STJ — DECISÃO AREsp 3258946 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por PEDRO PIRES DE CAMPOS NETO e OUTRO, contra decisão que não admitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL, assim ementado (fls. 306-307, e-STJ): DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA E RECONVENÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DO SINAL. DESNECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenando os réus ao pagamento de multa contratual de 10% do valor do negócio, bem como julgou procedente a reconvenção, condenando os autores à devolução do sinal de R$ 10.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 1. No recurso dos réus, há duas questões em discussão: (i) preliminar de contradita da testemunha que atuou como corretora na negociação; (ii) a atribuição de culpa pela rescisão contratual, com alegação de que os autores não cumpriram a obrigação de entregar o imóvel livre de ônus. 2. No recurso dos autores, há três questões em discussão: (i) a desnecessidade de liquidação de sentença para apuração do valor da multa contratual; (ii) a omissão da sentença quanto aos consectários legais incidentes sobre a multa; (iii) a improcedência da reconvenção, considerando que o contrato previa expressamente a retenção do sinal como parte do pagamento da multa. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A preliminar de contradita da testemunha não merece acolhimento, pois o simples fato de ter atuado como corretora na transação não a torna suspeita ou impedida de depor, uma vez que não possui interesse direto no resultado do processo. 2. A culpa pela rescisão contratual deve ser atribuída aos réus/compradores, pois não comprovaram a negativa de liberação do crédito pela administradora de consórcios. 3. A prova testemunhal e a ata notarial demonstram que os réus estavam cientes dos gravames que incidiam sobre o imóvel e que desistiram do negócio porque encontraram outro imóvel que lhes interessava mais, não tendo interpelado formalmente os autores para apontar os gravames como óbice à continuidade do contrato. 4. É desnecessária a liquidação de sentença para apuração do valor da multa contratual, pois o contrato já previa o método para ajuste do preço caso a medição da área resultasse em metragem inferior à inicialmente declarada, sendo o valor determinável por simples cálculo aritmético. 5. A sentença foi omissa quanto aos consectários legais incidentes sobre a multa contratual, devendo o valor ser corrigido pelo IPCA até a citação, pela taxa SELIC para correção monetária e juros no período entre a citação e o advento da Lei nº 14.905/2024, e na forma da nova redação dos arts. 389 e 406 do CC a partir da vigência desta lei. 6. A reconvenção deve ser julgada improcedente, pois o contrato estabelece expressamente que o sinal pago possui natureza de arras confirmatórias que, em caso de inadimplemento do comprador, são convertidas em parte do pagamento da multa compensatória, não se tratando de dupla penalidade, mas de amortização da sanção devida. IV. DISPOSITIVO E TESE: 1. Preliminar de contradita da testemunha rejeitada. 2. Recurso dos réus desprovido, mantendo-se a condenação ao pagamento da multa contratual, com majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor atualizado da condenação. 3. Recurso dos autores parcialmente provido para: (i) liquidar a condenação, fixando o valor da multa contratual em R$ 59.467,01; (ii) estabelecer os consectários legais; (iii) julgar improcedente a reconvenção, determinando a compensação do valor do sinal atualizado com o valor da multa contratual. Tese de julgamento: 1. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, havendo previsão expressa de que o sinal pago será convertido em parte do pagamento da multa compensatória em caso de inadimplemento do comprador, não há que se falar em devolução do sinal, devendo seu valor ser compensado com o montante da multa contratual. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 406 e 884; CPC, arts. 85, §11, 373, II e 447. Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível, Nº 50011463520198210011, Décima Nona Câmara Cível, Relator: Antônio Maria Rodrigues de Freitas Iserhard, Julgado em: 08-11-2024. Nas razões do recurso especial (fls. 310-328, e-STJ), aponta a parte recorrente ofensa aos arts. 394, 395, 421, 422, 475, 476 e 1.245 do Código Civil e 373, II, do Código de Processo Civil. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, havendo previsão expressa de que o sinal pago será convertido em parte do pagamento da multa compensatória em caso de inadimplemento do comprador, não há que se falar em devolução do sinal, devendo seu valor ser compensado com o montante da multa contratual. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 406 e 884; CPC, arts. 85, §11, 373, II e 447. Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível, Nº 50011463520198210011, Décima Nona Câmara Cível, Relator: Antônio Maria Rodrigues de Freitas Iserhard, Julgado em: 08-11-2024. Nas razões do recurso especial (fls. 310-328, e-STJ), aponta a parte recorrente ofensa aos arts. 394, 395, 421, 422, 475, 476 e 1.245 do Código Civil e 373, II, do Código de Processo Civil. Sustenta, em síntese: mora dos vendedores pela não entrega do imóvel livre de ônus e de documentação apta ao registro no prazo contratual; existência de hipoteca e usufruto que inviabilizariam o financiamento e o registro; errônea qualificação jurídica dos fatos pelo acórdão recorrido ao imputar a culpa pela rescisão aos compradores; controvérsia exclusivamente de direito, insuscetível de incidência da Súmula 7/STJ; e divergência jurisprudencial quanto à imputação de culpa em hipóteses de gravames registrários imputáveis ao vendedor. Contrarrazões apresentadas às fls. 347-354, e-STJ. Em juízo de admissibilidade (fls. 355-357, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 360-383, e-STJ). Contraminuta apresentada às fls. 385-390, e-STJ. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. Aponta o recorrente violação aos arts. 394, 395, 421, 422, 475, 476 e 1.245 do Código Civil e 373, II, do Código de Processo Civil, afirmando que a existência de ônus reais sobre o imóvel (hipoteca e usufruto) e a ausência de documentação apta ao registro no prazo contratual configuram inadimplemento essencial dos vendedores, de modo que a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda não poderia ser imputada aos compradores. 1.1. Verifica-se que a parte recorrente se limitou à mera indicação dos arts. 421 e 422 do Código Civil e 1.245 do Código Civil, sem explicitar, de forma concreta, em que consistiria o suposto malferimento. O recurso especial é meio impugnativo de fundamentação vinculada, cujo efeito devolutivo se dá nos limites da impugnação deduzida. A simples indicação de dispositivo tido por violado não permite aferir eventual malferimento da legislação federal. Com efeito, em prejuízo da compreensão da controvérsia, não foi demonstrada, com clareza e precisão, a necessidade de reforma da decisão, incidindo, por analogia, o óbice previsto na Súmula 284/STF, in verbis: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia", aplicável por analogia ao caso em exame. Sobre o tema: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PREVIDÊNCIA PRIVADA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPLEMENTAÇÃO DE AUXÍLIO-DOENÇA. RECURSO DE APELAÇÃO NÃO CONHECIDO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. AGRAVO. MULTA. COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. RECURSO NÃO CONHECIDO. .. 7. Porém, para fins de conhecimento do recurso especial, as razões recursais devem necessariamente demonstrar a possibilidade de julgamento do recurso de apelação a partir de um cotejo analítico entre os argumentos expostos no apelo e dos fundamentos da Sentença. 8. Se a parte recorrente se limita a afirmar que os fundamentos da Sentença foram impugnados no recurso de apelação, mas sem qualquer demonstração, o recurso especial não pode ser conhecido. 9. A jurisprudência consolidada do STJ estabelece que as razões do recurso especial devem exprimir, com transparência e objetividade , os motivos pelos quais se busca a reforma da decisão recorrida - incidência da Súmula n. 284/STF. IV. Dispositivo 10. Agravo em recurso especial não conhecido. (AREsp n. 2.528.187/PR, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025.) grifou-se Ainda: AgInt no REsp n. 1.836.510/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/04/2021, DJe 23/04/2021; REsp n. 1.853.462/GO, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 24/11/2020, DJe 04/12/2020; AgInt no AgInt no AREsp n. 925.917/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 09/10/2018, DJe 22/10/2018. Incide, pois, no ponto, o óbice da Súmula 284/STF. 1.2. Quanto à responsabilidade pela rescisão da promessa de compra e venda de imóvel em questão, decidiu a Corte local (fls. 302-303, e-STJ): O ponto central da controvérsia reside na definição da parte culpada pelo desfazimento do negócio jurídico. 1.836.510/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/04/2021, DJe 23/04/2021; REsp n. 1.853.462/GO, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 24/11/2020, DJe 04/12/2020; AgInt no AgInt no AREsp n. 925.917/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 09/10/2018, DJe 22/10/2018. Incide, pois, no ponto, o óbice da Súmula 284/STF. 1.2. Quanto à responsabilidade pela rescisão da promessa de compra e venda de imóvel em questão, decidiu a Corte local (fls. 302-303, e-STJ): O ponto central da controvérsia reside na definição da parte culpada pelo desfazimento do negócio jurídico. Os Réus/Apelantes atribuem a culpa aos Autores/Apelados, alegando que estes não cumpriram a obrigação de apresentar o imóvel livre e desembaraçado de ônus. Por outro lado, os Autores/Apelantes sustentam que os Réus/Apelantes simplesmente desistiram do negócio por conveniência própria. A sentença reconheceu a culpa dos Réus, e tal conclusão deve ser mantida. A tese defensiva, embora bem articulada, carece de um elemento essencial: a prova. De acordo com o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbe ao réu o ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. No caso, os Réus alegaram que a existência de uma hipoteca e de um usufruto na matrícula do imóvel impediu a liberação do crédito por parte da administradora de consórcios (Mapfre). Contudo, em nenhum momento do processo, os Réus trouxeram aos autos qualquer documento emitido pela referida administradora que comprovasse tal exigência ou a negativa de crédito em razão desses gravames. Não há uma carta de recusa, uma notificação, um e-mail ou sequer uma lista de pendências documentais que corroborasse a alegação de que os ônus registrais foram o real impedimento para a conclusão do negócio. A ausência de prova documental nesse sentido fragiliza sobremaneira a tese defensiva, tornando-a mera conjectura. Em contrapartida, a prova testemunhal e a ata notarial produzida pelos Autores aponta em sentido diverso. A corretora Lilian Caron (evento 54, VÍDEO2), inquirida em juízo, afirmou que entregou toda a documentação solicitada à procuradora dos Réus, a Sra. Maria Cristina, e que, em momento posterior, foi informada por esta mesma procuradora que os Réus estavam desistindo do negócio porque haviam encontrado outro imóvel que lhes interessava mais. Este depoimento, prestado sob o crivo do contraditório, está em consonância com o teor da ata notarial que extraiu o conteúdo da conversas no "whatsapp" entre as partes, de cujo conteúdo se verifica que os documentos foram recebidos pelos réus que estavam cientes dos gravames que incidiam sobre o imóvel na época (evento 3, PROCJUDIC1, p. 45-46): A conduta dos Réus após a suposta constatação do "impedimento" reforça a conclusão de sua culpa. Não há nos autos qualquer prova de que tenham interpelado formalmente os Autores, apontando os gravames como o óbice à continuidade do contrato e exigindo a sua regularização sob pena de rescisão. Ao contrário, a iniciativa de notificar extrajudicialmente coube aos Autores, diante da inércia e do silêncio dos compradores (evento 3, PROCJUDIC1, p. 50). Essa passividade é incompatível com a postura de quem se vê prejudicado por um inadimplemento da parte contrária. .. Importante destacar que na data da expedição da notificação extrajudicial os usufrutuários do imóvel já haviam falecido nos anos de 2004 e 2014 (evento 3, PROCJUDIC3, p. 33-34), assim como já fora averbado o cancelamento da hipoteca, desde abril de 2017 (evento 3, PROCJUDIC3, p. 36-27), embora em data posterior à assinatura do contrato, mas antes da expedição da notificação extrajudicial pela parte autora. Portanto, deve ser mantida a sentença que concluiu pela culpa dos Réus/Apelantes pela rescisão contratual. Como se vê, entendeu o Tribunal de origem que a culpa pela rescisão do contrato é dos compradores, pois não trouxeram prova documental de que os ônus registrais foram o real impedimento à liberação do crédito, ao passo que a prova testemunhal e a ata notarial indicam que os documentos foram entregues, que os compradores tinham ciência dos gravames e que a desistência decorreu do interesse em outro imóvel, sendo ainda relevante que, na data da notificação extrajudicial, o usufruto já havia se extinto e a hipoteca já estava cancelada. Nesse contexto, o acolhimento da pretensão recursal, par a imputar aos recorridos a mora e a culpa pela rescisão contratual, exigiria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada na via especial, nos termos da Súmula 7/STJ. Nesse sentido, confira-se: RECURSOS ESPECIAIS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ÁREA RURAL. Como se vê, entendeu o Tribunal de origem que a culpa pela rescisão do contrato é dos compradores, pois não trouxeram prova documental de que os ônus registrais foram o real impedimento à liberação do crédito, ao passo que a prova testemunhal e a ata notarial indicam que os documentos foram entregues, que os compradores tinham ciência dos gravames e que a desistência decorreu do interesse em outro imóvel, sendo ainda relevante que, na data da notificação extrajudicial, o usufruto já havia se extinto e a hipoteca já estava cancelada. Nesse contexto, o acolhimento da pretensão recursal, par a imputar aos recorridos a mora e a culpa pela rescisão contratual, exigiria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada na via especial, nos termos da Súmula 7/STJ. Nesse sentido, confira-se: RECURSOS ESPECIAIS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ÁREA RURAL. AÇÃO DE RESCISÃO. .. MORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO. REEXAME DE PROVAS. .. 8. As conclusões do Tribunal de origem quanto à ordem da mora e à exceção do contrato não cumprido somente poderiam ser alteradas mediante a interpretação das cláusulas e o reexame dos fatos, o que não se admite em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7/STJ). 9. Recursos especiais não providos. (REsp n. 1.663.221/TO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 26/8/2022.) grifou-se AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS REGULARES. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Rever a conclusão do Tribunal de origem quanto à rescisão contratual por culpa da compradora e acolher a pretensão recursal demandaria reexame de provas e interpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.933.972/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/9/2021, DJe de 3/11/2021.) grifou-se Inafastável, assim, o óbice da Súmula 7/STJ. 2. Quanto ao dissídio jurisprudencial suscitado, os mesmos óbices que impedem o conhecimento do recurso pela alínea "a" obstam a análise pela alínea "c". Com efeito, não superados os óbices quanto à matéria de fundo, fica inviabilizado o cotejo analítico pretendido, restando prejudicada a análise do dissídio. Confira-se: AgInt no AREsp n. 2.086.256/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 11/4/2023; AgInt no AREsp n. 1.996.496/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/3/2023, DJe de 28/3/2023; dentre outros. 3. Do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO AREsp 3258946 (inteiro teor)

Faça mais com este documento