DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL MANTIDA. PARCIAL PROVIMENTO DOS RECURSOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas contra a sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a devolução, em parcela única, dos valores pagos pela promitente- compradora, com retenção de 25% do montante atualizado e devolução da comissão de corretagem. A Autora alegou não ter obtido êxito no financiamento bancário para quitar o saldo devedor, devido à sua idade avançada e pleiteou afastamento da retenção de 25%, incidência da correção monetária desde cada desembolso, e fluência dos juros de mora desde a citação, além de indenização por dano moral. A requerida sustentou que a responsabilidade pela negativa de financiamento é da autora e pleiteou retenção de 50%. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Verificar a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente- comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem; definir o percentual de retenção sobre os valores pagos pela promitente- compradora; estabelecer o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária; analisar a possibilidade de indenização por dano moral. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador o pagamento da comissão de corretagem é válida, desde que o consumidor seja previamente informado sobre o preço total da aquisição e o valor da corretagem, conforme decidido no Tema 938 do STJ, entendimento este aplicado ao caso concreto, dada a clareza e destaque da cláusula contratual. 4. A retenção de valores, pela Requerida, deve ser reduzida para 10% do montante desembolsado pela promitente-compradora, com base no princípio da razoabilidade e precedentes do STJ (Súmula 543 e Tema 1002). 5. A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, visto que se trata de mera atualização do poder aquisitivo da moeda, e os juros de mora devem fluir a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1002 do STJ. 6. Não há fundamento para indenização por dano moral, uma vez que o desfazimento do contrato decorreu de circunstâncias alheias à conduta da Requerida, sendo consequência direta da impossibilidade de obtenção de financiamento pela Autora. IV. DISPOSITIVO 7. Preliminares afastadas. Recursos parcialmente providos. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 86, parágrafo único; 99, §3º; 355, I; 370; 371; CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 4º, I, e 6º, III; STJ, Súmulas 543 e 938; STJ, Tema 1002 (R Esp 1.740.911/DF). Jurisprudência relevante citada: STJ, R Esp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino; STJ, R Esp 1.740.911/DF, rel. Min. Moura Ribeiro; STJ, AgInt no AR Esp 1674588/SP, rel. Min. Nancy Andrighi. Em suas razões de recurso especial, a parte agravante alega que o acórdão violou o art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018, ao reduzir o percentual de retenção para 10% dos valores pagos. Sustenta ser aplicável a retenção de 50% dos valores pagos, por se tratar de regime de afetação e em razão de previsão expressa em contrato. Contrarrazões às fls. 627 - 638, por meio das quais a agravada sustenta a incidência das Súmulas 7 e 211 do STJ, ausência de cotejo analítico e das violações aos dispositivos de lei federal indicados. Defende que "a cláusula contratual que estipula os 50% (cinquenta por cento) é nula de pleno direito, por força do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor" (fl. 637). A não admissão ensejou a interposição de agravo. Contraminuta às fls. 1122 - 1134. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Da análise do acórdão recorrido, verifica-se que o Tribunal de origem entendeu que seria razoável a fixação de 10% dos valores pagos pela parte agravada para a hipótese dos autos, que trata de rescisão de contrato de compra e venda, firmado em 29.12.2020, por iniciativa do comprador (fl. 513): Irresignada, a Autora, em suas razões (id. 58813243), narrou que, desejando realizar o sonho da casa própria, firmou, em 29.12.2020, contrato particular de compra e venda, relativo a uma unidade imobiliária na planta, no empreendimento Adorato Cabula, nesta Capital, no valor de R$ 333.462,47 (trezentos e trinta e três mil, quatrocentos e sessenta e dois reais e quarenta e sete centavos). Da análise do acórdão recorrido, verifica-se que o Tribunal de origem entendeu que seria razoável a fixação de 10% dos valores pagos pela parte agravada para a hipótese dos autos, que trata de rescisão de contrato de compra e venda, firmado em 29.12.2020, por iniciativa do comprador (fl. 513): Irresignada, a Autora, em suas razões (id. 58813243), narrou que, desejando realizar o sonho da casa própria, firmou, em 29.12.2020, contrato particular de compra e venda, relativo a uma unidade imobiliária na planta, no empreendimento Adorato Cabula, nesta Capital, no valor de R$ 333.462,47 (trezentos e trinta e três mil, quatrocentos e sessenta e dois reais e quarenta e sete centavos). (..) No que pertine à retenção de 25% do quantum desembolsado pela Requerente, percebe-se que a Juíza se fundamentou em entendimento firme do STJ, no sentido de ser razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações quitadas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Entretanto, examinando-se o cenário fático, a retenção do percentual de 10% do valor adimplido seria razoável para amenizar eventuais prejuízos da Requerida decorrentes da resilição contratual, merecendo reparo a decisão terminativa nesse ponto. O Juízo de primeira instância, por sua vez, havia autorizado a retenção do percentual de "25% sobre o valor total pago e atualizado, devendo a ré promover a restituição do saldo residual" (fl. 315). Sobre o tema, o STJ possui orientação no sentido de que é válida a cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos na hipótese de rescisão, por iniciativa do adquirente, de contrato de promessa de compra e venda celebrado sob o regime do patrimônio de afetação, nos termos da Lei 13.786/2018. Isso ocorre porque o percentual contempla o risco assumido pelo incorporador e a própria finalidade do regime de afetação. Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes: CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. "Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados sob o regime do patrimônio de afetação, na forma da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando houver a desistência do negócio pelo adquirente, desde que haja previsão expressa no contrato" (AREsp 2.598.615/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025). 2. "Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral" (REsp 2.187.600/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026). 3. Recurso especial provido, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação. (REsp n. 2.261.822/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 12/5/2026.) DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. VALIDADE DE CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% E ÓBICES SUMULARES. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial pelos óbices da Súmula n. 83 do STJ, da Súmula n. 5 do STJ e da Súmula n. 7 do STJ, além da inexistência de violação aos arts. 1.022 e 489 do CPC. 2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, relativa a promessa de compra e venda firmada em 2021, com cláusula de retenção e patrimônio de afetação. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução em parcela única, autorizou retenção de até 25%, correção pelo IGP-M e juros de 1% ao mês, com sucumbência recíproca. 4. A Corte de origem reformou para autorizar retenção de até 50% com base no art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964 e fixou o INCC como índice de correção; embargos de declaração foram desacolhidos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, relativa a promessa de compra e venda firmada em 2021, com cláusula de retenção e patrimônio de afetação. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução em parcela única, autorizou retenção de até 25%, correção pelo IGP-M e juros de 1% ao mês, com sucumbência recíproca. 4. A Corte de origem reformou para autorizar retenção de até 50% com base no art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964 e fixou o INCC como índice de correção; embargos de declaração foram desacolhidos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o acórdão chancelou cláusulas abusivas e impôs onerosidade excessiva em violação aos arts. 4º, 19, V, 51, IV e §1º, e 53 do CDC; (ii) saber se a cláusula penal de retenção de 50% deve ser reduzida nos termos do art. 413 do CC; (iii) saber se houve ausência de quadro-resumo típico em violação ao art. 26-A da Lei n. 13.786/2018; (iv) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC; e (v) saber se a aplicação do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964 está em descompasso com o equilíbrio contratual e a proteção do consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou as questões com fundamentação adequada, registrando destaque negritado da penalidade e anuência do adquirente. 7. Incide a Súmula n. 5 do STJ para obstar a interpretação das cláusulas contratuais relativas ao quadro-resumo e à penalidade de retenção. 8. Incide a Súmula n. 7 do STJ para vedar o reexame do acervo fático-probatório quanto ao cumprimento dos requisitos legais e à anuência do comprador. 9. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a validade da retenção de até 50% em empreendimento submetido a patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 5 do STJ para obstar a revisão de cláusulas contratuais relativas ao quadro-resumo e à penalidade de retenção. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para vedar o reexame do acervo fático-probatório quanto ao cumprimento dos requisitos legais e à anuência do adquirente. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a validade da retenção de até 50% em incorporação submetida a patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964. 4. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de origem enfrenta as questões essenciais com fundamentação suficiente, afastando a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 489 e 1.022; CDC, arts. 4º, 19, V, 51, IV e §1º e 53; CC, art. 413; Lei n. 4.591/1964, arts. 35-A, §2º, VI e 67-A, §5º; Lei n. 13.786/2018, art. 26-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83. (AREsp n. 2.689.631/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026, DJEN de 7/4/2026.) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA E CLÁUSULA PENAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem enfrentou as questões centrais da lide, expondo os fundamentos que embasaram sua decisão, ainda que contrários aos interesses da parte recorrente. 2. A substituição do índice contratual (INCC) pelo IGP-M viola o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, que determina a aplicação do índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, bem como os princípios da liberdade contratual e da força obrigatória dos contratos previstos nos arts. 421 e 421-A do Código Civil. 3. A redução da cláusula penal de 50% para 25% desconsidera a especialidade do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, que autoriza a retenção de até 50% em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, sendo desnecessária a comprovação de prejuízo para a aplicação da penalidade contratual. 4. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido. (AREsp n. 2.470.171/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025.) Com efeito, da análise dos autos e a partir das premissas fixadas pelas instâncias ordinárias, verifica-se que houve afastamento da cláusula do contrato que autorizava à parte agravante reter 50% dos valores pagos. Referida cláusula, contudo, foi celebrada nos exatos moldes previstos pelo art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, que autoriza a retenção de até 50% em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, sendo desnecessária a comprovação de prejuízo para a aplicação da penalidade contratual. 4. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido. (AREsp n. 2.470.171/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025.) Com efeito, da análise dos autos e a partir das premissas fixadas pelas instâncias ordinárias, verifica-se que houve afastamento da cláusula do contrato que autorizava à parte agravante reter 50% dos valores pagos. Referida cláusula, contudo, foi celebrada nos exatos moldes previstos pelo art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018, que autoriza a retenção do referido percentual nas hipóteses de contrato celebrado exclusivamente com o incorporador e de sujeição do empreendimento ao regime de afetação, como foi no caso. Desse modo, verifica-se que as instâncias de origem não decidiram em conformidade com a orientação do STJ e com a legislação vigente aplicável ao contrato, razão pela qual merece reforma. Em face do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial e determinar a retenção, pela parte agravante, de 50% dos valores pagos. Intimem-se. EMENTA

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