STJ — DECISÃO AREsp 3224939 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Trata-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ILHÉUS, em face de decisão que inadmitiu recurso especial (fls. 255 - 258, e-STJ). O apelo nobre, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafia acórdã o prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado (fls. 159 - 165, e-STJ): DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME: 1. Agravo interno interposto pelo condomínio contra decisão monocrática que deu provimento ao agravo de instrumento da instituição financeira, afastando sua responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais antes da imissão na posse do imóvel alienado fiduciariamente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 1. Há duas questões em discussão: (i) a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento de despesas condominiais após a consolidação da propriedade, independentemente da imissão na posse; (ii) a alegada violação aos artigos 1.228, §2º, 1.314, 1.315, 1.336, I, e 1.345, todos do Código Civil, que estabelecem a responsabilidade do condômino pelo pagamento das despesas condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais só surge após a imissão na posse do imóvel, conforme expressamente previsto no art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97 e no art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. 2. A consolidação da propriedade em favor da instituição financeira ocorreu em 08/09/2023, mas não há provas de sua imissão na posse, o que afasta sua responsabilidade pelo débito condominial. 3. A jurisprudência do TJRS confirma que a obrigação condominial permanece vinculada ao devedor fiduciante enquanto este detiver a posse do bem, não havendo que se falar em legitimidade passiva da instituição financeira antes da imissão na posse. 4. As alegações deduzidas no agravo interno não são capazes de infirmar as razões de decidir explicitadas na decisão monocrática, que reconheceu que a responsabilidade do credor fiduciário para responder às dívidas de condomínio só ocorre após a imissão na posse do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE: 1. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais só surge após a consolidação da propriedade com a imissão na posse do imóvel, conforme expressamente previsto no art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97 e no art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. ___________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.361, 1.368-B, parágrafo único; Lei nº 9.514/97, arts. 22, 23, parágrafo único, 27, §8º; CPC, art. 1.021, §3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgRg nos EREsp n. 1.483.155/BA, Rel. Min. Og Fernandes, Corte Especial, j. 15/6/2016; TJRS, Apelação Cível, Nº 50018003120188216001, Décima Sétima Câmara Cível, Rel. Rosana Broglio Garbin, j. 30-04-2025; TJRS, Agravo de Instrumento, Nº 50921945020258217000, Vigésima Câmara Cível, Rel. Fernando Carlos Tomasi Diniz, j. 25-04-2025. Nas razões recursais (fls. 168 - 198, e-STJ), além de apontar dissídio jurisprudencial, o recorrente sustenta violação aos seguintes dispositivos do Código Civil: (i) art. 1.228, §2º, ao argumento de que o acórdão recorrido teria chancelado conduta abusiva da credora fiduciária, a qual, após consolidar a propriedade, deixou de promover a imissão na posse e a alienação do imóvel, transferindo aos demais condôminos os ônus decorrentes da inadimplência das cotas condominiais; (ii) arts. 1.314, 1.315, 1.336, I, e 1.345, sob o fundamento de que a obrigação condominial ostenta natureza propter rem, de modo que, consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, esta passa a responder pelos débitos condominiais incidentes sobre o imóvel, independentemente da imissão na posse. Contrarrazões às fls. 234 - 241, e-STJ. Em juízo de admissibilidade, o Tribunal de origem negou o processamento do recurso especial, sob os fundamentos de que: (a) o acórdão recorrido estaria em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça acerca da responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais, o que atrairia a incidência da Súmula 83/STJ; (b) a pretensão recursal demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ; e (c) a divergência jurisprudencial alegada não autorizaria o processamento do recurso, porquanto o entendimento adotado pelo acórdão recorrido se harmonizaria com a orientação desta Corte Superior. Em juízo de admissibilidade, o Tribunal de origem negou o processamento do recurso especial, sob os fundamentos de que: (a) o acórdão recorrido estaria em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça acerca da responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais, o que atrairia a incidência da Súmula 83/STJ; (b) a pretensão recursal demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ; e (c) a divergência jurisprudencial alegada não autorizaria o processamento do recurso, porquanto o entendimento adotado pelo acórdão recorrido se harmonizaria com a orientação desta Corte Superior. Irresignado, o agravante sustenta, em síntese, que o recurso merece trânsito, uma vez que nenhum dos óbices apontados subsistiria (fls. 261 - 273, e-STJ). Sem contrarrazões ao agravo. É o relatório. Decido. O inconformismo merece acolhimento. 1. Os fundamentos adotados pela Corte de origem para obstar o processamento do recurso especial não subsistem. Inicialmente, afasta-se a incidência da Súmula 7/STJ, porquanto a controvérsia devolvida a esta Corte não reclama o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos. As premissas de fato foram expressamente delineadas pelo acórdão recorrido, que consignou, de um lado, a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal em 08/09/2023 e, de outro, a inexistência de prova da imissão da instituição financeira na posse direta do imóvel. A partir desses fatos incontroversos, o que se discute é a consequência jurídica que deles decorre, vale dizer, se a credora fiduciária, consolidada a propriedade, pode ou não ser responsabilizada pelos débitos condominiais incidentes sobre o imóvel em razão da natureza propter rem da obrigação. Cuida-se, portanto, de matéria eminentemente jurídica, insuscetível de atrair o óbice sumular. Tampouco se mostra suficiente o fundamento relativo à Súmula 83/STJ. Isso porque o recurso especial invoca expressamente a necessidade de observância do entendimento firmado pela Segunda Seção desta Corte no julgamento do REsp 1.929.926/SP, precedente posterior aos julgados em que a decisão de inadmissão se amparou para afirmar a alegada consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Nesse contexto, a simples invocação da Súmula 83/STJ não basta para impedir o exame do mérito recursal. 2. Superados os óbices, a controvérsia de mérito consiste em definir se, consolidada a propriedade fiduciária em favor da instituição financeira, a ausência de imissão na posse direta do imóvel é circunstância suficiente para afastar, perante o condomínio credor, a responsabilidade decorrente da natureza propter rem das despesas condominiais. O Tribunal de origem respondeu afirmativamente à questão. Assentou que a responsabilidade do credor fiduciário somente surgiria após a sua imissão na posse direta do bem e concluiu que a inexistência de prova desse fato bastaria para afastar tanto a sua legitimidade quanto a sua responsabilidade pelos débitos executados. Como se extrai do voto condutor, a Corte local adotou como premissa decisiva a interpretação dos arts. 27, §8º, da Lei n. 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, ao entendimento de que tais dispositivos impediriam a responsabilização da credora fiduciária enquanto não demonstrada a posse direta do imóvel. Esse entendimento, contudo, não se harmoniza com a orientação posteriormente firmada pela Segunda Seção desta Corte no julgamento do REsp 1.929.926/SP, assim ementado: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) No referido precedente, ao apreciar controvérsia igualmente relativa à cobrança de despesas condominiais incidentes sobre imóvel submetido à alienação fiduciária, a Segunda Seção desta Corte assentou que a natureza propter rem da obrigação condominial decorre diretamente da titularidade do direito real sobre a unidade autônoma, circunstância que alcança também o credor fiduciário. Mais do que reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel dado em garantia, o julgado estabeleceu que a condição de proprietário fiduciário não afasta os efeitos jurídicos decorrentes da natureza propter rem da obrigação perante o condomínio credor. Assume particular relevância a conclusão de que os arts. 27, §8º, da Lei n. 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil disciplinam tão somente a relação interna entre fiduciante e fiduciário, não sendo aptos a restringir direitos de terceiros estranhos à contratação fiduciária. Consignou-se, de forma expressa, que tais normas não se sobrepõem ao direito do condomínio de obter a satisfação do crédito condominial nem descaracterizam a natureza propter rem da obrigação. A partir dessa premissa, a Segunda Seção reconheceu que o condomínio pode exigir a integração do credor fiduciário à execução e que o acertamento econômico decorrente do pagamento da dívida deve operar-se posteriormente, entre fiduciante e fiduciário, mediante o exercício do direito de regresso cabível. Afastou-se, em suma, a possibilidade de que questões inerentes exclusivamente à relação contratual fiduciária sejam opostas ao condomínio para inviabilizar a satisfação de crédito que promana da própria titularidade jurídica do imóvel. É precisamente nesse ponto que se evidencia a incompatibilidade entre o acórdão recorrido e a orientação da Segunda Seção. Com efeito, o Tribunal de origem valeu-se dos arts. 27, §8º, da Lei n. 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil como fundamento suficiente para afastar a responsabilidade da credora fiduciária perante o condomínio, ao passo que o precedente afirmou que tais dispositivos regulam exclusivamente as relações internas entre os contratantes da alienação fiduciária. Afastou-se, em suma, a possibilidade de que questões inerentes exclusivamente à relação contratual fiduciária sejam opostas ao condomínio para inviabilizar a satisfação de crédito que promana da própria titularidade jurídica do imóvel. É precisamente nesse ponto que se evidencia a incompatibilidade entre o acórdão recorrido e a orientação da Segunda Seção. Com efeito, o Tribunal de origem valeu-se dos arts. 27, §8º, da Lei n. 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil como fundamento suficiente para afastar a responsabilidade da credora fiduciária perante o condomínio, ao passo que o precedente afirmou que tais dispositivos regulam exclusivamente as relações internas entre os contratantes da alienação fiduciária. Não se trata, por conseguinte, de simples distinção fática, mas de divergência quanto ao próprio alcance jurídico das normas que disciplinam a alienação fiduciária e sua interação com a obrigação condominial de natureza propter rem. Caracterizada a desconformidade entre o acórdão recorrido e a orientação firmada pela Segunda Seção, a causa, todavia, não se encontra madura para julgamento definitivo por esta Corte. Isso porque o Tribunal de origem não examinou a controvérsia sob a perspectiva jurídica posteriormente consolidada no REsp 1.929.926/SP, tendo estruturado toda a fundamentação do julgado na premissa de que a ausência de imissão na posse seria, por si só, suficiente para excluir a responsabilidade da credora fiduciária. Nessas circunstâncias, impõe-se a cassação do acórdão recorrido, para que o Tribunal estadual proceda a novo julgamento da causa à luz da orientação firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça. 3. Ante o exposto, com fulcro no art. 932 do CPC c/c a Súmula 568/STJ, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, para que proceda a novo julgamento da controvérsia, observada a orientação firmada pela Segunda Seção desta Corte no julgamento do REsp n. 1.929.926/SP. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO AREsp 3224939 (inteiro teor)

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