STJ — DECISÃO AREsp 3221385 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO S.A, contra decisão que não admitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, assim ementado (fls. 740-741, e-STJ): DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. VALOR DO ALUGUEL. LAUDO PERICIAL. ÁREA TOTAL DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta por Companhia Brasileira de Distribuição contra sentença que julgou parcialmente procedente ação renovatória de locação movida em face de Portofino Imóveis LTDA, na qual se fixou o valor do aluguel mensal em R$ 124.089,68 (março/2020), considerando a área total do imóvel de 4.606,15m constante no IPTU, aplicando-se o valor de R$ 26,94/m apurado pelo perito pelo Método Comparativo Direto. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em definir a base de cálculo adequada para a apuração do valor de aluguel devido, analisando: (i) se deve ser considerada a área efetivamente utilizada pela parte apelante de 1.919,65m , conforme apurado no laudo pericial; ou (ii) se deve ser considerada a área total construída de 4.606,15m constante na folha de IPTU, adotada pelo Juízo como parâmetro. III. Razões de decidir O perito judicial utilizou o método de comparação direta com dados de mercado, conforme normas da ABNT (NBR 14653-1 e 14653-2), analisando 9 imóveis comparáveis e realizando processo de homogeneização, concluindo pelo valor médio de R$ 26,94/m para locação de lojas na região. Embora o perito tenha utilizado inicialmente a área de 1.919,65m baseada em planta anexada aos autos, o próprio perito afirmou que "o justo valor locatício do imóvel é dado pela multiplicação da área privativa do imóvel (conforme folha de IPTU) periciando pelo valor médio do m de aluguel de lojas", justificando a decisão do magistrado em aplicar o valor à área total do imóvel. O perito esclareceu, em resposta a quesito, que "costumeiramente o mercado trata unificadamente da mesma forma a metragem quadrada alugada no mesmo imóvel", não havendo razão para diferenciar valores por áreas distintas do imóvel, como pretendia a apelante com o Método de Equivalência de Áreas. Nos termos do art. 479 do CPC, o juiz não está adstrito ao resultado do laudo, podendo, de forma fundamentada, afastar sua incidência em todo ou em parte, como procedeu o magistrado ao considerar a área total do imóvel disponibilizada ao locatário. IV. Dispositivo Recurso conhecido e desprovido. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados nos termos do acórdão de fls. 757-758, e-STJ. Nas razões de recurso especial (fls. 783-791, e-STJ), aponta a parte recorrente ofensa aos seguintes dispositivos: arts. 141 e 492 do CPC. Sustenta, em síntese: violação ao princípio da congruência e julgamento ultra petita, pois o aluguel foi fixado em valor superior ao pleiteado por ambas as partes e ao apurado no laudo pericial. Contrarrazões apresentadas às fls. 804-810, e-STJ. Em juízo de admissibilidade (fls. 811-819, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 822-832, e-STJ). É o relatório. Decido. 1. A parte recorrente sustenta violação aos arts. 141 e 492 do CPC, ao argumento de que houve violação ao princípio da congruência e julgamento ultra petita, pois o aluguel foi fixado em valor superior ao pleiteado por ambas as partes e ao apurado no laudo pericial. No particular, a Corte local concluiu que em ações revisórias e renovatórias de aluguel, o valor indicado na inicial é estimativo e não vincula o julgador. A quantificação definitiva depende do laudo pericial e do arbitramento judicial, de modo que a fixação de aluguel em patamar superior ao sugerido pelo locador não configura julgamento ultra petita, mas adequação técnica aos elementos probatórios. É o que consta da fundamentação dos embargos de declaração (fls. 768-771): Embora o valor fixado tenha superado o montante indicado na petição inicial, não se configura julgamento ultra petita, porquanto em demandas revisórias de aluguel, o quantum apontado pelo autor tem caráter meramente estimativo, ficando sujeito ao que for apurado em laudo pericial e, ao final, ao arbitramento judicial. Desse modo, a fixação de quantia superior à inicialmente sugerida pelo locador não representa decisão extra ou ultra petita, mas adequação do valor aos elementos probatórios e aos critérios técnicos adotados pelo Juízo. .. Assim, a condenação não se limita ao quantum apontado na exordial. 768-771): Embora o valor fixado tenha superado o montante indicado na petição inicial, não se configura julgamento ultra petita, porquanto em demandas revisórias de aluguel, o quantum apontado pelo autor tem caráter meramente estimativo, ficando sujeito ao que for apurado em laudo pericial e, ao final, ao arbitramento judicial. Desse modo, a fixação de quantia superior à inicialmente sugerida pelo locador não representa decisão extra ou ultra petita, mas adequação do valor aos elementos probatórios e aos critérios técnicos adotados pelo Juízo. .. Assim, a condenação não se limita ao quantum apontado na exordial. Logo, é plenamente possível que o arbitramento judicial resulte em quantia superior à indicada inicialmente, sem que isso configure julgamento ultra petita, uma vez que o pedido se refere à fixação de aluguel justo e condizente com as condições de mercado, e não ao valor específico sugerido na inicial. .. No caso em tela, o pedido formulado em ação renovatória de aluguel possui natureza de obrigação ilíquida, razão pela qual o valor indicado na petição inicial é meramente estimativo, de modo que a efetiva definição do montante devido dependerá de perícia técnica que apure o valor de mercado do aluguel. A decisão recorrida encontra-se em harmonia com a jurisprudência desta Casa, segundo a qual "em ações renovatórias, os valores indicados pelas partes são estimativos, cabendo ao juiz fixar o aluguel com base em laudo pericial submetido ao contraditório, sem configurar julgamento ultra petita ." (AREsp n. 2.569.615/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 3/11/2025.). No mesmo sentido: DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. FIXAÇÃO DE ALUGUEL ACIMA DO VALOR CONTRAPROPOSTO NA CONTESTAÇÃO E ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que inadmitiu o recurso especial por afastar negativa de prestação jurisdicional, por inexistência de violação dos arts. 128 e 460 do CPC e do art. 72, II, § 1º, da Lei n. 8.245/1991, por incidência da Súmula n. 7 do STJ e por ausência de demonstração formal do dissídio jurisprudencial. 2. A controvérsia diz respeito a ação renovatória de locação comercial em shopping center, com discussão sobre o aluguel mínimo apurado em perícia técnica. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido para renovar a locação por 60 meses, fixando aluguel de 4% do faturamento bruto mensal ou o valor mínimo de R$ 25.600,00, mantidas as demais cláusulas. 4. A Corte de origem deu provimento à apelação para majorar o aluguel mínimo mensal para R$ 39.325,00, acolhendo o laudo pericial, e negou provimento ao recurso adesivo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a fixação de aluguel acima do valor indicado pelo réu em contestação configura violação dos arts. 128 e 460 do CPC; (ii) saber se o art. 72, II, § 1º, da Lei n. 8.245/1991 vincula o julgador ao valor certo da contraproposta na ação renovatória; (iii) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de fundamentação específica nos termos do art. 489, § 1º, VI, do CPC; (iv) saber se o acórdão recorrido desatendeu o dever de uniformização do art. 926 do CPC; e (v) saber se há divergência jurisprudencial apta a ensejar o conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não ocorreu a ofensa ao art. 489, § 1º, VI, do CPC, pois o acórdão enfrentou de modo claro e suficiente as questões relevantes, cumprindo o dever de fundamentação. 7. Não ocorreu a ofensa aos arts. 128, 460 e 926 do CPC e 72, II, § 1º, da Lei n. 8.245/1991, pois, conforme a orientação, desta Corte, a adoção do valor pericial para fixação do aluguel, ainda que superior ao sugerido na contestação, não configura julgamento ultra petita. Incidência da Súmula 83. 8. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quanto ao dissídio, porque o acórdão recorrido está alinhado à orientação desta Corte. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Não configurada negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem enfrenta de modo claro e suficiente as questões controvertidas, nos termos do art. 489 do CPC. 2. A fixação do aluguel com base em laudo pericial idôneo, ainda que em valor superior ao indicado na contestação, não caracteriza julgamento ultra petita. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quanto ao dissídio, porque o acórdão recorrido está alinhado à orientação desta Corte. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Não configurada negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem enfrenta de modo claro e suficiente as questões controvertidas, nos termos do art. 489 do CPC. 2. A fixação do aluguel com base em laudo pericial idôneo, ainda que em valor superior ao indicado na contestação, não caracteriza julgamento ultra petita. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte." .. (AREsp n. 3.003.236/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 7/5/2026.) grifou-se AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REVISIONAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA DO DEMANDADO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, "A quantia requerida pelo autor, a título de revisão de aluguel, é meramente estimativa, a depender de laudo pericial e da fixação pelo juiz, não configurando julgamento "ultra petita" estabelecer valor superior ao postulado pelo locador com remissão ao chamado "preço de mercado"" (AgInt no REsp 1837394/PB, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe 28/05/2020). 2. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 623.076/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 4/12/2020.) grifou-se O acórdão impugnado acompanhou nesse ponto a orientação firmada no âmbito deste Superior Tribunal de Justiça. Aplica-se, portanto, o óbice enunciado na Sumula 83/STJ: Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. 2. Do exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial. Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

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