STJ — DECISÃO AREsp 3201245 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Trata-se de agravo interposto por Jéssica Rezende Ribeiro e Ricardo Araújo Meira Almeida contra decisão que não admitiu recurso especial manejado contra acórdão assim ementado (fls. 505-506): Ementa: DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO FIRMADO ENTRE PARTICULARES. INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO SIMPLES DE ARRAS. TERMOS ADITIVOS ABUSIVOS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. PREVISÃO NO CONTRATO. 1º RECURSO NÃO PROVIDO. 2º RECURSO PROVIDO EM PARTE. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível e recurso adesivo interpostos contra sentença proferida em ação de rescisão contratual envolvendo compromisso de compra e venda de imóvel urbano. A sentença decretou a rescisão contratual, determinou o retorno das partes ao status quo ante, com restituição simples dos valores pagos pelos compradores, e condenou os vendedores ao pagamento de custas e honorários advocatícios. 2. Os apelantes JÉSSICA e RICARDO buscam a reforma da sentença para validar os aditivos contratuais, reconhecer a inadimplência dos compradores e afastar a restituição dos valores pagos. Já os recorrentes adesivos JEFFERSON e AMANDA pedem a devolução em dobro das arras, indenização por danos morais e condenação dos autores ao pagamento de honorários contratuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 1. Há cinco questões em discussão: (i) a validade dos aditivos contratuais que impuseram prazos e valores adicionais; (ii) o cumprimento das obrigações de entrega documental pelos vendedores; (iii) o impacto da alienação fiduciária sobre o imóvel no descumprimento contratual; (iv) a forma de devolução das arras (simples ou em dobro); (v) a existência de dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. Condição suspensiva e ausência de prazo específico. A cláusula contratual que condiciona o pagamento do saldo ao financiamento bancário caracteriza condição suspensiva de evento futuro e incerto. A falta de prazo específico deve ser interpretada em favor dos compradores, que não podem ser penalizados pela demora de terceiros no cumprimento de condições necessárias à eficácia do contrato. 2. Abusividade dos aditivos contratuais. Os aditivos firmados entre as partes impuseram obrigações desproporcionais aos compradores, como o pagamento de valores adicionais para prorrogação de prazos inicialmente inexistentes. Essa prática viola os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, previstos nos artigos 421 e 422 do Código Civil. 3. Inadimplemento contratual dos vendedores. A ausência de entrega dos documentos necessários para viabilizar o financiamento bancário, aliada à existência de alienação fiduciária incidente no imóvel, configura inadimplemento inicial pelos vendedores. Tal conduta caracteriza a exceptio non adimpleti contractus, eximindo os compradores de cumprir suas obrigações contratuais enquanto não atendida a contraprestação devida. 4. Devolução simples das arras. As arras pagas possuem caráter confirmatório, não se aplicando a devolução em dobro na ausência de cláusula penal ou direito de arrependimento expresso, visto que as arras dessa natureza se incorporam no preço total convencionado. Assim, a restituição simples é suficiente para restabelecer o equilíbrio entre as partes. 5. Danos morais não configurados. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral passível de reparação. Para tal, seria necessária a demonstração de lesão a direitos da personalidade, o que não foi comprovado nos autos. 6. Distribuição da Sucumbência e Honorários Contratuais. A condenação dos vendedores ao pagamento de custas e honorários advocatícios decorre do princípio da causalidade, considerando que o desfazimento do contrato foi motivado por sua conduta. Conforme entendimento consolidado do STJ, a cláusula de honorários contratuais é válida e deve ser observada, conforme pactuado entre as partes, o que não configura abusividade ou ilegalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 1º Recurso não provido. 2º Recurso provido em parte. Tese de julgamento: 1. Aditivos contratuais que impõem encargos desproporcionais são inválidos por violar a boa-fé e o equilíbrio contratual. 2. A ausência de entrega tempestiva de documentos e a existência de alienação fiduciária configuram inadimplemento inicial pelos vendedores. 3. A condição suspensiva vinculada ao financiamento não pode prejudicar os compradores, salvo prazo expresso no contrato. 4. Arras confirmatórias são devolvidas de forma simples, salvo previsão em contrário. 5. A ausência de comprovação de lesão à dignidade ou honra impede a condenação por danos morais. 6. Cláusulas contratuais prevendo honorários advocatícios são válidas e vinculam as partes, desde que pactuadas previamente e não se trate de contrato de adesão. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 125, 421, 422, 417, 420, 476. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, REsp nº 1872301 SP, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 28/03/2022. TJ-MG, AC nº 10000222195927001, Rel. A condição suspensiva vinculada ao financiamento não pode prejudicar os compradores, salvo prazo expresso no contrato. 4. Arras confirmatórias são devolvidas de forma simples, salvo previsão em contrário. 5. A ausência de comprovação de lesão à dignidade ou honra impede a condenação por danos morais. 6. Cláusulas contratuais prevendo honorários advocatícios são válidas e vinculam as partes, desde que pactuadas previamente e não se trate de contrato de adesão. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 125, 421, 422, 417, 420, 476. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, REsp nº 1872301 SP, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 28/03/2022. TJ-MG, AC nº 10000222195927001, Rel. Des. Evangelina Castilho Duarte, j. 15/12/2022. TJ-DF, AC nº 0705561-28.2019.8.07.0001, Rel. Des. Sandra Reves, j. 24/06/2020. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 525-536). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega que o acórdão recorrido violou os arts. 369 do Código de Processo Civil; e arts. 421 e 422 do Código Civil. Aponta ofensa aos arts. 421 e 422 do Código Civil, sob o argumento de que o acórdão reconheceu abusividade dos aditivos e afastou efeitos de mora dos compradores, embora os aditivos tenham sido livremente pactuados para viabilizar a conclusão do negócio diante da incapacidade financeira dos adquirentes. Sustenta comportamento contraditório dos compradores e defende a validade dos aditivos, por expressarem autonomia privada e reequilíbrio contratual. Alega violação do art. 369 do Código de Processo Civil, ao defender que o Tribunal desconsiderou provas que demonstrariam a mora originária dos compradores e sua inviabilidade de crédito, como histórico de inadimplência e restrições, imputando indevidamente aos vendedores o inadimplemento inicial por não entrega de documentos e por alienação fiduciária pré-existente. Nas contrarrazões de fls. 671-676, os recorridos sustentam deserção do recurso especial por ausência de preparo após indeferimento da gratuidade, defendem a incidência das Súmulas 5/STJ e 7/STJ e pugnam pela manutenção do acórdão por se fundar em premissas fáticas e interpretação contratual, além de apontarem deficiência de fundamentação à luz da Súmula 284/STF. A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta às fls. 711-714. Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. Originariamente, trata-se de ação de rescisão contratual proposta pelos vendedores Jéssica Rezende Ribeiro e Ricardo Araújo Meira Almeida em face dos compradores Jefferson Junio Antônio da Silva e Amanda Souza do Vale, referente a compromisso de compra e venda de imóvel pelo preço de R$ 670.000,00, com sinal de R$ 150.000,00, pago em duas parcelas de R$ 75.000,00, sendo R$ 33.500,00 destinados à intermediação; o saldo seria quitado por financiamento, com transferência de posse após aprovação de crédito. A sentença declarou a rescisão contratual com retorno das partes ao status quo ante, determinou aos vendedores a restituição imediata, simples, das parcelas pagas pelos compradores, com atualização pelo INPC desde cada desembolso e juros de 1% desde a citação, e condenou os autores ao pagamento de custas e honorários de 10% sobre o valor da condenação, além de corrigir de ofício o valor da causa para R$ 670.000,00. No acórdão, o Tribunal de Justiça de Goiás manteve a rescisão, reconheceu abusividade dos aditivos que impuseram pagamento adicional não dedutível para criação de prazo inexistente, imputou inadimplemento inicial aos vendedores pela não entrega tempestiva de documentos e pela existência de alienação fiduciária sobre o imóvel, e fixou a devolução simples das arras; negou danos morais, validou cláusula de honorários contratuais e majorou honorários sucumbenciais, desprovando a apelação dos autores e dando parcial provimento ao recurso adesivo dos compradores. Feito esse breve retrospecto, observo que o recurso não merece prosperar. As teses apresentadas no recurso, embora formalmente amparadas na alegada violação aos arts. 369 do Código de Processo Civil e 421 e 422 do Código Civil, revelam insurgência voltada, em essência, à revisão da dinâmica contratual estabelecida entre as partes e das provas produzidas. As teses deduzidas pelos recorrentes pressupõem exame das cláusulas do contrato de compromisso de compra e venda; dos termos aditivos posteriormente firmados e suas respectivas validade e eficácia; da existência ou não de conduta culposa das partes; da condição econômica dos adquirentes para obtenção de financiamento, bem como da atribuição de responsabilidade pela rescisão contratual. As teses apresentadas no recurso, embora formalmente amparadas na alegada violação aos arts. 369 do Código de Processo Civil e 421 e 422 do Código Civil, revelam insurgência voltada, em essência, à revisão da dinâmica contratual estabelecida entre as partes e das provas produzidas. As teses deduzidas pelos recorrentes pressupõem exame das cláusulas do contrato de compromisso de compra e venda; dos termos aditivos posteriormente firmados e suas respectivas validade e eficácia; da existência ou não de conduta culposa das partes; da condição econômica dos adquirentes para obtenção de financiamento, bem como da atribuição de responsabilidade pela rescisão contratual. A controvérsia alcançaria, ainda, a interpretação de cláusulas relativas à mora, retenção de valores, cláusula penal, arras e demais consequências patrimoniais decorrentes da rescisão contratual. Nesse contexto, a decisão em recurso especial demandaria necessariamente a análise da matéria fático-probatória dos autos, a reinterpretação das cláusulas contratuais e dos aditivos celebrados. Tal providência é inviável em recurso especial, por atrair a incidência das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que não se trata de mera revaloração jurídica de premissas incontroversas, mas de pretensão de rediscutir a interpretação do contrato, a conduta das partes e a suficiência das provas documentais que embasaram a conclusão adotada pela Corte de origem. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. MOTIVAÇÃO CLARA E SUFICIENTE. OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. 1. Se as questões trazidas a julgamento foram decididas, pelo Tribunal de origem, mediante fundamentação clara e suficiente, sem omissões, obscuridades ou contradições, deve ser afastada a alegada ofensa aos arts. 489, § 1º, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil. 2. Inviável, em recurso especial, a reinterpretação de cláusulas contratuais e o reexame de matéria fático-probatória. Incidência das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.907.140/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 30/6/2022.) Em face do exposto, conheco do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. EMENTA

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