STJ — DECISÃO AREsp 3200801 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por Maria Auxiliadora Resende Teixeira e Maria Cristina Resende de Sá contra decisão que obstou a subida de recurso especial. A parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, 10ª Câmara Cível, assim ementado (fls. 1.069-1.070): APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR AFASTADA. DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESPONSABILIDADE DOS FIADORES. PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. ART. 39 DA LEI Nº 8.245/91. EXTINÇÃO DA FIANÇA. NÃO OCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. ACORDO SEM ANUÊNCIA DOS FIADORES. IRRELEVÂNCIA. AUSÊNCIA DE NOVAÇÃO. SOLIDARIEDADE. RENÚNCIA AO BENEFÍCIO DE ORDEM. VALIDADE. MULTA CONTRATUAL DE 20%. PREVISÃO EXPRESSA. NÃO ABUSIVIDADE. BENFEITORIAS E ACESSÕES. RENÚNCIA CONTRATUAL EXPRESSA. VALIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. Regularmente encerrada a fase instrutória, observados o contraditório e a ampla defesa, inexistindo necessidade e utilidade de dilação probatória (art. 370 do CPC), impõe-se a rejeição da preliminar de nulidade por cerceamento de defesa. 2. A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado implica a prorrogação automática da fiança, salvo disposição contratual em contrário, cabendo ao fiador exercer seu direito de exoneração mediante notificação, nos termos do art. 39 da Lei 8.245/91. 3. A celebração de acordo entre locador e locatário sem anuência dos fiadores não extingue a garantia quando não caracterizada novação da obrigação principal. 4. Conforme entendimento sedimentado, "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (súmula 335 do STJ). 5. É válida a renúncia ao benefício de ordem nos contratos de fiança locatícia, conforme art. 828 do Código Civil, não caracterizando abusividade mesmo em contratos de adesão, desde que redigida com destaque. 6. Não é abusiva a multa moratória de 20% expressamente prevista em contrato de locação. 7. Havendo, no contrato e no seu aditamento, expressa menção à incorporação das construções feitas no imóvel pelo inquilino, sejam construções úteis, voluptuárias ou necessárias, aliada à cláusula contratual de renúncia a quaisquer delas, impõe-se a conclusão de que as partes pactuaram a renúncia às benfeitorias, sem distingui-las das acessões, com a vontade de que todas as modificações no imóvel fossem consideradas benfeitorias, não havendo, portanto, qualquer direito de retenção e de indenização. 8. Estando configurada a falta de pagamento e não havendo direito de retenção e indenização por benfeitoria/acessão, deve ser mantida a sentença que decretou o despejo definitivo da locatária e condenou locatária e fiadores ao pagamento dos aluguéis vencidos e encargos acessórios até a data da desocupação. 9. A mera divergência sobre questões controvertidas não caracteriza litigância de má-fé. 10. Recursos desprovidos. Embargos de declaração opostos e acolhidos para integrar a sentença quanto à justiça gratuita, mantidos os demais termos (fls. 1.071-1.072). No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos arts. 819, 838, I, 844, § 1º, 1.219 e 1.255 do Código Civil; e dos arts. 35, 37 e 40 da Lei n. 8.245/1991. Sustenta, em síntese, que "o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente no sentido mais favorável ao fiador, não devendo a ora Recorrente, no caso em debate, responder pela obrigação resultante do pacto adicional acordo de pagamento entre locador e locatário , visto que, houve substancial alteração no valor do contrato e sem a sua anuência no aditivo contratual posteriormente firmado" (fls. 1.100-1.101), assim a agravada Maria Cristina não teria legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Afirma, ainda, que a cláusula de renúncia contratual não alcança acessões (construção de galpões), mas apenas as benfeitorias, razão pela qual devem ser reconhecidos o direito de indenização e o direito de retenção da locatária. Aponta cerceamento de defesa pelo indeferimento de provas destinadas a demonstrar pagamentos e a boa-fé na construção. Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais e desta Corte. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fl. 1.132). Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem, por incidência da Súmula n. 7/STJ, conforme decisão da Vice-Presidência transcrita nas peças (fls. 1.197-1.199), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 1.225-1.245). É, no essencial, o relatório. Afirma, ainda, que a cláusula de renúncia contratual não alcança acessões (construção de galpões), mas apenas as benfeitorias, razão pela qual devem ser reconhecidos o direito de indenização e o direito de retenção da locatária. Aponta cerceamento de defesa pelo indeferimento de provas destinadas a demonstrar pagamentos e a boa-fé na construção. Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais e desta Corte. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fl. 1.132). Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem, por incidência da Súmula n. 7/STJ, conforme decisão da Vice-Presidência transcrita nas peças (fls. 1.197-1.199), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 1.225-1.245). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. O Tribunal de origem, soberano na análise das provas carreadas aos autos, concluiu pela legitimidade da agravante Maria Cristina para figurar no polo passivo da demanda dado que "o simples fato de o(a) fiador(a) ter assinado o contrato de locação já a torna legitimada para responder à ação, mesmo após a prorrogação por prazo indeterminado" (fl. 1.078). Entendimento que se coaduna com a jurisprudência desta Corte, a qual se firmou no sentido de que "A prorrogação do contrato por prazo indeterminado não configura aditamento contratual, mas continuidade da relação locatícia nos mesmos termos, não sendo aplicável a Súmula 214/STJ" (REsp n. 2.092.522/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 17/11/2025). Nesse sentido, cito: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. PROVIMENTO DO APELO NOBRE. ÓBICES DAS SÚMULAS N. 5/STJ E 7/STJ INAPLICÁVEIS. FATOS INCONTROVERSOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIADOR. CLÁUSULA DE RESPONSABILIDADE ATÉ ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA N. 214/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. PRECEDENTES. ANTERIOR AÇÃO DE DESPEJO. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. COISA JULGADA. MANEJO DE QUERELA NULLITATIS. INADEQUAÇÃO. 1. .. 3. "A responsabilidade do fiador se estende até a entrega das chaves, conforme cláusula contratual expressa e o art. 39 da Lei nº 8.245/1991. A prorrogação do contrato por prazo indeterminado não configura aditamento contratual, mas continuidade da relação locatícia nos mesmos termos, não sendo aplicável a Súmula 214/STJ" (REsp n. 2.092.522/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 17/11/2025). 4. .. Agravo interno improvido com aplicação de multa. (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 3.070.045/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/5/2026, DJEN de 28/5/2026.) Dessarte, estando o acórdão recorrido em sintonia com o entendimento dominante deste Tribunal, aplica-se ao caso o entendimento consolidado na Súmula 568/STJ, in verbis: "o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema". Quanto ao pedido de indenização/retenção por acessão, a Corte de origem foi clara ao afirmar que o contrato entabulado entre as partes incorpora ao imóvel qualquer construção realizada pelo locatário, in verbis (fl. 1.086): Contudo, da análise do contrato celebrado em 23/06/2014, observa-se que as partes estabeleceram, de forma destacada e inequívoca em sua primeira página, que qualquer construção realizada pela locatária, especialmente mencionando galpão e loja para fins comerciais, independentemente de seu porte ou natureza (voluptuária, necessária ou útil), seria incorporada ao imóvel. Esta disposição foi inclusive reiterada quando da renovação contratual em julho de 2017, demonstrando a continuidade da intenção das partes. A interpretação desta questão encontra respaldo tanto na legislação quanto na jurisprudência. O artigo 35 da Lei do Inquilinato permite, expressamente, que as partes disponham de forma contrária sobre benfeitorias, entendimento este cristalizado na Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, que valida as cláusulas de renúncia à indenização das benfeitorias. Portanto, a distinção entre os conceitos de acessão e de benfeitora é irrelevante para solução desta causa, na medida em que a cláusula contratual de renúncia ao direito de indenização abrange não só as benfeitorias, mas todas as adaptações realizadas no imóvel locado, o que inclui a construção (acessão) realizada para adequar o imóvel locado à atividade comercial desenvolvida pelo locatário. O artigo 35 da Lei do Inquilinato permite, expressamente, que as partes disponham de forma contrária sobre benfeitorias, entendimento este cristalizado na Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, que valida as cláusulas de renúncia à indenização das benfeitorias. Portanto, a distinção entre os conceitos de acessão e de benfeitora é irrelevante para solução desta causa, na medida em que a cláusula contratual de renúncia ao direito de indenização abrange não só as benfeitorias, mas todas as adaptações realizadas no imóvel locado, o que inclui a construção (acessão) realizada para adequar o imóvel locado à atividade comercial desenvolvida pelo locatário. Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fática-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão do óbice das Súmulas n. 5 e 7/STJ. No mais, extrai-se do acórdão recorrido que "não há necessidade e utilidade da dilação probatória desejada pelas recorrentes para fins de solução da lide" (fl. 1.075). Assim, concluir em sentido diverso do Tribunal de origem e verificar se efetivamente houve cerceamento de defesa da parte agravante ou necessidade de maiores provas demandaria o reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em recurso especial, a teor da Súmula n. 7/STJ. Nesse sentido, cito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SEGURO. AÇÃO DECLARATÓRIA COMBINADA COM COBRANÇA. ARTS. 7º, 344, 348 E 349 DO CÓDIGO DE PROCESSO CI VIL. VIOLAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. PROVA PERICIAL. DESNECESSIDADE. INDEFERIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. ARTS. 186 E 927 DO CÓDIGO CIVIL. FUNDAMENTO AUTÔNOMO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. PRECLUSÃO. 1. .. 4. Nos termos da orientação firmada nesta Corte, o destinatário final da prova é o juiz, a quem cabe avaliar quanto a sua efetiva conveniência e necessidade, advindo daí a possibilidade de indeferimento das diligências inúteis ou meramente protelatórias, em consonância com o disposto na parte final do art. 370 do CPC/2015. 5. Na hipótese, rever as conclusões do tribunal quanto à desnecessidade da realização de prova pericial demandaria a análise de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7/STJ. 6. A ausência de impugnação de fundamento autônomo não acarreta o não conhecimento do recurso, mas, tão somente, a preclusão do tema. 7. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.126.957/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023.) No mais "A jurisprudência desta Corte Superior consigna que não há cerceamento de defesa quando o julgador considera desnecessária a produção de prova ou suficientes as já produzidas, mediante a existência nos autos de elementos suficientes para a formação de seu convencimento" (AgInt no REsp n. 2.091.152/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 29/11/2023). A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jur isprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

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