STJ — DECISÃO REsp 2273831 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. PERCENTUAL DE R ETENÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. IPTU. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano não edificado, firmado em 28/06/2018. O promitente comprador pagou R$ 32.521,46 em 43 meses e tornou-se inadimplente. A sentença decretou a rescisão com reintegração de posse, determinou restituição dos valores com retenção de 10%, correção monetária desde cada desembolso, juros de mora desde a citação, e indeferiu taxa de fruição e dedução de IPTU. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se é devida taxa de fruição de 0,5% ao mês pelo período de 7 anos; (ii) estabelecer se o percentual de retenção deve ser majorado de 10% para 25%; (iii) determinar se os juros moratórios devem incidir após o trânsito em julgado ou desde a citação; (iv) verificar se é cabível dedução de débitos de IPTU. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A jurisprudência do STJ afasta o pagamento de taxa de fruição em terreno não edificado pela ausência de requisitos para enriquecimento sem causa (AgInt no R Esp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2023). 2. O imóvel é lote vago sem comprovação de posse direta, construções ou proveito econômico, de modo que a mera transferência contratual da posse não configura fruição efetiva. 3. O percentual de 10% está em consonância com o CDC (art. 53) e a jurisprudência do STJ: "A promitente vendedora tem o direito de reter 10% do que recebeu" (REsp 239.576/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar). 4. A apelante não comprovou despesas concretas que justificassem retenção superior, de modo que a majoração configuraria enriquecimento sem causa. 5. A citação é o termo inicial para juros de mora em responsabilidade contratual (AgInt no AREsp 2392437 MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, 2023), não se aplicando a regra do trânsito em julgado prevista para casos em que o comprador postula rescisão. 6. O IPTU é tributo propter rem que acompanha a titularidade (arts. 130 e 131, I, CTN). Com a rescisão, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, que reassume as obrigações tributárias. 7. O TJMT consolidou que não é cabível retenção de IPTU após rescisão (Apelações Cíveis 1016624-45.2016.8.11.0041 e 1015309-55.2019.8.11.0015). 8. A apelante não comprovou a existência de débitos de IPTU. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. 1. É descabido o pagamento de taxa de fruição em rescisão de contrato de terreno não edificado pela ausência de fruição efetiva e de enriquecimento sem causa. 2. O percentual de retenção de 10% está em consonância com o CDC e a jurisprudência do STJ, exigindo a majoração comprovação de despesas concretas. 3. Em ação de rescisão ajuizada pela vendedora, os juros de mora incidem desde a citação por se tratar de responsabilidade contratual. 4. Com a rescisão e retorno ao status quo ante, a vendedora reassume as obrigações tributárias propter rem, não sendo cabível dedução de IPTU, especialmente sem comprovação. Em suas razões de recurso especial, a parte recorrente alega que o acórdão recorrido violou os arts. 402, 421, 422, 475 e 844 do Código Civil. Quanto aos arts. 402, 475 e 844 do Código Civil, sustenta ser devida a taxa de fruição durante o período em que o recorrido esteve na posse do imóvel, ainda que se trate de lote sem edificação. Quanto aos arts. 421 e 422 do CC, sustenta que "não se pode falar em devolução dos valores pagos com retenção de apenas 10% (dez por cento), vez que em controvérsia com o constante em contrato firmado entre as partes e, consequentemente, ferindo a legislação vigente". De forma subsidiária, alega que deve ser fixada a retenção em 25% dos valores pagos pelo promitente comprador. Quanto aos arts. 394 e 396 do CC, defende que o termo inicial dos juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo 1002 do STJ, não a data da citação, como decidiu o acórdão estadual. Quanto aos arts. 32 e 34 do Código Tributário Nacional, alega que os valores referentes ao IPTU podem ser retidos durante o período de posse do recorrido. Contrarrazões às fls. 342 - 351, por meio das quais a parte recorrida alega o seguinte: (i) incidência da Súmula 7 do STJ; (ii) ausência de violação a dispositivo de lei federal; (iii) inexigibilidade de taxa de fruição sobre lote não edificado; (iv) legalidade do percentual de retenção fixado; (v) incidência dos juros de mora desde a citação e impossibilidade de descontar o IPTU do valor a ser devolvido. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. 32 e 34 do Código Tributário Nacional, alega que os valores referentes ao IPTU podem ser retidos durante o período de posse do recorrido. Contrarrazões às fls. 342 - 351, por meio das quais a parte recorrida alega o seguinte: (i) incidência da Súmula 7 do STJ; (ii) ausência de violação a dispositivo de lei federal; (iii) inexigibilidade de taxa de fruição sobre lote não edificado; (iv) legalidade do percentual de retenção fixado; (v) incidência dos juros de mora desde a citação e impossibilidade de descontar o IPTU do valor a ser devolvido. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Da análise do acórdão recorrido, verifica-se que o Tribunal estadual adotou como premissa a celebração de contrato de compra e venda entre as partes na data de 28.6.2018, tendo como objeto um lote urbano não edificado e cuja rescisão se deu por inadimplência do comprador. A partir disso, mantendo a sentença, o Tribunal entendeu que (i) não seria cabível a taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado; (ii) a retenção de 10% sob os valores pagos seria suficiente; (iii) o termo inicial dos juros de mora é a data da citação, por ser caso de responsabilidade contratual; e (iv) a vendedora reassume os tributos com a rescisão. A propósito, trechos do acórdão recorrido (fl. 246): Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por construtora em face de promitente comprador inadimplente. O contrato, firmado em 28/06/2018, refere-se a lote urbano não edificado. O réu pagou R$ 32.521,46 em 43 meses e tornou-se inadimplente, manifestando interesse na dissolução do pacto. A sentença decretou a rescisão com reintegração de posse, determinando restituição dos valores pagos com retenção de 10%, correção monetária desde cada desembolso, juros de mora desde a citação, indeferindo taxa de fruição e dedução de IPTU. A controvérsia recursal está em saber se adequada a: (i) cobrança de taxa de fruição de 0,5% ao mês; (ii) majoração da retenção para 25%; (iii) juros moratórios apenas após o trânsito em julgado; e (iv) dedução de débitos de IPTU. A jurisprudência do STJ é firme: é descabido o pagamento de taxa de fruição em terreno não edificado, pela ausência de requisitos para enriquecimento sem causa (STJ - AgInt no REsp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze). No caso, o imóvel é lote vago, sem comprovação de posse direta, construções ou proveito econômico pelo apelado. A mera transferência contratual da posse não configura fruição efetiva, já que a apelante será reintegrada no bem sem qualquer depreciação. Assim, mantenho o indeferimento da taxa de fruição. Por outro lado, a retenção no percentual de 10% está em consonância com o CDC (art. 53) e a jurisprudência do STJ: " " (R EspA promitente vendedora tem o direito de reter 10% do que recebeu 239.576/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar). Aqui, vale salientar que a apelante não comprovou despesas concretas que justificassem retenção superior, de modo que a majoração sem comprovação configuraria enriquecimento sem causa. Portanto, mantenho o percentual de 10%. Vale dizer que a situação difere do precedente invocado (REsp 1.008.610/RJ), pois foi a vendedora quem ajuizou a ação. Reconhecida a rescisão, surge a obrigação de restituir valores. Ademais, a jurisprudência do STJ é firme: "a citação é o termo inicial para a incidência dos juros de mora em caso de responsabilidade contratual" (AgInt no AR Esp 2392437 MG). Assim, é caso de manter os juros desde a citação. Por fim, certo é que o IPTU é tributo propter remque acompanha a titularidade, de maneira que, com a rescisão e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, que reassume as obrigações tributárias (arts. 130 e 131, I, CTN). O TJMT consolidou esse entendimento (Apelações Cíveis 1016624-45.2016.8.11.0041 e 1015309-55.2019.8.11.0015). Ademais, a apelante não comprovou a existência de débitos. Com efeito, convém destacar que o contrato foi celebrado em 28.6.2018 (conforme se extrai do próprio acórdão estadual), antes, portanto, da Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Nesse cenário, quanto aos arts. 402, 475 e 844 do Código Civil, que fundamentam o cabimento da taxa de fruição, não assiste razão ao recorrente. Com efeito, em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28.12.2018, quando entrou em vigor a Lei 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, uma vez que a jurisprudência desta Corte se consolidou no sentido de afastar a sua exigência presumida e que não havia nenhuma lei regulando a questão. A propósito: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. 402, 475 e 844 do Código Civil, que fundamentam o cabimento da taxa de fruição, não assiste razão ao recorrente. Com efeito, em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28.12.2018, quando entrou em vigor a Lei 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, uma vez que a jurisprudência desta Corte se consolidou no sentido de afastar a sua exigência presumida e que não havia nenhuma lei regulando a questão. A propósito: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA. 1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei nº 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor. 2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. 3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. 4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos. 5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente. 6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento. (REsp n. 2.104.086/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 12/11/2025.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO URBANO. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. SÚMULA N. 7 DO STJ. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% DOS VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/08. VIABILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. NÃO PROVIDO. 1."Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022). Incidência da Súmula n. 83 do STJ. (..) (AgInt no REsp n. 2.077.588/SP, Minha Relatoria, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.) CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DO COLEGIADO. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. SINTONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não viola o princípio da colegialidade a decisão monocrática do relator, tendo em vista a possibilidade de submissão do julgado ao exame do órgão colegiado, mediante a interposição de agravo interno. 2. Incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes. Incidência da Súmula n.º 568 do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.926.566/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024). SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não viola o princípio da colegialidade a decisão monocrática do relator, tendo em vista a possibilidade de submissão do julgado ao exame do órgão colegiado, mediante a interposição de agravo interno. 2. Incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes. Incidência da Súmula n.º 568 do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.926.566/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024). Assim, quanto ao ponto, o Tribunal decidiu em conformidade com a orientação do STJ, haja vista tratar-se de contrato celebrado antes da vigência da Lei 13.786/2018 e de lote sem qualquer edificação. Por sua vez, quanto aos arts. 421 e 422 do CC, o recurso especial deve prosperar quanto ao pedido de fixação do percentual de retenção em 25% dos valores pagos. Especificamente com relação ao percentual de retenção, a jurisprudência desta Corte se consolidou no sentido de que, em contratos anteriores à Lei 13.786/2018, nos casos de rescisão por culpa do comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.) RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018. OCUPAÇÃO EFETIVAMENTE RECONHECIDA NO ACÓRDÃO RECORRIDO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REDUÇÃO. 1. A jurisprudência do STJ, anterior à Lei n. 13.786/2018, não considerava presumido o direito à taxa de fruição em casos de lotes não edificados, por não haver base legal ou fática para a presunção de lucros cessantes (fruição/ocupação). Isso porque o uso do bem - para moradia, aluguel, ou qualquer outro tipo de destinação econômica - não seria, em geral, viável, ficando a depender de posterior dispêndio para a edificação. 2. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018. OCUPAÇÃO EFETIVAMENTE RECONHECIDA NO ACÓRDÃO RECORRIDO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REDUÇÃO. 1. A jurisprudência do STJ, anterior à Lei n. 13.786/2018, não considerava presumido o direito à taxa de fruição em casos de lotes não edificados, por não haver base legal ou fática para a presunção de lucros cessantes (fruição/ocupação). Isso porque o uso do bem - para moradia, aluguel, ou qualquer outro tipo de destinação econômica - não seria, em geral, viável, ficando a depender de posterior dispêndio para a edificação. 2. Assim, o que a jurisprudência anterior à Lei 13.786/2018 julgava indevido, por falta de base legal, era a presunção de uso do terreno em decorrência da mera transmissão da posse, admitindo-se, todavia, a cobrança da taxa de fruição, se pactuada e comprovada a efetiva utilização do bem pelo adquirente. 3. No caso presente, conforme fixado pelo acórdão recorrido, houve a edificação para moradia e ocupação do terreno, sendo, pois, devida a indenização pela efetiva ocupação/fruição do imóvel, nos termos expressamente estabelecidos no contrato. 4. A Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, nos contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei n. 13.786/2018, é válida a cláusula contratual que estabeleça a retenção de até 25% do valor pago, sem prejuízo da taxa de fruição, quando comprovado o efetivo uso do imóvel pelo adquirente. 5. Recurso especial a que se dá parcial provimento. (REsp n. 2.246.516/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25%. PRECEDENTES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DESTAQUE NO CONTRATO. RETENÇÃO INDEVIDA. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). Precedentes. 2. De acordo com o Tema nº 938/STJ, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 3. No caso dos autos, o Tribunal de origem destacou que não se verifica discriminado qual valor seria pago a título de comissão de corretagem, não sendo devida a retenção do valor. 4. Agravo interno a que se dá parcial provimento. (AgInt no AREsp n. 2.667.920/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026.) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. DESISTÊNCIA IMOTIVADA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% ADMITIDA PARA CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI 13.786/2018. RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. 1. A jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Em contratos anteriores à Lei 13.786/2018, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 3. Recurso especial a que se dá parcial provimento. (REsp n. A jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Em contratos anteriores à Lei 13.786/2018, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 3. Recurso especial a que se dá parcial provimento. (REsp n. 2.182.776/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 13/3/2026.) A partir disso, na hipótese dos autos, não se verifica nenhuma peculiaridade que justifique a fixação do percentual de retenção em patamar inferior a 25%, de forma que o acórdão recorrido merece reforma quanto ao ponto. Quanto aos arts. 394 e 396 do CC, também assiste razão ao recorrente. Os juros de mora, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, na medida em que não há mora anterior por parte do vendedor. No âmbito do Tema Repetitivo 1002, o STJ firmou a tese de que " n os compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão". Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL, CLÁUSULA PENAL E JUROS DE MORA. ADMISSIBILIDADE E CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (..) 8. O termo inicial dos juros de mora, em rescisão por iniciativa ou culpa do comprador, conta do trânsito em julgado, conforme o Tema n. 1002/STJ, atraindo a Súmula n. 83 do STJ. (..) (AREsp n. 2.898.766/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO). LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" (AgInt no REsp n. 1.896.690/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021). 2. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. 3. O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.988.931/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 19/8/2022.) Quanto aos arts. 32 e 34 do Código Tributário Nacional, também prospera o recurso especial. De acordo com a orientação do STJ, os valores referentes ao IPTU são de responsabilidade do comprador durante o período em que esteve na posse do imóvel. Vejam-se: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. DISPENSA DE CERTIDÕES FISCAIS NA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto por empresas do setor imobiliário, objetando acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que manteve sentença proferida em ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. DISPENSA DE CERTIDÕES FISCAIS NA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto por empresas do setor imobiliário, objetando acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que manteve sentença proferida em ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios. A ação buscava a declaração de nulidade ou modificação de cláusulas abusivas em contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, incluindo repasse de IPTU e despesas condominiais antes da imissão na posse, dispensa de certidões fiscais na lavratura de escritura pública, entre outras. 2. A sentença declarou abusivas diversas cláusulas contratuais, como as que impunham o repasse de despesas condominiais e impostos antes da imissão na posse, a dispensa de certidões na lavratura da escritura, e outras disposições prejudiciais ao consumidor. Reconheceu a validade de cláusulas relacionadas ao prazo de tolerância para entrega e retenção de valores em distratos, conforme legislação aplicável, e afastou o pedido de danos morais coletivos. 3. O acórdão recorrido negou provimento à apelação das rés, mantendo a sentença quanto à abusividade das cláusulas impugnadas, com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e na interpretação conjunta de normas do Código de Defesa do Consumidor e da legislação aplicável à lavratura de escrituras públicas. 4. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional e insuficiência na fundamentação do acórdão recorrido; (ii) saber se é possível atribuir ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU antes da imissão na posse, especialmente quando o atraso na entrega decorre de inadimplemento do próprio adquirente; e (iii) saber se a cláusula que dispensa a apresentação de certidões fiscais na lavratura da escritura pública, por opção do adquirente, é abusiva. 5. O acórdão recorrido não apresenta omissões relevantes que possam alterar o resultado do julgamento, sendo suficiente a fundamentação para afastar as teses formuladas pelas recorrentes. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU recai sobre o adquirente apenas após a imissão na posse do imóvel, sendo abusivas as cláusulas que impõem tais encargos antes desse momento. 7. A Lei nº 13.786/2018 não pode ser aplicada de forma simples e direta a casos anteriores ao seu advento, em respeito ao ato jurídico perfeito, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. 8. A cláusula que dispensa a apresentação de certidões fiscais na lavratura da escritura pública, por opção do adquirente, foi considerada abusiva por não observar o dever de informação ao consumidor, conforme previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, e na legislação aplicável à lavratura de escrituras públicas. 9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.777.328/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.) RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CUMULAÇÃO DE ENCARGOS CONTRATUAIS. DEVOLUÇÃO PARCELADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul que, em apelação cível, majorou o percentual de retenção de valores pagos pelo comprador de 10% para 25%, afastando a possibilidade de retenção de encargos adicionais, como taxa de fruição, honorários advocatícios e despesas tributárias, e rejeitou embargos de declaração que alegavam omissões e contradições no julgado. 2. O recurso especial foi admitido pela 3ª Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que reconheceu a plausibilidade das alegações da recorrente, especialmente quanto à possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Duas questões centrais são objeto de análise: (I) se o acórdão recorrido incorreu em omissão e contradição ao não enfrentar de forma individualizada os pontos suscitados pela recorrente; e (II) se é juridicamente possível a cumulação da retenção com encargos adicionais previstos contratualmente, como taxa de fruição, honorários advocatícios, despesas tributárias e a devolução parcelada dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O recurso especial foi admitido pela 3ª Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que reconheceu a plausibilidade das alegações da recorrente, especialmente quanto à possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Duas questões centrais são objeto de análise: (I) se o acórdão recorrido incorreu em omissão e contradição ao não enfrentar de forma individualizada os pontos suscitados pela recorrente; e (II) se é juridicamente possível a cumulação da retenção com encargos adicionais previstos contratualmente, como taxa de fruição, honorários advocatícios, despesas tributárias e a devolução parcelada dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cumulação da taxa de fruição com a retenção de valores, desde que o imóvel esteja edificado, considerando que tal taxa possui natureza jurídica de aluguéis e visa evitar o enriquecimento sem causa. 5. O Tribunal de origem não enfrentou de forma individualizada os pontos suscitados pela recorrente, limitando-se a uma fundamentação genérica quanto ao percentual de retenção. 6. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e despesas condominiais incide a partir da imissão na posse, devendo o Tribunal de origem verificar os períodos de inadimplemento para identificar o responsável pelos encargos. 7. A reanálise das matérias arguidas demanda exame fático-probatório, o que é vedado na via estreita do recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 8. Recurso provido para determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que as matérias sejam reexaminadas com base na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. (REsp n. 1.995.229/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DOS PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é encargo do adquirente apenas a partir da imissão na posse. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.276.976/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.) Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem entendeu que "o IPTU é tributo propter rem que acompanha a titularidade, de maneira que, com a rescisão e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, que reassume as obrigações tributárias (arts. 130 e 131, I, CTN)". Ao assim decidir, o Tribunal desconsiderou que o fato gerador do IPTU é a posse do imóvel, de modo que os encargos relativos ao IPTU que não foram pagos pelo comprador, referentes ao período em que esteve na posse do imóvel, podem ser descontados do valor a ser devolvido. Em face do exposto, dou parcial provimento ao recurso especial para fixar (i) o percentual de retenção no patamar de 25% dos valores pagos; (ii) a data do trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora; (iii) a retenção dos valores de IPTU não pagos pelo comprador durante o período em que esteve na posse do imóvel, a serem apurados em liquidação de sentença. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO REsp 2273831 (inteiro teor)

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