STJ — DECISÃO AREsp 3200650 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CONSTRUTORA ROSA DOS VENTOS LIMITADA contra decisão proferida pela il. Primeira Vice-Presidência do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR) que inadmitiu seu recurso especial. Por sua vez, o apelo nobre foi manejado com arrimo no art. 105, III, "a", da CF/88, contra acórdão assim ementado (fls. 342-343): "APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS. INTERMEDIAÇÃO REALIZADA. CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. DISTRATO POSTERIOR. REMUNERAÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1.1. Construtora Rosa dos Ventos Ltda interpôs recurso de apelação em face de sentença que condenou a recorrente ao pagamento de 50% da comissão de corretagem prevista em contrato, correspondente a 1,5% sobre o valor do terreno, a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento. 1.2. A sentença também condenou a apelante ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. 1.3. Em suas razões, a apelante sustenta a inexigibilidade da comissão de corretagem em razão da não concretização do negócio imobiliário, além de suposta preclusão consumativa na juntada de documentos. II. Questões em discussão 2.1. Há duas questões em discussão: (i) saber se a comissão de corretagem é devida mesmo diante da não concretização final do empreendimento imobiliário; e (ii) verificar se houve irregularidade na juntada de documentos durante a instrução processual. III. Razões de decidir 3.1. O artigo 725 do Código Civil estabelece que a remuneração é devida ao corretor quando este consegue o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes. 3.2. O contrato firmado entre a apelante e a empresa Leal Peres e Cia Ltda previa expressamente a comissão de corretagem pela intermediação da permuta, independentemente da concretização do empreendimento. 3.3. A celebração do contrato de permuta demonstra a efetiva intermediação dos corretores, configurando o resultado útil necessário para o pagamento da comissão. IV. Dispositivo e tese 4.1. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "É devida a comissão de corretagem quando o corretor obtém o resultado útil do contrato de mediação, consistente na aproximação das partes e celebração do negócio, ainda que o empreendimento não tenha sido posteriormente concretizado. Dispositivos relevantes citados *Código Civil, art. 725 *Código de Processo Civil, art. 85, § 2º Jurisprudência relevante citada *TJPR, 11ª C. Cível, AC nº 337.815-4, Rel. Mário Ráu, j. 07/02/2007"" Os embargos de declaração foram rejeitados (vide acórdão às fls. 384-389). Em seu recurso especial (fls. 394-412), CONSTRUTORA ROSA DOS VENTOS LIMITADA alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) art. 435 do CPC/15, pois teria havido juntada extemporânea de documento na audiência de instrução e julgamento, sem justificativa e sem observância ao contraditório, o que violaria a disciplina legal da apresentação posterior de documentos. (ii) art. 725 do Código Civil, porque a comissão de corretagem somente seria devida com a obtenção do resultado útil do contrato de mediação; no caso, por se tratar de contrato complexo voltado à viabilização de empreendimento imobiliário, a simples permuta não configuraria o resultado útil exigido. Intimados, KLEBERSON MELCHOR DOS REIS E OUTRO apresentaram contrarrazões (fls. 420-424), pelo desprovimento do recurso. O recurso especial foi inadmitido (decisão às fls. 427-431), motivando o agravo em recurso especial (fls. 434-443) em testilha. Também foi oferecida contraminuta (fls. 447-450), pelo desprovimento do agravo. É o relatório. Passo a decidir. O apelo nobre não merece conhecimento no tocante à alegada afronta ao art. 435 do CPC/15. Com efeito, verifica-se que o conteúdo normativo deste dispositivo legal não foi apreciado pelo eg. TJ-PR, ainda que a parte ora agravante tenha oposto embargos de declaração (fls. 355-371) a fim de sanar eventual vício. Por sua vez, no apelo nobre não foi apontada ofensa ao art. 1.022 do CPC/15, atraindo a incidência da Súmula n. 211/STJ. Nessa linha de intelecção, destacam-se: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11 E 489, II, III E § 1º, IV, DO CPC. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC. SÚMULA N. 211 DO STJ. 1. A falta de prequestionamento dos dispositivos legais tidos por violados, a despeito da oposição de embargos declaratórios, inviabiliza o conhecimento do recurso especial. Incidência da Súmula n. 211 do STJ. Por sua vez, no apelo nobre não foi apontada ofensa ao art. 1.022 do CPC/15, atraindo a incidência da Súmula n. 211/STJ. Nessa linha de intelecção, destacam-se: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11 E 489, II, III E § 1º, IV, DO CPC. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC. SÚMULA N. 211 DO STJ. 1. A falta de prequestionamento dos dispositivos legais tidos por violados, a despeito da oposição de embargos declaratórios, inviabiliza o conhecimento do recurso especial. Incidência da Súmula n. 211 do STJ. 2. Na hipótese de omissão reiterada do Tribunal de origem no exame de questão essencial ao deslinde da controvérsia, deve a parte, no especial, apontar violação ao artigo 1.022, como forma de viabilizar o conhecimento do recurso. 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.097.858/PR, relator MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024 - g. n.) "PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FALHA NA FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA. PENHORA. MÍNIMO EXISTENCIAL. SÚMULA N. 7 DO STJ. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. SÚMULA N. 211 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. (..) 3. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp n. 2.478.360/SP, relator MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 29/5/2024 - g. n.) "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. OMISSÃO. ART. 1.022 DO CPC. NÃO CONFIGURADOS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 DO STJ. IMPENHORABILIDADE DE PROVENTOS. AFASTAMENTO DA MITIGAÇÃO. PENHORABILIDADE PREJUDICARÁ A SUBSISTÊNCIA. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (..) 2. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no Recurso Especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula nº 211 do Superior Tribunal de Justiça. (..) 6. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp n. 2.037.056/MG, relatora MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 14/9/2023 - g. n.) Avançando, o apelo tampouco merece conhecimento quanto à ofensa ao art. 725 do Código Civil. No caso, o eg. TJ-PR, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, confirmando sentença, concluiu que "(..) a assinatura do contrato de permuta, bem como do seu distrato com previsão expressa quanto ao pagamento da comissão de corretagem, demonstram inequivocadamente a intermediação realizada pelos recorridos, motivo pelo qual o pagamento da comissão de corretagem pactuada se impõe". A título elucidativo, transcreve-se o seguinte excerto do v. acórdão estadual (fls. 345-349): "Resumidamente, Construtora Rosa dos Ventos Ltda e Leal Peres e Cia Ltda firmaram contrato de permuta de lote urbano por futuras unidades imobiliárias a serem edificadas e outras avenças. Na cláusula Quarta, parágrafo segundo, assim acordaram: "E de conhecimento e aceite da PRIMEIRA PERMUTANTE que a comissão de vendas pela intermediação do negócio é de divisão igual entre as duas partes cujo valor acordado é de 3% sobre o valor do terreno, que será negociado com os corretores pela PRIMEIRA PERMUTANTE; Parágrafo Terceiro: Caso não haja aceite por parte dos corretores do percentual citado no parágrafo segundo, deverá haver nova negociação entre as partes. Conforme relatado na inicial, os autores Kleberson Melchior dos Reis e Felisberto Oliveira Pessoa, corretores de imóveis, intermediaram referida negociação, inclusive assinando como testemunhas. Aduziram que a referida comissão não foi quitada, ensejando a notificação das partes para o respetivo pagamento, oportunidade em que (LEAL PERES & CIA LTDA) pagou aos autores/apelados 50% do valor da comissão de corretagem, ou seja, R$ 328.910,96 (trezentos e vinte e oito mil novecentos e dez reais e noventa e seis centavos), reconhecendo assim a validade da cláusula contratual. Parágrafo Terceiro: Caso não haja aceite por parte dos corretores do percentual citado no parágrafo segundo, deverá haver nova negociação entre as partes. Conforme relatado na inicial, os autores Kleberson Melchior dos Reis e Felisberto Oliveira Pessoa, corretores de imóveis, intermediaram referida negociação, inclusive assinando como testemunhas. Aduziram que a referida comissão não foi quitada, ensejando a notificação das partes para o respetivo pagamento, oportunidade em que (LEAL PERES & CIA LTDA) pagou aos autores/apelados 50% do valor da comissão de corretagem, ou seja, R$ 328.910,96 (trezentos e vinte e oito mil novecentos e dez reais e noventa e seis centavos), reconhecendo assim a validade da cláusula contratual. Diante da recalcitrância da Construtora Rosa dos Ventos Ltda em honrar o pagamento da comissão propuseram a presente medida judicial, cuja sentença reconheceu a validade da cláusula quarta e condenou a apelante Construtora Rosa dos Ventos Ltda ao pagamento do importe previsto no instrumento contratual, ensejando a propositura do recurso de apelação, ao argumento de "ausência de direito à comissão de corretagem porque as condições para concretização do negócio jurídico não ocorreram". Em que pese o esforço argumentativo da apelante, a sentença descomporta reforma. Insiste a recorrente que a comissão de corretagem não é devida porque o contrato firmado entre as partes previa a execução de negócio futuro e incerto, condicionado à efetivação de empreendimento imobiliário, cuja execução não passou da primeira fase. É certo que a execução de empreendimentos imobiliários de grande monta pressupõe diversas etapas, sendo de conhecimento do mercado que as comissões de corretagem serão pagas ao final, após o sucesso do empreendimento e, consequentemente, venda das unidades imobiliárias, quando assim previsto em contrato, respeitando-se o raciocínio de que corretagem é obrigação de resultado. Não obstante, no presente caso, verifica-se que a previsão contratual, constante da cláusula quarta, referiu-se à intermediação da permuta. Em outras palavras, a estipulação da corretagem, constante da cláusula quarta, diz respeito à intermediação, efetivada pelos corretores, a qual aproximou Construtora Rosa dos Ventos e Leal Peres e Cia Ltda e fez com que firmassem a avença consubstanciada "contrato de permuta do lote". Logo, o objetivo, consistente na aproximação de Construtora Rosa dos Ventos e Leal Peres Ltda, alcançou o desiderato, pois o contrato de permuta foi devidamente firmado entre os interessados. Raciocínio que se corrobora, inclusive, pela cláusula quarta do distrato (mov. 202.2), a qual previu em seu parágrafo único: "Parágrafo único: Caso haja cobrança de eventuais valores a título de comissão de corretagem, estes valores serão suportados na proporção do parágrafo segundo da cláusula quarta do "Contrato de Permuta De Lote (S) Urbano (S) Por Futuras Unidades Imobiliárias A serem Edificadas E Outras Avenças". Importante constar que a apelada não negou a intermediação do negócio, restringindo o argumento à ausência de concretização do empreendimento imobiliário como fator impeditivo ao pagamento da comissão de corretagem, destoando assim das previsões do artigo 725 do Código Civil: Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Da leitura de referido dispositivo conclui-se que que o intermediador tem direito à percepção de comissão quando influencia na concretização do negócio ou, então, quando esta não tenha se dado por arrependimento posterior de uma das partes, alheio à sua vontade. Sobre o particular, o magistério de José da Silva Pacheco orienta: "O artigo 725 estabelece que "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das Partes". O código tornou explicito que o contrato de corretagem, que se estabelece entre o corretor e o seu cliente, para o que aquele se obriga as diligencias necessárias ou úteis. Trata-se, efetivamente, de contrato resultado. Desse modo, conseguido este, com a conclusão do negócio colimado pelo cliente, graças aos esforços e diligências do corretor, a este é devida a remuneração" (in artigo da Corretagem perante o Novo Código Civil, inserido no Informativo Semanal nº 13/2004 - COAD, pág. 170.). Inegável, portanto, que para o corretor fazer jus ao recebimento de comissão, é imprescindível que, da aproximação das partes, advenha resultado útil. O código tornou explicito que o contrato de corretagem, que se estabelece entre o corretor e o seu cliente, para o que aquele se obriga as diligencias necessárias ou úteis. Trata-se, efetivamente, de contrato resultado. Desse modo, conseguido este, com a conclusão do negócio colimado pelo cliente, graças aos esforços e diligências do corretor, a este é devida a remuneração" (in artigo da Corretagem perante o Novo Código Civil, inserido no Informativo Semanal nº 13/2004 - COAD, pág. 170.). Inegável, portanto, que para o corretor fazer jus ao recebimento de comissão, é imprescindível que, da aproximação das partes, advenha resultado útil. No contexto, o resultado útil revela-se pela aproximação dos interessados (permutantes) por parte dos autores/apelados, pois dessa aproximação resultou a celebração do negócio incontroverso nos autos, qual seja: o "contrato de permuta de lote(s) urbanos(s) por futuras unidades imobiliárias a serem edificadas e outras avenças" Desta forma, a assinatura do contrato de permuta, bem como do seu distrato com previsão expressa quanto ao pagamento da comissão de corretagem, demonstram inequivocadamente a intermediação realizada pelos recorridos, motivo pelo qual o pagamento da comissão de corretagem pactuada se impõe. E o fato de o empreendimento não ter se concretizado não altera o raciocínio porque, no debate, repita-se, o resultado útil referia-se à aproximação para o entabulamento do contato de permuta." (..)" (g. n.) Nesse cenário, a pretensão de alterar o entendimento ora transcrito, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria reinterpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e n. 7, ambas do eg. STJ. Com estas considerações, conclui-se que o apelo não merece prosperar. Ante o exposto, com arrimo no art. 253, parágrafo único, II, "a", do RI-STJ, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Com supedâneo no art. 85, §11, do CPC/15 majoro os honorários advocatícios recursais de 16% (dezesseis por cento) sobre o valor atualizado da causa para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. EMENTA

STJ — DECISÃO AREsp 3200650 (inteiro teor)

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