STJ — DECISÃO AREsp 3174445 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA contra decisão que obstou a subida de recurso especial. A parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO assim ementado (fl.315): APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. TEMA 1002/STJ. DEVOLUÇÃOS DOS VALORES DE FORMA PARCELADA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO DE FORMA INTEGRAL. INAPLICABILIDADE DAS DISPOSIÇÕES CONCERNENTES À LEI Nº 13.786/2018, COMO REQUER A DEMANDADA, UMA VEZ QUE O CONTRATO OBJETO DA PRESENTE AÇÃO FORA FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DO CITADO DIPLOMA LEGAL. APELO DESPROVIDO. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 349-370). No recurso especial, a parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia, em especial quanto à interpretação e aplicação dos arts. 389 e 402 do Código Civil, mantendo condenação "abaixo do padrão base de 25%" com fundamento em jurisprudência, sem enfrentar a situação fática específica (fls. 372-373 e 379-383). Aduz, no mérito, violação aos arts. 389 e 402 do Código Civil. Sustenta, em síntese, a necessidade de majoração do percentual de retenção para 25% nos casos de rescisão por iniciativa do comprador, com base em precedente da Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, e que a fixação em 20% afronta tais dispositivos por não observar os parâmetros de indenização e perdas e danos adequados ao caso (fls. 372-373 e 383-392). Aponta divergência jurisprudencial com arestos desta Corte. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 427-443). Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 445-450), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fl. 452-462). É, no essencial, o relatório. A decisão agravada não merece reforma. Com efeito, o Tribunal de origem analisou detidamente o recurso especial interposto, devendo a decisão de admissibilidade ser mantida por seus próprios fundamentos. No caso dos autos, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que, quanto ao percentual de retenção, o Tribunal de origem deixou claro que (fl. 318): .. a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso (STJ, AgInt no R Esp 1825753/AM, D Je: 19/12/2019). Entendo que o percentual de 20%, relativo a cláusula penal é proporcional e razoável ao caso concreto, e mostra-se suficiente para o ressarcimento dos prejuízos decorrentes da rescisão do contrato no estado em que se encontra, garantindo o equilíbrio entre as partes. E nos embargos de declaração, esclareceu que (fl. 355): Verifica-se, portanto, que o acórdão não incorreu em omissão, mas sim apreciou e refutou implicitamente a tese da necessidade de observância obrigatória do percentual de 25% (vinte e cinco por cento), tendo adotado percentual inferior por entender que as peculiaridades do caso concreto não justificavam a aplicação do patamar máximo. Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade ao que foi apresentado em juízo. Verifica-se que o acórdão recorrido possui fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. O que a parte recorrente aponta como "omissão" ou "falta de fundamentação" traduz, na verdade, mero inconformismo com a tese jurídica adotada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos e dispositivos legais invocados pelas partes, quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar sua decisão. O Poder Judiciário não funciona como um órgão consultivo, obrigado a responder a um "questionário" das partes. A propósito, cito os seguintes precedentes: PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA. UTILIDADE PÚBLICA. CONCESSIONÁRIA DE VEÍCULOS. RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ARTIGO 1022, II, DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO TOTAL DA MATÉRIA EM REEXAME NECESSÁRIO. SÚMULA 325/STJ. NECESSIDADE DE ALUGAR IMÓVEL LINDEIRO PARA ALTERAR ACESSO A LOJA. INDENIZAÇÃO AFASTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REVISÃO. SÚMULA 7/ STJ. 1. Os arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil não foram ofendidos. O Poder Judiciário não funciona como um órgão consultivo, obrigado a responder a um "questionário" das partes. A propósito, cito os seguintes precedentes: PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA. UTILIDADE PÚBLICA. CONCESSIONÁRIA DE VEÍCULOS. RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ARTIGO 1022, II, DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO TOTAL DA MATÉRIA EM REEXAME NECESSÁRIO. SÚMULA 325/STJ. NECESSIDADE DE ALUGAR IMÓVEL LINDEIRO PARA ALTERAR ACESSO A LOJA. INDENIZAÇÃO AFASTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REVISÃO. SÚMULA 7/ STJ. 1. Os arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil não foram ofendidos. A pretexto de apontar a existência de erros materiais, omissão e premissas erradas, a parte agravante quer modificar as conclusões adotadas pelo aresto vergastado a partir das informações detalhadas do laudo pericial. .. 5. Agravo Interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.974.188/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 4/11/2022.) ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DANO MORAL. SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DO SERVIÇO DE ÁGUA . DEMORA INJUSTIFICADA NO RESTABELECIMENTO DO SERVIÇO. ARTS. 489, § 1º, E 1022, II, DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. DEVER DE INDENIZAR. REQUISITOS PARA A RESPONSABILIZAÇÃO DA CONCESSIONÁRIA. ACÓRDÃO ANCORADO NO SUBSTRATO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. EXCESSO NÃO CARACTERIZADO. 1. Cuida-se de ação de procedimento ordinário ajuizada em desfavor de SAMAR - Soluções Ambientais de Araçatuba, com o fim de obter indenização pelos danos morais que alega ter sofrido com suspensão do serviço de água na residência da autora. 2. Verifica-se, inicialmente, não ter ocorrido ofensa aos arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC, na medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos. .. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.118.594/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 25/11/2022 - grifo nosso.) Verifica-se que em relação à apontada ofensa aos arts. 389 e 402 do Código Civil, e a tese acerca da necessidade de majoração do percentual de retenção para 25% nos casos de rescisão por iniciativa do comprador, por não observar os parâmetros de indenização e perdas e danos adequados ao caso -, bem como à divergência jurisprudencial suscitada, o recurso especial não merece prosperar porquanto encontra óbices nas Súmulas 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça. O Tribunal de origem decidiu a controvérsia em harmonia com a jurisprudência do STJ. A proposito, cito o seguinte precedente: RECURSOS ESPECIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. TERRENO NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A jurisprudência desta Corte admite a variação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga pelo comprador no caso de desistência ou inadimplemento do comprador. 3. A modificação do entendimento do acórdão recorrido, acerca do percentual de retenção dos valores pagos, demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimento inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ. 4. A jurisprudência desta Corte de Justiça já consolidou o entendimento de que não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição nos casos de contrato de compra e venda de lote não edificado. Precedentes. 5. Recurso especial de EMAIS URBANISMO BADY BASSITT 156 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. parcialmente conhecido e não provido e recurso especial de WALTER ALVES CARDOSO provido para afastar a condenação à taxa de fruição. (REsp n. 2.221.382/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 28/11/2025.) O Tribunal de origem concluiu no sentido de que o percentual de retenção de 20% é proporcional e razoável ao caso concreto, suficiente para ressarcir os prejuízos da rescisão e garantir o equilíbrio entre as partes, como se pode depreender do seguinte trecho extraído do acórdão recorrido (fl. Recurso especial de EMAIS URBANISMO BADY BASSITT 156 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. parcialmente conhecido e não provido e recurso especial de WALTER ALVES CARDOSO provido para afastar a condenação à taxa de fruição. (REsp n. 2.221.382/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 28/11/2025.) O Tribunal de origem concluiu no sentido de que o percentual de retenção de 20% é proporcional e razoável ao caso concreto, suficiente para ressarcir os prejuízos da rescisão e garantir o equilíbrio entre as partes, como se pode depreender do seguinte trecho extraído do acórdão recorrido (fl. 318): Entendo que o percentual de 20%, relativo a cláusula penal é proporcional e razoável ao caso concreto, e mostra-se suficiente para o ressarcimento dos prejuízos decorrentes da rescisão do contrato no estado em que se encontra, garantindo o equilíbrio entre as partes. Afastar o referido entendimento para concluir no sentido de que deve ser majorada a retenção para 25% dos valores pagos, como pretende o recorrente, demandaria o reexame do material fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO (TERRA NUA). AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. FIXAÇÃO EM 10%. REVISÃO DOS CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E EQUIDADE. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7 DO STJ. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado, haja vista a ausência de uso efetivo do bem capaz de gerar proveito econômico ao adquirente ou enriquecimento sem causa. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 2. A modificação do percentual de retenção fixado pelas instâncias ordinárias com base nas peculiaridades da causa demanda, inevitavelmente, o revolvimento do arcabouço fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.077.523/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 25/6/2026.) Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO AREsp 3174445 (inteiro teor)

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