STJ — DECISÃO AREsp 3278262 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Trata-se de agravo manifestado em face de decisão que não admitiu recurso especial interposto por AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face de acórdão assim ementado: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI DO DISTRATO. I. CASO EM EXAME Trata-se de dupla apelação cível, interposta contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c restituição de parcelas pagas, versando sobre compromisso de compra e venda de lote urbano, com desfazimento por culpa do promissário comprador. A demandada/1ª recorrente suscita preliminar de inadmissibilidade recursal por violação ao princípio da dialeticidade e inovação recursal, pleiteia que o percentual de retenção de 10% incida sobre valor do contrato e não das parcelas desembolsadas, a cobrança de taxa de fruição, a exclusão da comissão de corretagem do montante a ser restituído e omissão quanto à cobrança de encargos tributários, como o IPTU. O autor questiona a cobrança da comissão de corretagem e postula o reconhecimento da sua sucumbência mínima. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Consistem em: (i) determinar se houve violação ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) estabelecer se é válida a cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado; (iii) averiguar se procede a cobrança de encargos tributários; (iv) definir se é devida a comissão de corretagem com previsão contratual expressa; (v) inferir se configura sucumbência mínima do autor. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. Afasta-se a preliminar de violação à dialeticidade e inovação recursal, uma vez que o recorrente expôs os fundamentos de fato e de direito que embasaram seu inconformismo quanto à decisão combatida, em nada alterando os limites objetivos da lide. 2. Na espécie, aplicam-se as normas consumeristas e a Lei do Distrato, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e empresa fornecedora. 3. A jurisprudência admite retenção entre 10% e 25% sobre valores efetivamente pagos e não sobre valor atualizado do contrato, em caso de desfazimento por culpa exclusiva do comprador. 4. A taxa de fruição se mostra indevida em lote não edificado. 5. O comprador é o responsável pelos encargos tributários, a partir da transferência da posse direta do imóvel. 6. A comissão de corretagem é válida quando há cláusula específica, destacada no contrato, com prévia informação do preço total. 7. A sucumbência recíproca deve ser mantida, diante do reconhecimento parcial dos pedidos de ambas as partes. IV. TESES 1. É indevida taxa de fruição sobre lote não edificado após desfazimento de compromisso de compra e venda por iniciativa do adquirente. 2. O percentual de retenção incide sobre montante efetivamente pago, não sobre o valor atualizado do contrato. 3. É válida a cláusula de transferência da obrigação de pagar comissão de corretagem quando há previsão contratual expressa e destacada. 4. O comprador responde pelos encargos tributários desde a transferência da posse até a declaração de rescisão. V. DISPOSITIVO Apelações cíveis conhecidas. Primeira parcialmente provida. Segunda desprovida. Em suas razões de recurso especial, a parte agravante alega que o Tribunal violou os arts. 1.022 do Código de Processo Civil e o art. 32-A, II, da Lei 13.786/2018. Quanto ao art. 1.022 do CPC, sustenta que o acórdão foi omisso quanto à interpretação do art. 32-A, II, da Lei 13.786/2018. Quanto ao art. 32-A, II, da Lei 13.786/2018, alega ser válida a cláusula penal que estabelece a possibilidade de a vendedora reter 10% do valor atualizado do contrato na hipótese de rescisão por iniciativa do comprador. Defende que a cláusula foi celebrada nos moldes do art. 32-A, II, da Lei 13.786/18. Contrarrazões às fls. 671 - 683, por meio das quais a parte agravada alega ausência de prequestionamento, incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ e ausência de violações federais, além de alegar litigância de má-fé. A não admissão do recurso especial ensejou a interposição de agravo. Contraminuta às fls. 818 - 829. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. De início, quanto à suposta violação do art. 1.022 do CPC, não merece prosperar o recurso especial, uma vez que, no caso, a questão relativa à incidência da Lei do Distrato foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada sobre o assunto, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte agravante. Ressalto, no ponto, que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros (AgRg no AREsp n. De início, quanto à suposta violação do art. 1.022 do CPC, não merece prosperar o recurso especial, uma vez que, no caso, a questão relativa à incidência da Lei do Distrato foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada sobre o assunto, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte agravante. Ressalto, no ponto, que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros (AgRg no AREsp n. 2.322.113/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 6/6/2023, DJe de 12/6/2023; AgInt no AREsp n. 1.728.763/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023; e AgInt no AREsp n. 2.129.548/GO, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022). Quanto ao art. 32-A, II, da Lei 13.786/2018, assiste razão à parte agravante. O Tribunal de origem adotou como premissa a existência de cláusula celebrada nos termos do art. 32-A da Lei 13.786/18, em que pese ter afastado a sua aplicação para fixar a retenção em 10% dos valores pagos. Para tanto, adotou como premissas fáticas a ocorrência de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, celebrado sob a vigência da Lei 13.786/2018, por iniciativa do adquirente. Confiram-se trechos do acórdão recorrido (fls. 534-536, g.n.): Pois bem, de início, não obstante o magistrado a quo tenha consignado, equivocadamente, na sentença que o contrato celebrado entre as partes contém pacto adjeto de alienação fiduciária (não levado a registro), quando, na verdade, se trata de típico compromisso particular de compra e venda de imóvel urbano, o fato é que ele reconheceu a aplicabilidade da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) e do Código de Defesa do Consumidor, não havendo falar em erro material a comprometer o conteúdo do édito sentencial. Isso porque, tratando-se de resolução de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ser procedida a imediata restituição das parcelas pagas pelo promissário comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou, parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, conforme o enunciado da Súmula nº 543/STJ: (..) Isso posto, extrai-se dos autos que as partes celebraram, em 03/05/2021, um instrumento particular de compromisso de compra e venda, tendo como objeto o Lote 06, Quadra 29, com área total de 250m , do Loteamento Solange, em Trindade-GO, no importe total de R$ 86.170,00 (oitenta e seis mil e cento e setenta reais), a ser pago mediante um sinal de R$ 861,71 (oitocentos e sessenta e um reais e setenta e um centavos), uma entrada dividida em 9 (nove) parcelas de R$ 355,45 (trezentos e cinquenta e cinco reais e quarenta e cinco centavos), um sinal total de R$ 4.060,76 (quatro mil e sessenta reais e setenta e seis centavos), mais 231 (duzentas e trinta e uma) parcelas de R$ 355,45 (trezentos e cinquenta e cinco reais e quarenta e cinco centavos) cada, com início em 20/03/2022 (mov. 01, arq. 06). É incontroverso que o desfazimento do negócio objeto da lide se deu por culpa do promitente comprador, o que impõe a aplicação do disposto no art. 374, II e III, do Código de Processo Civil. O contrato em questão prevê, para a hipótese de rescisão contratual motivada pelo adquirente (cláusula 5.1), a dedução/retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, a título de cláusula penal, a restituição em até 12 (doze) parcelas mensais, a retenção da comissão de corretagem, o pagamento do percentual de 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) ao mês sobre o valor do contrato, a título de fruição, além da dedução dos impostos e contribuições condominiais (mov. 01, arq. 06). Nesse contexto, convém destacar que, no julgamento do REsp 2.104.086/SP, de minha relatoria, a Quarta Turma do STJ entendeu que, em casos envolvendo rescisão de contrato de compra e venda celebrado na vigência da Lei 13.786/2018, por iniciativa do comprador, não é abusiva a cláusula penal prevendo retenção de 10% do valor atualizado do contrato, dentro dos limites estabelecidos no art. 32-A da Lei 6.766/79 Nesse sentido, confira-se a ementa do referido julgado: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA. Nesse contexto, convém destacar que, no julgamento do REsp 2.104.086/SP, de minha relatoria, a Quarta Turma do STJ entendeu que, em casos envolvendo rescisão de contrato de compra e venda celebrado na vigência da Lei 13.786/2018, por iniciativa do comprador, não é abusiva a cláusula penal prevendo retenção de 10% do valor atualizado do contrato, dentro dos limites estabelecidos no art. 32-A da Lei 6.766/79 Nesse sentido, confira-se a ementa do referido julgado: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA. 1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei nº 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor. 2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. 3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. 4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos. 5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente. 6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento. (REsp n. 2.104.086/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 12/11/2025.) Nesse mesmo sentido: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. 1. O art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza, na hipótese de distrato por culpa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal. 2. O contrato celebrado entre as partes reproduz os termos da lei, não se podendo reputar abusiva cláusula penal que se limita a prever hipótese autorizada pelo ordenamento, salvo demonstração de desproporcionalidade concreta, não evidenciada nos autos. (..) (REsp n. 2.232.983/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025.) Na hipótese dos autos, verifica-se que o acórdão recorrido não decidiu em conformidade com a orientação do STJ, de modo que deve ser permitida a retenção de 10% do valor do contrato, nos moldes da Lei 13.786/2018, tanto porque o contrato assim prevê quanto porque a lei autoriza esse tipo de previsão, não cabendo ao Judiciário afastar as penalidades legais e contratuais aplicáveis na hipótese. Quanto ao pedido da parte agravada para aplicação de multa por litigância de má-fé, registro que o recurso foi parcialmente provido, demonstrando a ausência de litigância de má-fé por parte da agravante. 2.232.983/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025.) Na hipótese dos autos, verifica-se que o acórdão recorrido não decidiu em conformidade com a orientação do STJ, de modo que deve ser permitida a retenção de 10% do valor do contrato, nos moldes da Lei 13.786/2018, tanto porque o contrato assim prevê quanto porque a lei autoriza esse tipo de previsão, não cabendo ao Judiciário afastar as penalidades legais e contratuais aplicáveis na hipótese. Quanto ao pedido da parte agravada para aplicação de multa por litigância de má-fé, registro que o recurso foi parcialmente provido, demonstrando a ausência de litigância de má-fé por parte da agravante. Além disso, a interposição de recurso, por si só, não pode ser considerada como protelatória ou como litigância de má-fé, de modo que incabível, por ora, a aplicação de penalidade à parte que exerce regularmente faculdade processual prevista em lei (EDcl no AgInt nos EAREsp 782.294/DF, de minha relatoria, Segunda Seção, julgado em 13/12/2017, DJe 18/12/2017). Em face do exposto, conheço do agravo para dar parcial proviment o ao recurso especial e determinar a retenção, pela parte agravante, de 10% do valor do contrato, conforme a cláusula penal prevista no contrato e a legislação. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO AREsp 3278262 (inteiro teor)

Faça mais com este documento