STJ — DECISÃO AREsp 3247032 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por CELIA REGINA GONCALVES à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: APELAÇÃO Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico Compromisso de compra e venda Sentença de improcedência Recurso da autora. MÉRITO. Promitente vendedora que pleiteia o reconhecimento da nulidade do compromisso de compra e venda celebrado com a ré Alegação de que a celebração da avença por instrumento particular é causa de nulidade É válido e eficaz em relação às partes contratantes compromisso de compra e venda celebrado por instrumento particular Precedentes do Superior Tribunal de Justiça Inexistência de mácula Recorrente que sustenta que a demanda deveria ter sido julgada procedente, em razão da suposta revelia da parte ré Inocorrência de revelia Irrelevância, ademais, de eventual presunção de veracidade das alegações fáticas da autora RECURSO DESPROVIDO. CONCLUSÃO Sentença mantida RECURSO DESPROVIDO. Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 108 e 166 do Código Civil, no que concerne ao reconhecimento da nulidade por inobservância da forma legal do negócio jurídico de promessa de compra e venda de imóvel de valor superior a trinta salários mínimos, em razão de ter sido celebrado por instrumento particular sem escritura pública, o que, segundo defende, torna inválido o pacto desde sua origem, trazendo a seguinte argumentação: Como é possível observar, se trata de norma taxativa e explícita, não havendo espaço para interpretações. Claramente demonstra que, ao se tratar de bens imóveis cujo valor ultrapassa trinta salários mínimos, a escritura pública é obrigatória. No momento em que o contrato foi assinado o valor do salário mínimo era de R$ 545,00 (quinhentos e quarenta e cinco reais), portanto, o valor máximo permitido para um contrato particular para promessa de compra e venda de imóvel seria de R$ 16.350,00 (dezesseis mil, trezentos e cinquenta reais), valor este muito abaixo do valor pactuado, de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais). Ainda que utilizado valores atuais, o contrato ainda seria nulo, uma vez que o salário mínimo vigente é de R$ 1.412,00 (um mil e quatrocentos e doze reais), sendo que o valor máximo permitido seria de R$ 42.360,00 (quarenta e dois mil, trezentos e sessenta reais.). No caso exposto não há como afastar a incidência do mencionado artigo, uma vez que os valores não condizem com o exigido pela Legislação, conforme já demonstrado. .. O trecho acima é analisar a Legislação vigente e negar sua vigência. Se fosse o caso, por certo, o Legislador já teria alterado ou revogado a norma, o que nunca ocorreu (fls. 581). Nenhum Magistrado, Desembargador ou Ministro pode deixar de aplicar uma Legislação em vigor, exceto quando questionada sua constitucionalidade, o que não é o caso. Vejamos também o voto do Ministro Relator Paulo de Tarso Sanseverino, que fala sobre o tema: Como é possível observar, não importa o tipo de negócio jurídico, se tratar de bem imóvel, cujo valor ultrapassa 30 salários mínimos, a escritura pública é essencial à sua validade. .. E não há como argumentar o contrário no presente caso. O contrato ora analisado não está revestido pela forma prescrita em lei taxativa e expressa. .. O artigo acima também impede qualquer tipo de ação baseada em tal contrato, eis que, juridicamente, o mesmo não possui qualquer efeito, uma vez que realizado à margem da Lei. Desta forma, requer desde já a reforma do Acórdão recorrido, pois em que pese os argumentos utilizados pelo Ilustres Desembargadores, o contrato, desde o início, é nulo por não respeitar a forma prescrita em Lei, não podendo, em hipótese alguma, ser confirmado, como ocorreu (fls. 580-583). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: A apelante sustenta a nulidade da promessa de compra e venda entabulada com a apelada, sob o fundamento de que não foi observada a forma prescrita em lei para os atos que " .. visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País" (art. 108 do Código Civil). Contudo, há muito o Superior Tribunal de Justiça assentou a desnecessidade de observância de forma pública para a validade e eficácia de promessa de compra e venda de imóveis de valor superior ao indicado no art. 108 do Código Civil. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: A apelante sustenta a nulidade da promessa de compra e venda entabulada com a apelada, sob o fundamento de que não foi observada a forma prescrita em lei para os atos que " .. visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País" (art. 108 do Código Civil). Contudo, há muito o Superior Tribunal de Justiça assentou a desnecessidade de observância de forma pública para a validade e eficácia de promessa de compra e venda de imóveis de valor superior ao indicado no art. 108 do Código Civil. Isso porque a promessa de compra e venda tem natureza de contrato preliminar bilateral, autônomo e vinculante, que tem por objeto a obrigação irretratável de futura celebração de contrato de compra e venda (este sim, por instrumento público, pois é em decorrência de seu registro que ocorre a eficácia translativa da propriedade). .. Portanto, não se vislumbra mácula alguma na avença em razão de sua celebração por instrumento particular, sendo a pactuação válida e eficaz em relação à promitente vendedora. Frise-se, ainda, que não prospera o argumento da apelante no sentido de que a ação deveria ter sido julgada procedente em razão de suposta revelia da parte ré. Com efeito, constata-se que a requerida não foi citada pelo sr. oficial de justiça (certidão de fls. 133), tendo comparecido espontaneamente ao processo, oportunidade em que ofereceu contestação (fls. 174/192). Além disso, o desfecho do feito não seria alterado caso a parte ré fosse revel, pois o efeito material da revelia tem por consequência a presunção de veracidade tão somente das alegações fáticas formuladas pelo autor. No caso vertente, a autora é sucumbente por razões estritamente de direito, revelando-se irrelevante eventual presunção de veracidade de suas alegações fáticas. (fls. 525-531) Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

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