STJ — DECISÃO REsp 2278968 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado (fl. 605): DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em Exame Apelação contra sentença que julgou improcedente a ação de rescisão contratual. Os autores alegam abusividade na cláusula de perdimento integral dos valores pagos devido à negativa de financiamento imobiliário. II. Questão em Discussão A questão em discussão consiste em determinar a validade das cláusulas contratuais que preveem o perdimento integral dos valores pagos em caso de não obtenção de financiamento imobiliário. III. Razões de Decidir A rescisão contratual é pertinente, mas o perdimento integral dos valores pagos é abusivo. O art. 53 do CDC nulifica cláusulas que estabelecem perda total das prestações pagas. Adequado o percentual de retenção de 20% das prestações, respeitando a proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa. Recurso parcialmente provido. Em suas razões de recurso especial, a parte recorrente alega que o acórdão violou o art. 67-A, §§ 1º e 5º, da Lei 4.591/64, ao desconsiderar a expressa previsão legal no sentido de ser possível a retenção de 50% dos valores pagos a título de multa em contrato de venda e compra de incorporação imobiliária submetida ao regime de afetação. Aponta a existência de dissídio jurisprudencial. Contrarrazões às fls. 665 - 672, por meio das quais a parte alega a incidência das Súmulas 5, 7 e 83 do STJ, ausência de violação à lei federal, ausência de dissídio jurisprudencial. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Da análise do acórdão recorrido, verifica-se que o Tribunal de origem entendeu que seria adequada a retenção, pela parte agravante, de 20% dos valores pagos, sob o fundamento de abusividade de cláusula contratual imputando a perda integral das prestações pagas. Além disso, o Tribunal também deixou claro que a rescisão ocorreu por culpa dos adquirentes. Confiram-se trechos do acórdão estadual (fl. 606): Segundo se depreende, os apelantes celebraram avença com a ré objetivando a aquisição de um apartamento, todavia dependiam de financiamento imobiliário para tanto. Ocorre que, não obstante a tratativa com o banco, o financiamento não vingou. Desta forma, a despeito da conduta da ré, seja ativa ou passiva, não pode ser imputada responsável pela inviabilidade do financiamento imobiliário emanada do agente financeiro. A autora foi notificada para sanar as pendências existentes, sem êxito. Pertinente, pois, a rescisão contratual, mas, que, no entanto,, não pode se dar com perdimento integral do preço pago, isso porque, ainda que o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação, garantir o perdimento em desfavor do consumidor seria o mesmo que colocá-lo em desvantagem excessiva. O art. 53 do CDC, plenamente aplicável, nulifica de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total/substancial das prestações pagas em benefício do credor, no caso de rescisão por inadimplemento e retomada do imóvel. Diante desse cenário, adequado se afigura o percentual de retenção de 20% das prestações pagas, encontrando supedâneo nos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa justificada. Não há que se falar em aplicação de multa e/ou cláusula pela, notadamente porque o desfazimento do contrato se operou não por culpa da ré, mas dos autores, que não lograram conseguir o financiamento imobiliário necessário. O Juízo de primeira instância, por sua vez, entendeu ser válida e aplicável ao caso a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, na hipótese de rescisão por culpa do adquirente, visto se tratar de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação. A propósito (fl. 564): Por fim, a matrícula do imóvel revela que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação (fls. 325), o que torna lícita a cláusula contratual que prevê, em caso de rescisão por culpa do adquirente, a retenção de 50% dos valores pagos, além da integralidade da comissão de corretagem, conforme art. 67- A, §§ 1º e 5º da Lei nº 4.591/64, e Cláusula 8 do Quadro-Resumo (fls. 37). Conclui-se, assim, que a rescisão contratual derivou do inadimplemento dos autores, que não cumpriram sua obrigação de pagamento, sendo a não obtenção do financiamento um risco inerente ao negócio por eles assumido. Inexiste, portanto, conduta ilícita por parte das rés que justifique a devolução integral de valores ou a inversão da multa contratual. 325), o que torna lícita a cláusula contratual que prevê, em caso de rescisão por culpa do adquirente, a retenção de 50% dos valores pagos, além da integralidade da comissão de corretagem, conforme art. 67- A, §§ 1º e 5º da Lei nº 4.591/64, e Cláusula 8 do Quadro-Resumo (fls. 37). Conclui-se, assim, que a rescisão contratual derivou do inadimplemento dos autores, que não cumpriram sua obrigação de pagamento, sendo a não obtenção do financiamento um risco inerente ao negócio por eles assumido. Inexiste, portanto, conduta ilícita por parte das rés que justifique a devolução integral de valores ou a inversão da multa contratual. Sobre o tema, o STJ possui orientação no sentido de que é válida a cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos na hipótese de rescisão, por iniciativa do adquirente, de contrato de promessa de compra e venda celebrado sob o regime do patrimônio de afetação, nos termos da Lei 13.786/2018. Isso ocorre porque o percentual contempla o risco assumido pelo incorporador e em razão da própria finalidade do regime de afetação. Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes: CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. "Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados sob o regime do patrimônio de afetação, na forma da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando houver a desistência do negócio pelo adquirente, desde que haja previsão expressa no contrato" (AREsp 2.598.615/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025). 2. "Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral" (REsp 2.187.600/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026). 3. Recurso especial provido, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação. (REsp n. 2.261.822/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 12/5/2026.) DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. VALIDADE DE CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% E ÓBICES SUMULARES. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial pelos óbices da Súmula n. 83 do STJ, da Súmula n. 5 do STJ e da Súmula n. 7 do STJ, além da inexistência de violação aos arts. 1.022 e 489 do CPC. 2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, relativa a promessa de compra e venda firmada em 2021, com cláusula de retenção e patrimônio de afetação. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução em parcela única, autorizou retenção de até 25%, correção pelo IGP-M e juros de 1% ao mês, com sucumbência recíproca. 4. A Corte de origem reformou para autorizar retenção de até 50% com base no art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964 e fixou o INCC como índice de correção; embargos de declaração foram desacolhidos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o acórdão chancelou cláusulas abusivas e impôs onerosidade excessiva em violação aos arts. 4º, 19, V, 51, IV e §1º, e 53 do CDC; (ii) saber se a cláusula penal de retenção de 50% deve ser reduzida nos termos do art. 413 do CC; (iii) saber se houve ausência de quadro-resumo típico em violação ao art. 26-A da Lei n. 13.786/2018; (iv) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC; e (v) saber se a aplicação do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964 está em descompasso com o equilíbrio contratual e a proteção do consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou as questões com fundamentação adequada, registrando destaque negritado da penalidade e anuência do adquirente. 7. Incide a Súmula n. 5 do STJ para obstar a interpretação das cláusulas contratuais relativas ao quadro-resumo e à penalidade de retenção. 8. Incide a Súmula n. (iv) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC; e (v) saber se a aplicação do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964 está em descompasso com o equilíbrio contratual e a proteção do consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou as questões com fundamentação adequada, registrando destaque negritado da penalidade e anuência do adquirente. 7. Incide a Súmula n. 5 do STJ para obstar a interpretação das cláusulas contratuais relativas ao quadro-resumo e à penalidade de retenção. 8. Incide a Súmula n. 7 do STJ para vedar o reexame do acervo fático-probatório quanto ao cumprimento dos requisitos legais e à anuência do comprador. 9. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a validade da retenção de até 50% em empreendimento submetido a patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 5 do STJ para obstar a revisão de cláusulas contratuais relativas ao quadro-resumo e à penalidade de retenção. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para vedar o reexame do acervo fático-probatório quanto ao cumprimento dos requisitos legais e à anuência do adquirente. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a validade da retenção de até 50% em incorporação submetida a patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964. 4. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de origem enfrenta as questões essenciais com fundamentação suficiente, afastando a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 489 e 1.022; CDC, arts. 4º, 19, V, 51, IV e §1º e 53; CC, art. 413; Lei n. 4.591/1964, arts. 35-A, §2º, VI e 67-A, §5º; Lei n. 13.786/2018, art. 26-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83. (AREsp n. 2.689.631/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026, DJEN de 7/4/2026.) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA E CLÁUSULA PENAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem enfrentou as questões centrais da lide, expondo os fundamentos que embasaram sua decisão, ainda que contrários aos interesses da parte recorrente. 2. A substituição do índice contratual (INCC) pelo IGP-M viola o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, que determina a aplicação do índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, bem como os princípios da liberdade contratual e da força obrigatória dos contratos previstos nos arts. 421 e 421-A do Código Civil. 3. A redução da cláusula penal de 50% para 25% desconsidera a especialidade do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, que autoriza a retenção de até 50% em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, sendo desnecessária a comprovação de prejuízo para a aplicação da penalidade contratual. 4. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido. (AREsp n. 2.470.171/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 17/11/2025.) Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem afastou a incidência da cláusula expressamente prevista em contrato com base em fundamento genérico de abusividade e sem considerar que não houve, no caso, estabelecimento de cláusula imputando a perda integral dos valores pagos. Houve, em verdade, cláusula pactuada nos termos autorizados pela legislação, de modo que o Tribunal desconsiderou a força obrigatória dos contratos e o princípio da especificidade legal, decidindo em desconformidade com a orientação do STJ. Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para determinar a retenção no patamar de 50% dos valores pagos, nos termos legais e do contrato. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO REsp 2278968 (inteiro teor)

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