STJ — DECISÃO AREsp 3211327 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 368): DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL DA COHAB-CT POR DÍVIDAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro, nos quais a Companhia de Habitação Popular de Curitiba - COHAB/CT alegou ser proprietária de imóvel penhorado para satisfação de débitos condominiais, argumentando que não participou da relação processual que originou a penhora e que a dívida deveria ser cobrada apenas do promitente comprador. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.1. A questão em discussão consiste em saber se a penhora realizada sobre o imóvel da Companhia de Habitação Popular de Curitiba deve ser cancelada, considerando que a apelante não participou da ação de cobrança que originou a dívida condominial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. A penhora sobre o imóvel da apelante é válida, pois as cotas condominiais são dívidas , vinculadas à propriedade do bem. propter rem 3.2. A jurisprudência reconhece que o imóvel responde por dívidas condominiais, independentemente de quem tenha contraído a dívida. 3.3. O contrato de compromisso de compra e venda foi devidamente registrado, o que reforça a responsabilidade do imóvel pelos débitos. IV. DISPOSITIVO E TESE 4.1. Apelação cível conhecida e desprovida, mantendo a r. sentença tal como lançada. Tese de julgamento: A penhora de imóvel por dívidas condominiais é válida mesmo que o proprietário não tenha participado da relação processual que originou a cobrança, considerando a natureza propter rem das obrigações condominiais, que vinculam a dívida ao bem imóvel, independentemente de quem a contraiu. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 397-401). No recurso especial, alega, preliminarmente, ofensa aos arts. 489, § 1º, VI, e 1.022, I e II, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 108, 109, 506, 513, § 5º, 779, I, 789 e 790 do CPC e 9º, 12, § 4º, e 20 da Lei 4.591/64. Sustenta, em síntese, que não pode ter seu bem penhorado, uma vez que não fez parte do processo principal, não tendo direito a contraditório e ampla defesa. Defende não ter legitimidade passiva para responder pelos débitos condominiais pretensamente inadimplidos, uma vez que a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é do promitente comprador. Aponta divergência jurisprudencial com arestos desta Corte. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 486-507). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 508-511), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 550-553). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Inicialmente, não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem deixou claro que, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais, é permitida a penhora do imóvel, mesmo que o atual titular da propriedade não tenha participado da fase de conhecimento do processo de cobrança, como se pode depreender do seguinte trecho extraído do acórdão recorrido (fls. 372-373): As cotas condominiais são consideradas dívidas propter rem, ou seja, de natureza mista, que não possuem caráter exclusivamente pessoal nem exclusivamente real. São obrigações devidas por uma pessoa em razão de sua especial relação com um determinado bem. Ou seja, ficam vinculadas à propriedade e seguem o imóvel quando há alteração de sua titularidade, o que caracteriza a ambulatoriedade da obrigação. Por conta disso, ainda que o atual titular da propriedade, no caso a apelante COHAB-CT, não estivesse nessa condição quando do surgimento da dívida e não tenha dado causa a ela, pode ser obrigado ao seu pagamento. Foi o que ocorreu neste caso em tela, em que a dívida surgiu quando o imóvel estava sendo habitado por terceiro, que havia adquirido o imóvel da recorrente COHAB-CT por meio de contrato de compromisso de compra e venda assinado em data de 20.05.1991 (mov. 1.17). Ou seja, ficam vinculadas à propriedade e seguem o imóvel quando há alteração de sua titularidade, o que caracteriza a ambulatoriedade da obrigação. Por conta disso, ainda que o atual titular da propriedade, no caso a apelante COHAB-CT, não estivesse nessa condição quando do surgimento da dívida e não tenha dado causa a ela, pode ser obrigado ao seu pagamento. Foi o que ocorreu neste caso em tela, em que a dívida surgiu quando o imóvel estava sendo habitado por terceiro, que havia adquirido o imóvel da recorrente COHAB-CT por meio de contrato de compromisso de compra e venda assinado em data de 20.05.1991 (mov. 1.17). Assim, considerando essa natureza propter rem da obrigação, referido imóvel responderá pelos débitos condominiais deixados pela compromissária compradora, podendo ser penhorado mesmo que o atual titular da propriedade não tenha participado da fase de conhecimento do processo de cobrança. (..) Na situação dos autos, embora a ora apelante COHAB-CT não tenha adquirido o bem, mas sim retomado a propriedade dele por meio da ação de resolução contratual nº 0006113- 78.2016.8.16.0004, que moveu contra a promissária compradora, o mesmo raciocínio acima se . aplica neste caso para admitir que o imóvel responda pelos débitos condominiais. (..) Nestas condições, em que pese a embargante/apelante não tenha figurado como parte no processo de conhecimento da ação de cobrança, não se vislumbra ilegalidade ou ofensa aos princípios do contraditório e ampla defesa decorrentes da constrição e nem tampouco ofensa à coisa julgada, como sustenta a recorrente, pois é o imóvel que garante as dívidas condominiais independentemente de que as tenha contraído. Ressalta-se, por fim, que o precedente do Superior Tribunal de Justiça (R Esp 1.345.331 /RS) trazido pela apelante não se aplica ao caso em análise, visto que trata de hipótese em que o compromisso de compra e venda não é levado a registro. Contrariamente, neste caso, o contrato foi devidamente em cartório (mov. 1.17). registrado Portanto, perfeitamente hígida a penhora realizada nos autos de ação de cobrança, lembrando, contudo, que é cabível eventual regresso da parte embargante em face do mutuário, ante a possibilidade de enriquecimento sem causa deste em detrimento daquela. Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. Ademais, o recurso especial não merece prosperar porquanto encontra óbices na Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça, pois em consonância com "A jurisprudência do STJ .. no sentido de que, como a dívida condominial ostenta natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento, sendo possível a penhora em cumprimento de sentença da ação de cobrança, mesmo não tendo o proprietário do imóvel participado do feito na fase de conhecimento. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ" (AgInt no AREsp n. 2.545.601/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 28/8/2025). A título de reforço: RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A jurisprudência da Segunda Seção está consolidada no sentido de que a natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa e, por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, sendo possível a penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial. 2. Recurso especial provido. (REsp n. 2.180.430/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 18/8/2025.) PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DÍVIDA PROPTER REM. PROMISSÁRIO VENDEDOR. FASE DE CONHECIMENTO. NÃO PARTICIPAÇÃO. PENHORA. IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE. 1. Sendo propter rem a natureza do débito condominial, o proprietário do imóvel pode ter esse bem penhorado, mesmo não tendo figurado no polo passivo da ação de conhecimento. 2. Recurso especial provido. (REsp n. 2.055.415/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.) AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIROS. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. RETOMADA DO BEM PELA PROMITENTE VENDEDORA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA VÁLIDA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. NÃO PARTICIPAÇÃO. PENHORA. IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE. 1. Sendo propter rem a natureza do débito condominial, o proprietário do imóvel pode ter esse bem penhorado, mesmo não tendo figurado no polo passivo da ação de conhecimento. 2. Recurso especial provido. (REsp n. 2.055.415/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.) AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIROS. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. RETOMADA DO BEM PELA PROMITENTE VENDEDORA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA VÁLIDA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento" (AgInt no REsp 1851742/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/6/2020, DJe 1/7/2020). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.907.738/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023.) Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 18% sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. Intime-se. EMENTA

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