STJ — DECISÃO AREsp 3278262 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Trata-se de agravo manifestado em face de decisão que não admitiu recurso especial interposto por JULIANO MILHOMEM ARAÚJO em face de acórdão assim ementado: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI DO DISTRATO. I. CASO EM EXAME Trata-se de dupla apelação cível, interposta contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c restituição de parcelas pagas, versando sobre compromisso de compra e venda de lote urbano, com desfazimento por culpa do promissário comprador. A demandada/1ª recorrente suscita preliminar de inadmissibilidade recursal por violação ao princípio da dialeticidade e inovação recursal, pleiteia que o percentual de retenção de 10% incida sobre valor do contrato e não das parcelas desembolsadas, a cobrança de taxa de fruição, a exclusão da comissão de corretagem do montante a ser restituído e omissão quanto à cobrança de encargos tributários, como o IPTU. O autor questiona a cobrança da comissão de corretagem e postula o reconhecimento da sua sucumbência mínima. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Consistem em: (i) determinar se houve violação ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) estabelecer se é válida a cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado; (iii) averiguar se procede a cobrança de encargos tributários; (iv) definir se é devida a comissão de corretagem com previsão contratual expressa; (v) inferir se configura sucumbência mínima do autor. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. Afasta-se a preliminar de violação à dialeticidade e inovação recursal, uma vez que o recorrente expôs os fundamentos de fato e de direito que embasaram seu inconformismo quanto à decisão combatida, em nada alterando os limites objetivos da lide. 2. Na espécie, aplicam-se as normas consumeristas e a Lei do Distrato, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e empresa fornecedora. 3. A jurisprudência admite retenção entre 10% e 25% sobre valores efetivamente pagos e não sobre valor atualizado do contrato, em caso de desfazimento por culpa exclusiva do comprador. 4. A taxa de fruição se mostra indevida em lote não edificado. 5. O comprador é o responsável pelos encargos tributários, a partir da transferência da posse direta do imóvel. 6. A comissão de corretagem é válida quando há cláusula específica, destacada no contrato, com prévia informação do preço total. 7. A sucumbência recíproca deve ser mantida, diante do reconhecimento parcial dos pedidos de ambas as partes. IV. TESES 1. É indevida taxa de fruição sobre lote não edificado após desfazimento de compromisso de compra e venda por iniciativa do adquirente. 2. O percentual de retenção incide sobre montante efetivamente pago, não sobre o valor atualizado do contrato. 3. É válida a cláusula de transferência da obrigação de pagar comissão de corretagem quando há previsão contratual expressa e destacada. 4. O comprador responde pelos encargos tributários desde a transferência da posse até a declaração de rescisão. V. DISPOSITIVO Apelações cíveis conhecidas. Primeira parcialmente provida. Segunda desprovida. Em suas razões de recurso especial, a parte agravante alega que o Tribunal violou os arts. 173 e 34 do Código Tributário Nacional, 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, 30, 31, 39, V e 51, IV, § 1º, I e III, do Código de Defesa do Consumidor. Quanto aos arts. 173 e 34 do CTN, sustenta que o Tribunal imputou indevidamente a responsabilidade pelo IPTU à parte agravante. Quanto aos arts. 30, 31, 39, V e 51, IV, § 1º, I e III do CDC, sustenta ser abusiva a cláusula que autoriza a retenção da comissão de corretagem. Quanto ao art. 86, parágrafo único, do CPC, defende que não se aplica a sucumbência recíproca, uma vez que parcela substancial dos pedidos foi julgada procedente. Aponta, ainda, dissídio jurisprudencial. Contrarrazões às fls. 659 - 670, por meio das quais a parte agravada alega ausência de comprovação de dissídio jurisprudencial, ausência de prequestionamento, incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. A não admissão do recurso especial ensejou a interposição de agravo. Contraminuta às fls. 830 - 841. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. De início, quanto aos arts. 173 e 34 do CTN, não prospera o recurso. O Tribunal de origem, com fundamento no contrato celebrado entre as partes, entendeu que a parte agravante deve ser responsabilizada pelo pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel, notadamente o IPTU, durante o período em que esteve na posse do imóvel, que teve início com a assinatura do contrato. A propósito, trechos do acórdão (fl. 659 - 670, por meio das quais a parte agravada alega ausência de comprovação de dissídio jurisprudencial, ausência de prequestionamento, incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. A não admissão do recurso especial ensejou a interposição de agravo. Contraminuta às fls. 830 - 841. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. De início, quanto aos arts. 173 e 34 do CTN, não prospera o recurso. O Tribunal de origem, com fundamento no contrato celebrado entre as partes, entendeu que a parte agravante deve ser responsabilizada pelo pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel, notadamente o IPTU, durante o período em que esteve na posse do imóvel, que teve início com a assinatura do contrato. A propósito, trechos do acórdão (fl. 537): Com relação ao pagamento das obrigações incidentes sobre o imóvel, como o IPTU/ITU, consta na cláusula 8.1.1 e 8.1.2 que, a partir da assinatura do contrato, deverão ser satisfeitas pelo comprador (mov. 01, arq. 06). Consta, ainda, do item XI do ajuste, que "a posse direta e precária do LOTE é transferida ao COMPRADOR no ato da assinatura deste contrato", e que "o COMPRADOR, a partir da assinatura do presente CONTRATO, fica obrigado a adimplir com todos os tributos" (mov. 01, arq. 06). Assim, coincidindo a assinatura do contrato (03/05/2021) com a transmissão da posse direta, a partir de então o comprador passou a ser o responsável pelos encargos tributários incidentes sobre o bem. De acordo com a orientação do STJ, os valores referentes ao IPTU são de responsabilidade do comprador durante o período em que esteve na posse do imóvel. Vejam-se: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. DISPENSA DE CERTIDÕES FISCAIS NA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto por empresas do setor imobiliário, objetando acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que manteve sentença proferida em ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios. A ação buscava a declaração de nulidade ou modificação de cláusulas abusivas em contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, incluindo repasse de IPTU e despesas condominiais antes da imissão na posse, dispensa de certidões fiscais na lavratura de escritura pública, entre outras. 2. A sentença declarou abusivas diversas cláusulas contratuais, como as que impunham o repasse de despesas condominiais e impostos antes da imissão na posse, a dispensa de certidões na lavratura da escritura, e outras disposições prejudiciais ao consumidor. Reconheceu a validade de cláusulas relacionadas ao prazo de tolerância para entrega e retenção de valores em distratos, conforme legislação aplicável, e afastou o pedido de danos morais coletivos. 3. O acórdão recorrido negou provimento à apelação das rés, mantendo a sentença quanto à abusividade das cláusulas impugnadas, com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e na interpretação conjunta de normas do Código de Defesa do Consumidor e da legislação aplicável à lavratura de escrituras públicas. 4. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional e insuficiência na fundamentação do acórdão recorrido; (ii) saber se é possível atribuir ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU antes da imissão na posse, especialmente quando o atraso na entrega decorre de inadimplemento do próprio adquirente; e (iii) saber se a cláusula que dispensa a apresentação de certidões fiscais na lavratura da escritura pública, por opção do adquirente, é abusiva. 5. O acórdão recorrido não apresenta omissões relevantes que possam alterar o resultado do julgamento, sendo suficiente a fundamentação para afastar as teses formuladas pelas recorrentes. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU recai sobre o adquirente apenas após a imissão na posse do imóvel, sendo abusivas as cláusulas que impõem tais encargos antes desse momento. 7. A Lei nº 13.786/2018 não pode ser aplicada de forma simples e direta a casos anteriores ao seu advento, em respeito ao ato jurídico perfeito, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. 8. A cláusula que dispensa a apresentação de certidões fiscais na lavratura da escritura pública, por opção do adquirente, foi considerada abusiva por não observar o dever de informação ao consumidor, conforme previsto no art. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU recai sobre o adquirente apenas após a imissão na posse do imóvel, sendo abusivas as cláusulas que impõem tais encargos antes desse momento. 7. A Lei nº 13.786/2018 não pode ser aplicada de forma simples e direta a casos anteriores ao seu advento, em respeito ao ato jurídico perfeito, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. 8. A cláusula que dispensa a apresentação de certidões fiscais na lavratura da escritura pública, por opção do adquirente, foi considerada abusiva por não observar o dever de informação ao consumidor, conforme previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, e na legislação aplicável à lavratura de escrituras públicas. 9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.777.328/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.) RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CUMULAÇÃO DE ENCARGOS CONTRATUAIS. DEVOLUÇÃO PARCELADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul que, em apelação cível, majorou o percentual de retenção de valores pagos pelo comprador de 10% para 25%, afastando a possibilidade de retenção de encargos adicionais, como taxa de fruição, honorários advocatícios e despesas tributárias, e rejeitou embargos de declaração que alegavam omissões e contradições no julgado. 2. O recurso especial foi admitido pela 3ª Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que reconheceu a plausibilidade das alegações da recorrente, especialmente quanto à possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Duas questões centrais são objeto de análise: (I) se o acórdão recorrido incorreu em omissão e contradição ao não enfrentar de forma individualizada os pontos suscitados pela recorrente; e (II) se é juridicamente possível a cumulação da retenção com encargos adicionais previstos contratualmente, como taxa de fruição, honorários advocatícios, despesas tributárias e a devolução parcelada dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cumulação da taxa de fruição com a retenção de valores, desde que o imóvel esteja edificado, considerando que tal taxa possui natureza jurídica de aluguéis e visa evitar o enriquecimento sem causa. 5. O Tribunal de origem não enfrentou de forma individualizada os pontos suscitados pela recorrente, limitando-se a uma fundamentação genérica quanto ao percentual de retenção. 6. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e despesas condominiais incide a partir da imissão na posse, devendo o Tribunal de origem verificar os períodos de inadimplemento para identificar o responsável pelos encargos. 7. A reanálise das matérias arguidas demanda exame fático-probatório, o que é vedado na via estreita do recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 8. Recurso provido para determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que as matérias sejam reexaminadas com base na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. (REsp n. 1.995.229/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DOS PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é encargo do adquirente apenas a partir da imissão na posse. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.276.976/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.) Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem decidiu em conformidade com a jurisprudência do STJ, razão pela qual não merece reforma quanto ao ponto. Quanto aos arts. 30, 31, 39, V e 51, IV, § 1º, I e III do CDC, não prospera a alegação da parte agravante de abusividade da cláusula que autoriza a retenção da comissão de corretagem. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é encargo do adquirente apenas a partir da imissão na posse. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.276.976/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.) Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem decidiu em conformidade com a jurisprudência do STJ, razão pela qual não merece reforma quanto ao ponto. Quanto aos arts. 30, 31, 39, V e 51, IV, § 1º, I e III do CDC, não prospera a alegação da parte agravante de abusividade da cláusula que autoriza a retenção da comissão de corretagem. A esse respeito, o Tribunal de origem entendeu ser válida a cláusula do contrato que transfere o pagamento para o promitente comprador. Confira-se (fl. 537-538): No tocante à comissão de corretagem, extrai-se do instrumento contratual a cláusula constante do item "VI - DA COMISSÃO DE CORRETAGEM", a qual prevê, de forma específica e destacada, a sua incidência, na importância de R$ 4.308,50 (quatro mil, trezentos e oito reais e cinquenta centavos), a ser paga diretamente pelo promissário comprador à imobiliária listada no ajuste (JVA IMOBILIÁRIA). Nesse desiderato, ressai do entendimento do STJ, externado no Tema nº 938 (R Esp nº 1.599.511/SP), a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente- comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". Dessarte, demonstrada a efetiva participação do corretor/imobiliária na realização do negócio jurídico sub judice, inclusive, com pactuação de intermediação imobiliária, bem assim a existência de cláusula específica no instrumento firmado interpartes, não há falar em devolução do montante despendido com a comissão de corretagem pelos serviços efetivamente prestados. (..) Nesse contexto, correta a sentença ao reconhecer a validade da cobrança da comissão de corretagem, não havendo falar em sua exclusão do montante a ser restituído, uma vez que o pagamento foi realizado diretamente à imobiliária, ou seja, não integralizou o preço total do bem estipulado no contrato (mov. 01, arq. 06). O STJ, sobre o tema, possui entendimento no sentido de que é válida a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao comprador, desde que haja cláusula contratual, na linha no Tema Repetitivo 938. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NÃO CONHECER DO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE DEMANDADA. 1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. Precedentes. 2. A existência de fundamentos inatacados, aptos à manutenção do arresto recorrido, e a constatação de razões dissociadas do recurso em relação ao acórdão impugnado atraem a incidência das Súmulas 283 e 284 do STF. Precedentes. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, é possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema Repetitivo 970/STJ. 4. É válida a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao comprador, desde que haja cláusula contratual em que previamente informados os valores específicos da unidade e da referida comissão (Tema 938). Incidência da Súmula 83/STJ. 5. A modificação do entendimento do Tribunal de origem sobre a configuração do dano moral demandaria a incursão na seara probatória dos autos, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7 do STJ. 5.1. Para a jurisprudência do STJ, "o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial." (AgInt no AREsp n. 2.830.526/MT, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025). 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.939.023/AL, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025.) DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. Para a jurisprudência do STJ, "o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial." (AgInt no AREsp n. 2.830.526/MT, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025). 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.939.023/AL, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025.) DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EFETIVA INTERMEDIAÇÃO DO CORRETOR E RESULTADO ÚTIL DO INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DEVIDA. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. DEVER DE INFORMAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente decidindo integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte. 2. Quanto ao tema comissão de corretagem, a jurisprudência desta Corte Superior entende que é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. 3. A jurisprudência desta Corte Superior entende que a transferência da comissão de corretagem para o comprador é válida, desde que haja informação clara a esse respeito. 4. O Tribunal a quo esclareceu que o "exame percuciente da extensa prova produzida indicativa de que foram os embargantes quem, a despeito de serem os compradores do imóvel, ficaram encarregados do pagamento da comissão à embargada". Destacou, ainda: "do exame da extensa prova produzida indicativa do acerto entre vendedores e compradores de que o preço do imóvel pretendido era R$ 850.000,00, mas ficou por R$ 800.000,00, justamente porque os embargantes assumiram a obrigação do pagamento da comissão." Desse modo, entendeu que foi observado o dever de informação acerca da transferência do pagamento da cláusula de corretagem. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.809.941/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 5/8/2025.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25%. PRECEDENTES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DESTAQUE NO CONTRATO. RETENÇÃO INDEVIDA. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). Precedentes. 2. De acordo com o Tema nº 938/STJ, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 3. No caso dos autos, o Tribunal de origem destacou que não se verifica discriminado qual valor seria pago a título de comissão de corretagem, não sendo devida a retenção do valor. 4. Agravo interno a que se dá parcial provimento. (AgInt no AREsp n. 2.667.920/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026.) No caso, verifica-se que houve efetiva atribuição da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem ao comprador, com prévia informação acerca do valor, conforme cláusula transcrita no acórdão recorrido. Assim, o Tribunal decidiu em conformidade com a orientação do STJ. Quanto ao art. 86, parágrafo único, do CPC, o recurso não prospera. O Juízo de primeira instância, na sentença, consignou o seguinte (fl. Agravo interno a que se dá parcial provimento. (AgInt no AREsp n. 2.667.920/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026.) No caso, verifica-se que houve efetiva atribuição da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem ao comprador, com prévia informação acerca do valor, conforme cláusula transcrita no acórdão recorrido. Assim, o Tribunal decidiu em conformidade com a orientação do STJ. Quanto ao art. 86, parágrafo único, do CPC, o recurso não prospera. O Juízo de primeira instância, na sentença, consignou o seguinte (fl. 360): Considerando a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 20% (vinte por cento) para o autor e 80% (oitenta por cento) para a ré, nos termos do art. 86 do CPC, observando-se, quanto ao autor, a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça. O Tribunal manteve o entendimento de que teria ficado caracterizada a sucumbência recíproca nesses termos (fl. 539): Considerando que a matéria atinente à comissão de corretagem, em que o autor pretende seja afastada, foi deliberada de forma mais abrangente na 1ª insurgência (tese comum entre as partes), onde restou reconhecida a validade da cobrança, o 2º apelo fica limitado, tão somente, aos ônus de sucumbência. Nesse passo, o apelante (2º) sustenta que deve ser reconhecida a sua sucumbência mínima, nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, ipsis litteris: (..) Segundo a inteligência extraída da norma reportada, a sucumbência mínima ocorre quando um litigante decai de um aspecto irrisório, de pouca relevância dentro do conjunto dos pedidos formulados. Nessa ótica, a parte que decaiu minimamente dos pedidos não pode ser condenada a arcar com os ônus sucumbenciais, conforme julgado desta Corte regional: (..) In casu, diante do reconhecimento da validade da cobrança da comissão de corretagem e dos encargos tributários, deve ser mantida a sucumbência recíproca, conforme consignado na sentença. Segundo a jurisprudência desta Corte, a aferição do percentual em que cada litigante foi vencedor ou vencido ou a conclusão pela existência de sucumbência mínima ou recíproca das partes é questão que não comporta exame em sede de recurso especial, por envolver aspectos fáticos e probatórios. Incide sobre o tema, assim, a Súmula 7 do STJ. Por fim, ressalto que a alegada divergência jurisprudencial não foi demonstrada na forma exigida pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 3º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que ausente o necessário cotejo analítico entre os julgados comparados, bem como a indispensável demonstração da similitude fática e da divergência na interpretação do direito entre as hipóteses confrontadas. Em face do exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO AREsp 3278262 (inteiro teor)

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