STJ — DECISÃO AREsp 3195775 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Trata-se de Agravo em Recurso Especial contra decisão que negou seguimento a recurso especial sob os seguintes fundamentos: necessidade de reexame do conjunto fático-probatório, com incidência do óbice da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça (e-STJ, fls. 407/409). Segundo a parte agravante, a decisão de inadmissibilidade é nula por ausência de fundamentação específica (violação ao art. 489, § 1º, incisos III a VI, do Código de Processo Civil); afasta-se o óbice da Súmula 7/STJ porque a controvérsia é exclusivamente de direito, restringindo-se à correta aplicação do art. 500 do Código Civil; o acórdão recorrido violou o art. 500 do Código Civil ao aplicar a exceção do contrato não cumprido do art. 476 do Código Civil, apesar de ser possível a complementação da área; há prequestionamento pela via do art. 1.025 do Código de Processo Civil; e é desnecessária a demonstração de relevância (e-STJ, fls. 429/439). Não foi oferecida contraminuta conforme certificado (e-STJ, fls. 491). É o relatório. O agravo é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil, encontra-se formalmente em ordem e impugnou específica e suficientemente os óbices invocados pela decisão de inadmissibilidade na origem, razão pela qual passo ao exame do recurso especial, que foi interposto com fundamento no art. 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (e-STJ, fls. 300): APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - NÃO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - APLICAÇÃO - INEXIGIBILIDADE DA DÍVIDA. Nos contratos bilaterais uma obrigação somente pode ser exigida após o cumprimento da contraprestação correspondente - exceção de contrato não cumprido - art. 476, do Código Civil. Comprovado que não houve cumprimento integral do instrumento firmado entre as partes, deve ser aplicada a teoria da exceção de contrato não cumprido, com acolhimento dos embargos à execução e extinção do feito executivo, face a inexigibilidade da dívida. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: art. 500 do Código Civil, por entender que, em venda ad mensuram, a complementação de área é medida preferencial, somente se cogitando de abatimento de preço quando impossível complementá-la; art. 1.025 do Código de Processo Civil, para sustentar o prequestionamento ficto do art. 500 do Código Civil; e, em caráter introdutório, afasta a incidência das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça por tratar-se de qualificação jurídica dos fatos reconhecidos no acórdão (e-STJ, fls. 363/374). A tese de violação ao art. 500 do Código Civil está estruturada na premissa de que, sendo a contratação uma venda por medida de extensão, o comprador teria o direito de exigir a complementação da área e, somente se inviável esse complemento, poderia pleitear abatimento proporcional do preço. O acórdão recorrido, porém, registrou prova pericial, juntada como emprestada, a revelar que "restou categoricamente comprovado que o tamanho da área transacionada era menor do que aquela prometida", quantificando a gleba entregue em 67,59,25 ha contra os 72,60,00 ha contratados, "consolidando uma diferença, à menor, de 05 ha (cinco hectares)". À vista desse quadro, a Corte local aplicou corretamente a regra dos contratos bilaterais, nos termos do art. 476 do Código Civil. Como se percebe, para conhecer da controvérsia apresentada neste recurso, mostra-se necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento incompatível com o entendimento firmado pela Súmula nº 7 deste Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial." De fato, presente a função uniformizadora do Recurso Especial, não se pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância. Diante disso, é reiterada a jurisprudência desta Corte no sentido de que o reexame de fatos e provas é vedado em recurso especial pela Súmula nº 7 do STJ. No presente caso, o Tribunal de origem estabeleceu a seguinte premissa fática (fls. 303): Conforme o resultado da perícia judicial determinada pelo Juízo anterior, juntada como prova emprestada nestes autos, restou categoricamente comprovado que o tamanho da área transacionada era menor do que aquela prometida pelos Apelantes. Em 08.10.2015, o Sr. Perito delimitou a gleba vendida aos Apelados e constatou uma área de 67.59.25 ha, conforme fls. 143 da Cautelar, ou seja, área inferior aos 72.60.00 há vendidos pelos Apelantes, consolidando uma diferença, à menor, de 05 ha (cinco hectares), conforme prova pericial juntada aos autos. No presente caso, o Tribunal de origem estabeleceu a seguinte premissa fática (fls. 303): Conforme o resultado da perícia judicial determinada pelo Juízo anterior, juntada como prova emprestada nestes autos, restou categoricamente comprovado que o tamanho da área transacionada era menor do que aquela prometida pelos Apelantes. Em 08.10.2015, o Sr. Perito delimitou a gleba vendida aos Apelados e constatou uma área de 67.59.25 ha, conforme fls. 143 da Cautelar, ou seja, área inferior aos 72.60.00 há vendidos pelos Apelantes, consolidando uma diferença, à menor, de 05 ha (cinco hectares), conforme prova pericial juntada aos autos. Constatado o descumprimento contratual por parte dos autores/apelantes, enquanto não adimplido sua parte contratual (entrega da integralidade do imóvel vendido), a obrigação torna-se inexigível. Trata-se, portanto, de execução de dívida inexigível. Assim, o acolhimento da tese recursal demandaria inevitável revisão do quadro fático-probatório estabelecido na instância de origem, providência que, como visto, é inviável nesta sede. Nesse sentido: DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO E COBRANÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL, VÍCIOS DO IMÓVEL, MULTA PROTELATÓRIA E DISSÍDIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO APENAS PARA AFASTAR A MULTA PROTELATÓRIA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal de origem que inadmitiu o recurso especial por inexistência de omissão e negativa de prestação jurisdicional quanto aos arts. 489 e 1.022 do CPC, incidência da Súmula n. 7 do STJ na insurgência contra a multa e na análise do dissídio, e ausência de identidade fática para demonstrar a divergência. 2. A controvérsia: ação de resolução contratual c/c indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes e ação de cobrança. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes a resolução e as indenizações e procedente a cobrança, condenando os locatários ao pagamento de R$ 77.973,18, com juros e correção, além de honorários de 10%. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e majorou os honorários para 12%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve violação ao art. 489, § 1º, III, IV e VI, do CPC por ausência de enfrentamento de argumentos relevantes e precedentes, inclusive sobre metragem e regularização; (ii) saber se houve violação ao art. 1.022, I e II, do CPC por rejeição de embargos sem sanar omissões e contradições; (iii) saber se o art. 22, I, III e IV, da Lei n. 8.245/1991 impõe ao locador o dever de entregar imóvel apto ao uso, com AVCB e alvará, ensejando resolução e indenização; (iv) saber se há dissídio jurisprudencial com acórdão do TJSP sobre responsabilidade do locador pela regularidade do imóvel; e (v) saber se é cabível o afastamento da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC por ausência de caráter protelatório. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não se verifica a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o Tribunal de origem enfrentou a matéria, apresentou fundamentos suficientes e rejeitou embargos que buscavam rediscutir o mérito. 7. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do acervo fático-probatório quanto a vícios do imóvel. 8. A simples interposição dos embargos de declaração não se presta por si só para a aplicação da multa protelatória. 9. Não se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico e de similitude fática, conforme o art. 1.029, § 1º, do CPC e o art. 255, § 1º, do RISTJ; ademais, o óbice da Súmula n. 7 do STJ impede a análise do mesmo tema pela alínea c. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Não há violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o acórdão estadual enfrenta a matéria de forma suficiente e rejeita embargos de declaração com propósito de rediscussão. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do acervo fático-probatório quanto a vícios do imóvel. 3. A simples interposição dos primeiros embargos de declaração não se presta, por si só, para justificar a aplicação da multa protelatória. 4. O dissídio jurisprudencial não se conhece sem cotejo analítico e similitude fática, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, § 1º, III, IV e VI, 1.022, I e II, 1.026, § 2º e 1.029, § 1º; Lei n. 8.245/1991, art. 22, I, III e IV; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n7. (AREsp n. 7 do STJ para obstar o reexame do acervo fático-probatório quanto a vícios do imóvel. 3. A simples interposição dos primeiros embargos de declaração não se presta, por si só, para justificar a aplicação da multa protelatória. 4. O dissídio jurisprudencial não se conhece sem cotejo analítico e similitude fática, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, § 1º, III, IV e VI, 1.022, I e II, 1.026, § 2º e 1.029, § 1º; Lei n. 8.245/1991, art. 22, I, III e IV; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n7. (AREsp n. 2.688.781/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026 - destacado.) DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VAGA DE GARAGEM. ALEGAÇÃO DE ENTREGA DE GARAGEM COM ÁREA MENOR QUE A PROMETIDA. DIREITO ALCANÇADO PELA DECADÊNCIA. ARTIGO 501 DO CÓDIGO CIVIL. REVISÃO DO JULGADO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULA 7 DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. O direito de abatimento no preço do imóvel, decorrente da diferença de metragem entre a área real do bem e a constante do contrato, decai em 1 (um) ano, conforme art. 501 do Código Civil. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.400.669/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024.) Desse modo, a pretensão recursal busca substituir a solução jurídico-normativa eleita pela instância ordinária por outra que exigiria, necessariamente, redefinir a premissa fática sobre a possibilidade de complementação da área. Aliás, essa possibilidade não foi afirmada pelo Tribunal de origem, mas apenas pela parte recorrente nas razões do recurso especial. A verificação de se há, de fato, área remanescente disponível para complementar a gleba vendida, se a delimitação pericial permite esse acréscimo e se o contrato e a situação dominial comportam essa solução, são questões que dependem do reexame das provas e das circunstâncias específicas do caso. Assim, a tese de ofensa ao art. 500 do Código Civil não pode ser conhecida porque demandaria revolvimento de matéria fática consolidada no acórdão recorrido, que adotou como fundamento jurídico o art. 476 do Código Civil diante do descumprimento parcial da prestação de dar coisa certa. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte recorrente, no importe de 2% sobre o valor já arbitrado ou em 10% se a verba houver sido fixada em valor líquido, tudo nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça. Publique-se e intime-se. EMENTA

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