STJ — DECISÃO AREsp 3222410 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por MORADA IMPERIAL LOTEAMENTOS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MATO GROSSO DO SUL cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 299-311): RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C DECLARAÇÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS - MULTA PENAL CONTRATUAL - LIMITADA EM 25% SOBRE O VALOR DAS PARCELAS - INCABÍVEL A COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO - COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA - DATA DA RESCISÃO RETROATIVA À NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - ÔNUS SUCUMBENCIAIS NA FORMA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 DO CPC - VERBA HONORÁRIA SOBRE A CONDENAÇÃO - ART. 85, §2º DO CPC - RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Como o contrato foi firmado em 2017 inaplicável as novas regras previstas na "Lei do Distrato", n.º 13.786/2018, devendo ser fixado o percentual de retenção de 25% dos valores pago pelo comprador, a título de cláusula penal, com fundamento no art. 413, do CC. 2. É vedada cobrança de fruição de lote de terreno não edificado, especialmente quando não há demonstração de proveito econômico em favor do consumidor. 3. A cobrança da comissão de corretagem do comprador é válida, desde que haja expressa previsão do seu valor no contrato e haja prévia informação do consumidor, em observância ao dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor. No presente caso, todavia, não há indicação de valor devido a título de comissão de corretagem, com destaque do preço do imóvel, no contrato firmado entre as partes. 4. Os efeitos da decisão que declara a rescisão contratual somente se opera com seu trânsito em julgado, quando não houve notificação prévia pelo comprador. 5. Tendo a parte autora decaído em parte mínima dos pedidos, a parte ré deve responder, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários advocatícios. Opostos embargos de declaração, o Tribunal de origem os rejeitou (fls. 328-332). No recurso especial, a parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois, apesar da oposição de embargos de declaração, o Tribunal de origem não teria se manifestado sobre pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, em especial quanto à correta aplicação do regime da comissão de corretagem, acerca da natureza indenizatória da taxa de fruição fundada na indisponibilidade do imóvel, e à pertinência dos dispositivos de responsabilidade civil e vedação ao enriquecimento sem causa. Aduz, no mérito, que foram violados os arts. 724 e 725 do Código Civil, defendendo ser devida a comissão de corretagem no presente caso, pois houve intermediação e negócio concluído, que não foi violado o dever de informação no presente caso, e que o Tribunal de origem cria situação jurídica que contraria o entendimento desta Corte. Suscita violação aos arts. 402, 403, 884 e 885 do Código Civil, e 32-A da Lei n. 6.766/1979, alegando ser devida a taxa de fruição, a qual decorre da indisponibilidade do imóvel (lucros cessantes), evitando o enriquecimento sem causa do comprador, razão pela qual deve ser admitida a retenção desses valores na restituição, independentemente de edificação ou uso físico do bem. Suscita divergência jurisprudencial com arestos desta Corte. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 440-453). Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 455-462), o que ensejou a interposição do presente agravo. Foi apresentada contraminuta do agravo (fls. 566-574). É, no essencial, o relatório. Preenchidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo à análise do recurso especial. Inicialmente, não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao julgar os embargos de declaração, demonstrou ter enfrentado efetivamente as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, notadamente quanto à pretensa comissão de corretagem e à taxa de fruição do imóvel; vejamos (fls. 329-330). .. Conforme relatado, a embargante aponta que, ao contrário do fundamentado no acórdão embargado, o contrato prevê o valor da comissão de corretagem nas cláusulas segunda, item "a.1", oitava, parágrafo sexto, "g.1" e cláusula décima sétima, bem como no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1599511/SP, reconheceu-se a legalidade da cobrança de tal verba do comprador. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao julgar os embargos de declaração, demonstrou ter enfrentado efetivamente as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, notadamente quanto à pretensa comissão de corretagem e à taxa de fruição do imóvel; vejamos (fls. 329-330). .. Conforme relatado, a embargante aponta que, ao contrário do fundamentado no acórdão embargado, o contrato prevê o valor da comissão de corretagem nas cláusulas segunda, item "a.1", oitava, parágrafo sexto, "g.1" e cláusula décima sétima, bem como no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1599511/SP, reconheceu-se a legalidade da cobrança de tal verba do comprador. Assevera, ainda, que é admissível a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, diante de seu caráter indenizatório e não punitivo, de modo que a posse e demais direitos conferidos ao embargado, por força do contrato, possuem natureza de bens jurídicos, conforme se extrai da dicção dos artigos 80 e 83 do Código Civil Assim, embora não tenha o embargado efetivamente ocupado o imóvel, estava reservado a ele, ficando a embargante impedida de aliená-lo ou mesmo dele usufruir comercialmente. Razão não lhe assiste. .. Na espécie, limitou-se em fazer alegações genéricas sobre a existência de defeito na prestação jurisdicional, demonstrando que entendeu perfeitamente a solução apontada na decisão recorrida, apenas não concordando com essa, o que não implica na existência de omissões, obscuridades ou contradições a serem sanadas. Conforme bem salientado no acórdão embargado: Assim, é possível a cobrança da comissão de corretagem do comprador, desde que haja expressa previsão do seu valor no contrato e haja prévia informação do consumidor, em observância ao dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor. No presente caso, não há indicação de valor devido a título de comissão de corretagem, com destaque do preço do imóvel, no contrato firmado entre as partes (fls. 21/41), sendo portanto, indevida sua cobrança e por consequência, sua retenção pela ré ora apelante. .. No que diz respeito à taxa de fruição, esta é entendida como proveito ou a utilização da coisa por aquele que detém a sua posse ou propriedade, aproveitando-se os produtos dali advindos. E, em casos tais, a jurisprudência do STJ tem afirmado que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador se torna inadimplente e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período da inadimplência. Contudo, é vedada cobrança de fruição de lote de terreno não edificado, especialmente quando não há demonstração de proveito econômico em favor do consumidor, a exemplo do caso concreto. .. Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Verifica-se que o acórdão recorrido possui fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. A propósito, cito os seguintes precedentes: PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA. UTILIDADE PÚBLICA. CONCESSIONÁRIA DE VEÍCULOS. RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ARTIGO 1022, II, DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO TOTAL DA MATÉRIA EM REEXAME NECESSÁRIO. SÚMULA 325/STJ. NECESSIDADE DE ALUGAR IMÓVEL LINDEIRO PARA ALTERAR ACESSO A LOJA. INDENIZAÇÃO AFASTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REVISÃO. SÚMULA 7/ STJ. 1. Os arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil não foram ofendidos. A pretexto de apontar a existência de erros materiais, omissão e premissas erradas, a parte agravante quer modificar as conclusões adotadas pelo aresto vergastado a partir das informações detalhadas do laudo pericial. .. 5. Agravo Interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.974.188/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 4/11/2022.) ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DANO MORAL. SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DO SERVIÇO DE ÁGUA . DEMORA INJUSTIFICADA NO RESTABELECIMENTO DO SERVIÇO. ARTS. 489, § 1º, E 1022, II, DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. DEVER DE INDENIZAR. REQUISITOS PARA A RESPONSABILIZAÇÃO DA CONCESSIONÁRIA. ACÓRDÃO ANCORADO NO SUBSTRATO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. EXCESSO NÃO CARACTERIZADO. 1. Cuida-se de ação de procedimento ordinário ajuizada em desfavor de SAMAR - Soluções Ambientais de Araçatuba, com o fim de obter indenização pelos danos morais que alega ter sofrido com suspensão do serviço de água na residência da autora. 2. Verifica-se, inicialmente, não ter ocorrido ofensa aos arts. ARTS. 489, § 1º, E 1022, II, DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. DEVER DE INDENIZAR. REQUISITOS PARA A RESPONSABILIZAÇÃO DA CONCESSIONÁRIA. ACÓRDÃO ANCORADO NO SUBSTRATO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. EXCESSO NÃO CARACTERIZADO. 1. Cuida-se de ação de procedimento ordinário ajuizada em desfavor de SAMAR - Soluções Ambientais de Araçatuba, com o fim de obter indenização pelos danos morais que alega ter sofrido com suspensão do serviço de água na residência da autora. 2. Verifica-se, inicialmente, não ter ocorrido ofensa aos arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC, na medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos. .. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.118.594/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 25/11/2022. Grifo nosso.) Em relação à apontada ofensa aos arts. 724 e 725 do Código Civil, não merece conhecimento o apelo nobre, em especial quanto à alegação de que seria devida a comissão de corretagem. Ocorre que, quanto ao tema, o Tribunal de origem, amparado no acervo fático-probatório dos autos e em cláusulas contratuais, atestou a ausência de indicação clara acerca do valor devido a título de comissão de corretagem, com destaque do preço do imóvel, sendo inde vida a cobrança. Destaco trechos do acórdão recorrido que denotam tal entendimento (fl. 305): .. Contudo, neste ponto, tenho que o pedido não deve ser acolhido, eis que o STJ, no julgamento do REsp n. 1.599.511/SP, fixou a seguinte tese no Tema 938: (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Assim, é possível a cobrança da comissão de corretagem do comprador, desde que haja expressa previsão do seu valor no contrato e haja prévia informação do consumidor, em observância ao dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor. No presente caso, não há indicação de valor devido a título de comissão de corretagem, com destaque do preço do imóvel, no contrato firmado entre as partes (fls. 21/41), sendo portanto, indevida sua cobrança e por consequência, sua retenção pela ré ora apelante. (sem grifo no original) .. A alteração de tais premissas demandaria nova incursão no acervo fático-probatório e em cláusulas contratuais, esbarrando-se no óbice das Súmulas n. 5 e 7/STJ, motivo pelo qual o apelo nobre não pode ser conhecido. Nesse sentido, cito: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO SUBMETIDO À LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO (ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979). ABUSIVIDADE RECONHECIDA NO CASO CONCRETO. MITIGAÇÃO DA PENALIDADE. ARTS. 413 DO CÓDIGO CIVIL E 53 DO CDC. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem manifesta-se de forma clara e fundamentada sobre as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses da parte. 2. A cláusula penal, ainda que pactuada sob a égide da Lei n. 13.786/2018 e dentro dos limites do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, não possui caráter absoluto. O Poder Judiciário mantém o dever de reduzir equitativamente a penalidade que se mostre manifestamente excessiva em relação aos valores pagos pelo consumidor, sob pena de chancelar o enriquecimento sem causa da vendedora (art. 413 do CC e art. 53 do CDC). 3. O entendimento do Tribunal de origem que fixa a retenção em 20% dos valores efetivamente pagos pelo comprador - em detrimento do percentual sobre o valor total do contrato que importaria em perda quase total das prestações - harmoniza-se com a jurisprudência recente desta Corte Superior. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 4. A retenção da comissão de corretagem pressupõe o cumprimento do dever de transparência e informação prévia ao consumidor (Tema n. 938/STJ). A verificação do preenchimento desses requisitos demanda o reexame do contrato e do contexto fático-probatório, providência vedada pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ. Recurso especial não conhecido. (REsp n. O entendimento do Tribunal de origem que fixa a retenção em 20% dos valores efetivamente pagos pelo comprador - em detrimento do percentual sobre o valor total do contrato que importaria em perda quase total das prestações - harmoniza-se com a jurisprudência recente desta Corte Superior. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 4. A retenção da comissão de corretagem pressupõe o cumprimento do dever de transparência e informação prévia ao consumidor (Tema n. 938/STJ). A verificação do preenchimento desses requisitos demanda o reexame do contrato e do contexto fático-probatório, providência vedada pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.100.634/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 11/6/2026.) De outra banda, segundo bem se observa, o conteúdo normativo contido nos arts. 402, 403, 884 e 885 do Código Civil, e 32-A da Lei n. 6.766/1979, inerentes à pretensa retenção da taxa de fruição do imóvel e de enriquecimento sem causa , da forma como trazidos ao debate, não foi objeto de exame pela Câmara Julgadora, embora opostos embargos de declaração pela parte recorrente, deixando, portanto, de servir de fundamento à conclusão adotada no acórdão hostilizado. Desatendido, portanto, o requisito específico de admissibilidade do recurso especial referente ao prequestionamento, o que atrai o óbice constante na Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. A ausência de prequestionamento é também óbice intransponível para o exame da questão mencionada, ainda que sob o pálio da divergência jurisprudência. Cabe salientar, por oportuno, que o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que "não há contradição em afastar a violação do art. 1.022 do CPC/2015 e, ao mesmo tempo, não conhecer do mérito da demanda por ausência de prequestionamento, desde que o acórdão recorrido esteja suficientemente fundamentado." (AgInt no AREsp 1251735/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 14/06/2018). Seguindo o mesmo raciocínio: "não há contradição em afastar a alegada negativa de prestação jurisdicional e, ao mesmo tempo, não conhecer do recurso por ausência de prequestionamento, desde que o acórdão recorrido esteja adequadamente fundamentado." (AgInt no REsp 1312129/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 23/02/2018). No mais, a incidência dos apontados óbices processuais (Súmulas n. 5/STJ, 7/STJ e 211/STJ) quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão: 3. A análise do dissídio jurisprudencial, pela alínea c do permissivo constitucional, fica prejudicada quando for aplicado óbice processual ao recurso especial pela alínea a, no que tange à mesma matéria. (AgInt no AREsp n. 2.186.364/RS, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, DJEN de 24/2/2025.) 3. A incidência de óbices sumulares processuais, como a aplicação da Súmula 5/STJ, inviabiliza o recurso especial também pela alínea c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, ficando, portanto, prejudicado o exame da divergência jurisprudencial. (AgInt no AREsp n. 1.807.011/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 7/6/2021.) Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento. Deixo de majorar os honorários visto que já foram fixados na origem no patamar máximo de 20% (fl. 203 e 311). Publique-se. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO AREsp 3222410 (inteiro teor)

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