STJ — DECISÃO AREsp 3224637 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por EMPLAVI GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA. contra a decisão que obstou a subida de recurso especial. A parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS assim ementado (fls. 413-415): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. NÃO INCIDÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em Exame Apelação interposta pela Ré contra sentença que, em ação de restituição, julgou1. procedentes os pedidos autorais de declaração de nulidade de cláusula contratual e restituição de valores pagos a título de cláusula penal, taxa de fruição, IPTU e taxa condominial, condenando a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação. II. Questão em Discussão 2. A controvérsia recursal consiste em aferir (i) a possibilidade de revisão da cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos e de sua mitigação para 25%; (ii) da legalidade da retenção da fruição, IPTU e taxas condominiais. III. Razões de decidir 3. O enunciado da Súmula 543 do STJ determina que: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve, ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente- vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. A partir do advento da Lei n. 13.786, de 27 de dezembro de 2018, a pena convencional, em3.1. caso de , não pode exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. E, no casodistrato em que a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, como é o caso dos autos, a multa poderá ser fixada até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, nos termos do seu art. 2º, c/c, 67 - A, II, da Lei n. 4.591/64. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a3.2. redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018 (R Esp n. 2.212.229/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.). Sobre o tema, já se pronunciou o Superior Tribunal de Justiça no sentido de que pode ser reconhecida cláusula abusiva prevendo a perda substancial das prestações pagas pelo consumidor, em afronta ao CDC e aos princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, fixando o padrão-base de cláusula penal de retenção de 25% (vinte e cinco porcento) dos valores pagos, como medida adequada a compensação da vendedora pela não conclusão do negócio jurídico, inclusive do patrimônio de afetação. Na hipótese em análise, embora a retenção da pena convencional de 50% (cinquenta por3.3. cento) esteja prevista pela Cláusula 12.2 do contrato de promessa de compra e venda, e atenda ao limite máximo autorizado pelo artigo 67-A, § 5º da Lei nº 4.591/64, acrescentado pela Lei nº 13.786/2018, nos contratos submetidos ao regime do patrimônio de afetação, a legislação consumerista que proíbe cláusula que coloque o consumidor em desvantagem excessiva, e ao art. 413 do Código Civil. Por isso, admite-se a revisão da cláusula penal convencional em contrato submetido a regime de patrimônio de afetação estabelecida em 50% (cinquenta por cento) da quantia paga para 25% (vinte e cinco porcento), ante a não conclusão do negócio jurídico de compra e venda de imóvel na planta. 4. A taxa de fruição se caracteriza como ressarcimento proporcional ao uso do imóvel e será devida pelo comprador a partir da efetiva ocupação do imóvel. 4.1. A incidência da taxa de fruição somente se justificaria pela efetiva ocupação do imóvel ou caso, de alguma forma, houvesse prova de proveito econômico do Autor sobre o bem, o que não ocorreu na hipótese em análise. A imissão na posse pelo promissário comprador define a sua responsabilidade pelo5. pagamento das obrigações condominiais e de tributos como o IPTU. É indevida a cobrança de IPTU e de taxas condominiais estipuladas no termo de distrato,5.1. A taxa de fruição se caracteriza como ressarcimento proporcional ao uso do imóvel e será devida pelo comprador a partir da efetiva ocupação do imóvel. 4.1. A incidência da taxa de fruição somente se justificaria pela efetiva ocupação do imóvel ou caso, de alguma forma, houvesse prova de proveito econômico do Autor sobre o bem, o que não ocorreu na hipótese em análise. A imissão na posse pelo promissário comprador define a sua responsabilidade pelo5. pagamento das obrigações condominiais e de tributos como o IPTU. É indevida a cobrança de IPTU e de taxas condominiais estipuladas no termo de distrato,5.1. em vista de não ter o Autor sido imitido na posse do bem, nem ter obtido proveito econômico proporcionado pelo imóvel. IV. Dispositivo e Tese 6. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: Pode ser reconhecida a abusividade de cláusula que preveja a perda substancial das1. prestações pagas pelo consumidor em distrato de compromisso de compra e venda de imóvel, princípios da boa-féquando configurada desvantagem exagerada ao consumidor ou afronte os e do equilíbrio contratual, nos termos do art. 51, IV, do CDC e art. 413 do Código Civil. 2. A redução da cláusula penal para 25% dos valores pagos se justifica diante da ausência de prejuízo efetivo à Construtora e da proteção dos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e vedação ao enriquecimento sem causa. 3. A taxa de fruição se caracteriza como ressarcimento proporcional ao uso do imóvel e será devida pelo comprador a partir da efetiva ocupação do imóvel. A imissão na posse pelo promissário comprador define a sua responsabilidade pelo4. pagamento das obrigações condominiais e de tributos como o IPTU. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413; CDC, arts. 2º, 3º e 51, IV; Lei 4.591/1964, arts. 31-A, 31-B e 67-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.639.509/SP, relator, Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025; STJ, REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 12/9/2025; STJ, REsp n. 2.212.229/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025; STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 2.000.001/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 2/6/2025; STJ, AgInt no REsp 1761278 DF 2018/0213476-3, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, Decisão:02/12/2024 DJEN de 09/12/2024; TJDFT, TJDFT,IRDR 6; Acórdão 2022446, Relatora Soníria Rocha Campos D"Assunção, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 23/07/2025; TJDFT, Acórdão 1943010, Relator Leonardo Roscoe Bessa, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 14/11/2024. Sem embargos de declaração. No recurso especial, a parte recorrente alegou ofensa ao art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964. Sustentou, em síntese, o descabimento da redução da retenção ao percentual de 25% sobre o valor pago, tendo em vista a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50%. Apontou divergência jurisprudencial com arestos desta Corte. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 511-523). Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 528-532), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 577-586). É, no essencial, o relatório. A decisão agravada não merece reforma. Com efeito, o Tribunal de origem analisou detidamente o recurso especial interposto, devendo a decisão de admissibilidade ser mantida por seus próprios fundamentos. Verifica-se que, em relação à apontada ofensa ao art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, e à divergência jurisprudencial suscitada, o recurso especial não merece prosperar porquanto encontra óbice na Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça. O Tribunal de origem decidiu a controvérsia em harmonia com a jurisprudência do STJ, no sentido da possibilidade de redução da cláusula penal quando ela se mostrar desproporcional, mesmo na vigência da Lei 13.786/2018. A propósito, cito os seguintes precedentes: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 1.022 DO CPC. LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO EQUITATIVA. PATAMAR DE 20%. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. 1. Não se configura a negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem julga a causa de forma fundamentada, ainda que de modo contrário aos interesses da parte. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 1.022 DO CPC. LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO EQUITATIVA. PATAMAR DE 20%. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. 1. Não se configura a negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem julga a causa de forma fundamentada, ainda que de modo contrário aos interesses da parte. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos, desde que apresente fundamentos suficientes para sustentar sua conclusão. 2. A cláusula penal, mesmo pactuada sob a égide da Lei n. 13.786/2018, sujeita-se ao controle judicial de abusividade e à redução equitativa pelo magistrado quando se mostrar manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil. 3. A jurisprudência consolidada desta Corte Superior orienta que a entrada em vigor da Lei do Distrato não instituiu um direito adquirido ao abuso, sendo possível a redução da retenção para patamares entre 10% e 25% das quantias pagas para evitar o enriquecimento sem causa da vendedora. 4. O Tribunal de origem, soberano na análise do suporte fático-probatório, fixou a retenção em 20% dos valores pagos, patamar que se revela adequado e proporcional para indenizar as despesas administrativas do negócio desfeito. 5. Incidência da Súmula n. 83/STJ ante a harmonia entre o acórdão recorrido e a orientação firmada no Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.107.745/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 11/6/2026.) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI N.º 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REDUÇÃO PARA 25%. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PREVALÊNCIA SOBRE A LEI DO DISTRATO EM CASOS DE ABUSIVIDADE. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de restituição dos valores pagos, por desistência da promitente compradora. 2. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, mesmo em contratos celebrados após a vigência da Lei n.º 13.786/2018, é possível a redução da cláusula penal ajustada, ainda que dentro dos limites legais, quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva ou abusiva, em relação ao Código de Defesa do Consumidor (CDC). 4. O CDC, por conter normas de caráter principiológico e ser mais especial na regulação das relações de consumo, prevalece sobre a Lei n.º 13.786/2018 em situações de conflito que envolvam a abusividade de cláusulas contratuais. Precedentes. 5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 3.094.599/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1/6/2026, DJEN de 9/6/2026.) Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Deixo de majorar os honorários nos termos do art. 85, §11, do CPC/2015, tendo em vista que o recurso especial foi interposto nos autos de agravo de instrumento. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

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