STJ — DECISÃO REsp 2278130 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame 1. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com pedido de devolução dos valores pagos, devido à inviabilidade de a autora continuar adimplindo com o contrato. Sentença de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos, rescindindo o contrato e determinando a devolução do preço pago, com retenções previstas. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar a aplicabilidade da Lei do Distrato ao contrato firmado em 2023 e a validade das retenções e encargos moratórios previstos na sentença. III. Razões de Decidir 3. O contrato de cessão foi firmado em 2023, aplicando-se a Lei do Distrato (Lei 13.876/18), que permite retenção de 10% do valor atualizado do contrato. 4. Correta a inclusão do valor da corretagem no preço do lote e a responsabilidade da autora pelos tributos e encargos moratórios. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. Aplicação da Lei do Distrato aos contratos firmados após sua vigência. 2. Validade das retenções e encargos moratórios conforme estipulado contratualmente. Legislação Citada: Lei 13.876/18, art. 32-A. Jurisprudência Citada: TJSP, Apelação Cível 1090551-97.2023.8.26.0100, Rel. Luis Fernando Cirillo, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 25.02.2025. Em suas razões de recurso especial, a parte recorrente alega violação aos arts. 1.022, II, 486, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, 53 e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, 884 e 413 do Código Civil, 32-A, § 5º, da Lei 13.786/18, Súmulas 1, 2 e 164 do TJSP e Súmula 543 do STJ. Quanto aos arts. 1.022, II, 486, § 1º, IV, do CPC, sustenta omissão quanto à natureza consumerista da relação entre as partes e quanto à base de cálculo da retenção. Quanto aos arts. 53 e 51, IV, do CDC, 884 e 413 do CC, 32-A, § 5º, da Lei 13.786/18, e às Súmulas 1, 2 e 164 do TJSP e 543 do STJ, sustenta que é nula a cláusula que acarreta perda patrimonial desproporcional e abusiva cláusula de taxa de corretagem não destacada. Aponta a existência de dissídio jurisprudencial. Contrarrazões às fls. 971 - 978, por meio das quais a parte agravada alega a incidência das Súmulas 7, 211 e 320 do STJ, bem como defende a necessidade de manutenção do acórdão recorrido. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. O recurso não prospera. O Juízo de primeira instância e o Tribunal de origem entenderam que seria possível à parte recorrida, vendedora, reter 10% do valor do contrato, celebrado na vigência da Lei 13.786/2018, na medida em que a rescisão ocorreu por culpa do comprador e em razão de previsão contratual expressa autorizando à parte a retenção do referido percentual. Nesse sentido, confiram-se os seguintes trechos do acórdão estadual (fls. 826-827, g.n.): A ação objetiva rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com pedido de devolução dos valores pagos, em decorrência da inviabilidade de a autora continuar adimplindo com o pagamento do contrato. No caso, o contrato de cessão foi firmado pela autora em 2023 (sendo irrelevante a data do contrato anterior pela cessionária), aplicando-se à hipótese as disposições da Lei do Distrato (Lei 13.876/18), que dispõe em seu art. 32-A, in verbis : (..) Assim, tendo estabelecido o contrato o decaimento do preço pago, neste caso, à razão de 10% do valor total atualizado do contrato (cláusula VIII, inc. i, II, fls. 25), e achando-se a disposição, assim convencionada, em consonância com o inciso II do referido artigo 32-A da Lei 6.766/79, perfeitamente cabível tal dedução. Em casos envolvendo rescisão de contrato de compra e venda, celebrado na vigência da Lei 13.786/2018, por iniciativa do comprador, a Quarta Turma do STJ consolidou o entendimento no sentido de que não é abusiva a cláusula penal prevendo retenção de 10% do valor atualizado do contrato, dentro dos limites estabelecidos no art. 32-A da Lei 6.766/79. A propósito: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA. 1. Em casos envolvendo rescisão de contrato de compra e venda, celebrado na vigência da Lei 13.786/2018, por iniciativa do comprador, a Quarta Turma do STJ consolidou o entendimento no sentido de que não é abusiva a cláusula penal prevendo retenção de 10% do valor atualizado do contrato, dentro dos limites estabelecidos no art. 32-A da Lei 6.766/79. A propósito: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA. 1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei nº 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor. 2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. 3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. 4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos. 5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente. 6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento. (REsp n. 2.104.086/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 12/11/2025.) DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. 1. O art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza, na hipótese de distrato por culpa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal. 2. O contrato celebrado entre as partes reproduz os termos da lei, não se podendo reputar abusiva cláusula penal que se limita a prever hipótese autorizada pelo ordenamento, salvo demonstração de desproporcionalidade concreta, não evidenciada nos autos. (..) (REsp n. 2.232.983/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025.) Na hipótese dos autos, verifica-se que o acórdão recorrido se limitou a aplicar a cláusula prevista no contrato, afirmando que a sua redação está de acordo com a Lei 13.786/2018, que rege o contrato em questão. Assim, o Tribunal decidiu em conformidade com a orientação deste STJ ao permitir a retenção de 10% do valor do contrato, tanto porque o contrato assim prevê quanto porque a lei autoriza esse tipo de previsão, não cabendo ao Judiciário afastar as penalidades legais e contratuais aplicáveis na hipótese. Ademais, não se verifica ofensa a dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, seja porque se cuida de lei especial para loteamentos, posterior à vigência do referido Código, seja porque não haveria mesmo ofensa ao CDC. Não se verifica ofensa ao art. 53 do CDC, pois não há previsão no contrato que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do loteador. Assim, o Tribunal decidiu em conformidade com a orientação deste STJ ao permitir a retenção de 10% do valor do contrato, tanto porque o contrato assim prevê quanto porque a lei autoriza esse tipo de previsão, não cabendo ao Judiciário afastar as penalidades legais e contratuais aplicáveis na hipótese. Ademais, não se verifica ofensa a dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, seja porque se cuida de lei especial para loteamentos, posterior à vigência do referido Código, seja porque não haveria mesmo ofensa ao CDC. Não se verifica ofensa ao art. 53 do CDC, pois não há previsão no contrato que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do loteador. Na verdade, o contrato expressamente previu a devolução das quantias pagas com descontos permitidos na lei em vigor quando de sua celebração. Se nada há a ser restituído ao adquirente é porque ele pagou quantia muito pequena, que não é capaz de quitar sequer a cláusula penal estabelecida contratualmente dentro dos limites da lei. Ademais, anoto não ser possível o conhecimento do recurso no que diz respeito à alegada violação de súmula, visto que o referido normativo não se insere no conceito de lei federal, previsto no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, consoante dispõe a Súmula 518/STJ. Por fim, ressalto que a alegada divergência jurisprudencial não foi demonstrada na forma exigida pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 3º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que ausente o necessário cotejo analítico entre os julgados comparados, bem como a indispensável demonstração da similitude fática e da divergência na interpretação do direito entre as hipóteses confrontadas. Em face do exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, nego-lhe provimento. Intimem-se. EMENTA

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