STJ — DECISÃO AREsp 3236778 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por VERISSIMO FILHOS EMPREENDIMENTOS LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE, assim resumido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM TERMO ADITIVO. REAJUSTE CONTRATUAL. ALCANCE DO ACORDO HOMOLOGADO EM OUTRA AÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz negativa de vigência ao art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, no que concerne à necessidade de reconhecimento da validade da cláusula contratual de reajuste anual em locação prorrogada por prazo indeterminado, em razão da omissão do termo aditivo quanto ao reajuste e da continuidade das "condições ajustadas" do contrato original. Argumenta que: A controvérsia central do recurso de apelação, e que persiste neste Recurso Especial, diz respeito à legitimidade do reajuste do valor do aluguel, previsto na cláusula sétima do contrato de locação original, após a celebração de um termo aditivo que foi omisso quanto a essa questão (fl. 337). O ponto nevrálgico do presente recurso reside na correta interpretação dos efeitos jurídicos do contrato de locação originalmente celebrado entre as partes, prorrogado por prazo indeterminado. In casu, o v. acórdão recorrido, ao negar o direito da Recorrente ao reajuste contratualmente previsto, partiu de uma premissa equivocada e violou diretamente a legislação federal aplicável. .. Veja(m) Excelência(s), o Poder Judiciário não pode, de ofício e em uma ação de despejo por falta de pagamento, realizar uma revisão do aluguel que a própria parte interessada não pleiteou pela via processual adequada. Conforme exaustivamente demonstrado no Recurso de Apelação (ID 29949222) e nos fatos já delineados, o reajuste aplicado pela Recorrente não foi um ato unilateral ou impositivo, mas o mero cumprimento da Cláusula Sétima, parágrafos 2º e 9º, do Contrato de Locação original. Tal cláusula estabelecia, de forma clara e inequívoca, a metodologia para a correção anual do aluguel, combinando a aplicação do IGPM com um acréscimo percentual, refletindo a valorização comercial do ponto. .. O Tribunal a quo, contudo, fundamentou sua decisão na ideia de que, com o fim do prazo original em 2017, os efeitos da Cláusula Sétima teriam se "exaurido", e que a omissão do aditivo de 2020 sobre o tema impediria sua aplicação. Tal entendimento, contudo, ignora a essência do instituto da prorrogação contratual. A prorrogação de um contrato de locação por prazo indeterminado, conforme prevê o Art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, não "exauri" as cláusulas do pacto original; pelo contrário, ela as ratifica e lhes garante continuidade. A única alteração imposta pela lei é a indeterminação do prazo. Todas as demais "condições ajustadas" - o que inegavelmente inclui o critério de reajuste do aluguel - permanecem hígidas e eficazes, vinculando as partes. O Termo Aditivo celebrado em 2020 teve um objeto específico e limitado: regularizar a sucessão do locatário e conceder um benefício temporário de desconto. Em nenhum momento se convencionou a revogação da Cláusula Sétima. Como se sabe, em direito contratual, especialmente em relações de trato sucessivo, o silêncio sobre uma cláusula preexistente não opera sua revogação. A renúncia a um direito - no caso, o direito do locador ao reajuste - deve ser expressa e inequívoca, não podendo ser presumida de uma omissão. Nesta toada, ao decidir de forma contrária, o v. acórdão recorrido conferiu ao silêncio um poder que ele não possui, criando uma alteração contratual prejudicial ao locador sem que houvesse qualquer manifestação de vontade nesse sentido. A decisão vergastada viola o princípio do pacta sunt servanda e a própria lógica da Lei do Inquilinato, que busca proteger o equilíbrio da relação locatícia ao prever mecanismos de correção monetária. Portanto, o reajuste aplicado pela Recorrente não foi apenas legítimo, mas o estrito cumprimento de uma obrigação contratual que permaneceu válida e eficaz durante todo o período da locação, inclusive após a celebração do termo aditivo, de modo que a reforma do v. acórdão é medida que se impõe para restaurar a autoridade da lei federal e a força vinculante do contrato. (fl. 349) Quanto à segunda controvérsia, a parte interpõe o recurso especial também pela alínea "c" do arrimo constitucional. É o relatório. Decido. A decisão vergastada viola o princípio do pacta sunt servanda e a própria lógica da Lei do Inquilinato, que busca proteger o equilíbrio da relação locatícia ao prever mecanismos de correção monetária. Portanto, o reajuste aplicado pela Recorrente não foi apenas legítimo, mas o estrito cumprimento de uma obrigação contratual que permaneceu válida e eficaz durante todo o período da locação, inclusive após a celebração do termo aditivo, de modo que a reforma do v. acórdão é medida que se impõe para restaurar a autoridade da lei federal e a força vinculante do contrato. (fl. 349) Quanto à segunda controvérsia, a parte interpõe o recurso especial também pela alínea "c" do arrimo constitucional. É o relatório. Decido. Quanto à primeira controvérsia, o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos: O contrato de locação foi firmado em 25/06/2015 (com previsão de duração de 24 meses - Campo 06 do contrato) entre João Maria Linhares Avelino ME (locatário, que não compõe esse processo), representado por João Maria Linhares Avelino e Veríssimo Filhos Empreendimentos LTDA. (locador), tendo como fiador o Sr. João Maria Linhares Avelino (fiador) (id nº 29948634). (fl. 333) Em 23/11/2020 foi celebrado Aditivo Contratual entre Veríssimo Filhos Empreendimentos LTDA. e Lacrosse Comércio Varejista de Roupas e Acessórios EIRELI - ME, de acordo com o qual, nessa data, o contrato de locação possuía o valor de R$ 6.872,22 e que seria concedido desconto de R$ 4.372,22 a partir de 30/10/2020, até 30/06/2021, caso o pagamento fosse efetuado regularmente até o dia 30 do mês (cláusula primeira). Consoante documento, os corréus LACROSSE COMÉRCIO VAREJISTA DE ROUPAS E ACESSÓRIOS EIRELI - ME e FRANCISCO ROGÉRIO AVELINO passaram a ocupar as posições de locatário e fiador, respectivamente (id nº 29948635). As partes apelantes defenderam que o reajuste no valor do aluguel para o montante de R$ 7.483,59 se deu com amparo nos parágrafos 2º e 9º da Cláusula 7ª do Contrato de Locação, bem como de acordo com o reajuste do aluguel mínimo mensal realizado anualmente pelo IGPM (conforme o parágrafo 2º da Cláusula 7ª) e o acréscimo de 5% no valor do aluguel mínimo mensal outrora praticado, a saber R$ 6.872,22. Dessa forma, aduziram que não houve alteração unilateral ou impositiva do valor do aluguel e que a sentença deve ser reformada nesse aspecto. .. O contrato foi celebrado em 25/06/2015 e sua vigência se deu até 25/06/2017. O termo aditivo firmado posteriormente, em 23/11/2020, não convencionou sobre reajuste da parcela do aluguel e não há como aplicar a cláusula sétima do contrato inicialmente pactuado (e seus parágrafos), tendo em vista que encerrou seus efeitos com o termino de sua vigência. Não existe prova de que as partes convencionaram o reajuste, nem mesmo revisão judicial que cumpra à legalidade do que assevera a Lei do Inquilinato sobre o assunto, notadamente em relação aos arts. 18 e 19 da Lei nº 8.245/91. Conforme posto pelo magistrado, os autores/recorrentes não lograram êxito a cumprir o disposto no art. 373, I do CPC nesse ponto. No que tange ao segundo argumento apresentado pela parte apelante, vê-se que lhe assiste razão. Isso porque, em análise ao acordo extrajudicial homologado por sentença nos autos do processo nº 0828116-22.2019.8.20.5001, verifica-se que havia dívida originária de R$ 161.099,12 referente aos alugueis e encargos de janeiro/2019 a outubro de 2020 (especificamente quanto aos meses de janeiro a junho/2019, julho a dezembro/2019 e janeiro a outubro/2020). A presente ação judicial foi proposta visando discutir os débitos de dezembro/2020 em diante (alugueis e encargos locatícios), conforme planilha acostada à petição inicial (id nº 29948638), o que significa que as pendências financeiras a partir de dezembro/2020 devem ser consideradas e adimplias regularmente. Consoante a cláusula primeira do Termo de Aditivo, o aluguel mensal "é no importe de R$ 6.872,22" e, caso seu pagamento seja efetuado de maneira regular até o dia 30 de cada mês, haveria desconto de R$ 4.372,22, a ser aplicado de 30/10/2020 até 30/06/2021. Dessa forma, o aluguel devido pela unidade comercial é de R$ 6.872,22, com aplicação do redutor de R$ 2.500,00 em relação ao período de outubro/2020 a junho/2021. Considerando, ainda, que as chaves foram entregues em 18/01/2024, deve-se aplicar a esse mês o valor proporcional. Por essas razões, tem-se o inadimplemento de R$ 1.250,00 quanto ao 13º aluguel de dezembro de 2020, assim como se deve reconhecer a impossibilidade jurídica de aplicação do valor de reajuste pretendido pela parte apelante e estabelecer a necessidade de adimplemento dos alugueis e encargos referentes ao período de dezembro/2020 a janeiro/2024 (proporcional). Dessa forma, o aluguel devido pela unidade comercial é de R$ 6.872,22, com aplicação do redutor de R$ 2.500,00 em relação ao período de outubro/2020 a junho/2021. Considerando, ainda, que as chaves foram entregues em 18/01/2024, deve-se aplicar a esse mês o valor proporcional. Por essas razões, tem-se o inadimplemento de R$ 1.250,00 quanto ao 13º aluguel de dezembro de 2020, assim como se deve reconhecer a impossibilidade jurídica de aplicação do valor de reajuste pretendido pela parte apelante e estabelecer a necessidade de adimplemento dos alugueis e encargos referentes ao período de dezembro/2020 a janeiro/2024 (proporcional). Ante o exposto, voto por prover parcialmente o recurso para condenar as partes demandadas a pagarem os alugueis e encargos referentes ao período de dezembro/2020 a janeiro/2024, sendo esse último mês de forma proporcional pela entrega das chaves da unidade comercial, a ser apurado em liquidação de sentença, devidamente compensados os valores efetivamente pagos pelos locatários referentes a tais parcelas, ainda que de forma parcial. (fl. 335) Assim, incide o óbice da Súmula n. 5 do STJ ("A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial"), uma vez que a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.673.190/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 23/12/2024; AgInt no AREsp n. 2.277.191/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 29/11/2024; AgInt no AREsp n. 2.657.951/SC, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, DJe de 30/10/2024; AgInt no AREsp n. 2.470.308/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 21/10/2024; AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.478.995/PR, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 22/8/2024; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.407.319/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 17/5/2024. Quanto à segunda controvérsia, não foi comprovado o dissídio jurisprudencial, tendo em vista que a parte recorrente não realizou o indispensável cotejo analítico, que exige, além da transcrição de trechos dos julgados confrontados, a demonstração das circunstâncias identificadoras da divergência, com a indicação da existência de similitude fática e identidade jurídica entre o acórdão recorrido e o(s) paradigma(s) indicado(s), não bastando, portanto, a mera transcrição de ementas ou votos. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu: "Nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC; e 255, § 1º, do RISTJ, a divergência jurisprudencial, com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, exige comprovação e demonstração, em qualquer caso, por meio de transcrição dos trechos dos acórdãos que configurem o dissídio. Devem ser mencionadas as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretações, providência não realizada nos autos deste recurso especial" (AgInt no AREsp n. 2.275.996/BA, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, DJEN de 20/3/2025). Ainda nesse sentido: "A divergência jurisprudencial deve ser comprovada, cabendo a quem recorre demonstrar as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, com indicação da similitude fática e jurídica entre eles. Indispensável a transcrição de trechos do relatório e do voto dos acórdãos recorrido e paradigma, realizando-se o cotejo analítico entre ambos, com o intuito de bem caracterizar a interpretação legal divergente. O desrespeito a esses requisitos legais e regimentais impede o conhecimento do Recurso Especial, com base na alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal". (AgInt no REsp n. 1.903.321/PR, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 16.3.2021.) Confiram-se também os seguintes julgados: AgInt no REsp n. 2.168.140/SP, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.452.246/SP, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.105.162/RJ, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 19/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.243.277/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, DJEN de 19/3/2025; AgInt no REsp n. 2.155.276/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, DJEN de 18/3/2025; AgRg no REsp n. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 16.3.2021.) Confiram-se também os seguintes julgados: AgInt no REsp n. 2.168.140/SP, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.452.246/SP, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.105.162/RJ, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 19/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.243.277/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, DJEN de 19/3/2025; AgInt no REsp n. 2.155.276/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, DJEN de 18/3/2025; AgRg no REsp n. 2.103.480/PR, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJEN de 7/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.702.402/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN de 28/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.735.498/MT, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 28/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.169.326/SP, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 27/2/2025; AREsp n. 2.732.296/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, DJEN de 25/2/2025; EDcl no AgInt no AREsp n. 2.256.359/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 21/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.620.468/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 20/12/2024. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

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