STJ — DECISÃO AREsp 3256102 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por PAULO ROBERTO FERREIRA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: APELAÇÃO LOCAÇÃO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. O CONTRATO E O DÉBITO LOCATÍCIO ESTÃO INCONTROVERSOS NOS AUTOS. TRATANDO-SE DE DÍVIDA EM DINHEIRO, SOMENTE A PROVA DE QUITAÇÃO REGULAR ELIDE A PRETENSÃO DO AUTOR. PROVA DA PRÉVIA NOTIFICAÇÃO AO LOCATÁRIO ACERCA DA NECESSIDADE DE CONSTITUIÇÃO DE NOVA GARANTIA. INÉRCIA DO RÉU. RESCISÃO CONTRATUAL E DESPEJO DE RIGOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 98, § 3º, do CPC, no que concerne ao reconhecimento da suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais, em razão de pedido de gratuidade formulado na apelação e deferimento tácito pelo julgamento de mérito sem exigência de preparo, trazendo a seguinte argumentação: O V. Acórdão recorrido incorreu em manifesta violação ao Art. 98, § 3º, do CPC ao deixar de aplicar a condição suspensiva de exigibilidade das verbas sucumbenciais. Uma vez que o Tribunal a quo conheceu e julgou o mérito da Apelação, sem exigir o preparo, o qual foi expressamente pleiteado no recurso, restou configurado o deferimento tácito da gratuidade de justiça ao Recorrente (CPC, art. 99, § 7º). Em decorrência lógica e legal desse benefício, a condenação do Recorrente ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, inclusive os majorados na forma do Art. 85, § 11, do CPC, deveria ter sido acompanhada da ressalva de sua exigibilidade, nos estritos termos do Art. 98, § 3º, do CPC. Trata-se de norma de ordem pública, de aplicação cogente, segundo a qual as obrigações de sucumbência do beneficiário ficam sob condição suspensiva de exigibilidade, podendo ser executadas somente se o credor demonstrar, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado, a alteração da situação financeira do devedor que deixou de fazer jus ao benefício. A omissão do Tribunal em aplicar tal condição suspensiva, máxime após a majoração dos honorários, importa em violação direta à Lei Federal, devendo o Acórdão ser reformado para determinar a suspensão da exigibilidade da condenação sucumbencial (fls. 274). Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 59, § 1º, VII, e 40, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991, no que concerne à impossibilidade de decretação do despejo por ausência de garantia, em razão da inexistência de inadimplemento atual e da desproporcionalidade da rescisão diante da boa-fé na substituição da garantia, trazendo a seguinte argumentação: O V. Acórdão, ao ratificar a decretação do despejo, violou frontalmente a Lei nº 8.245/91, especificamente o Art. 59, § 1º, VII, que exige o preenchimento de requisitos estritos para a retomada do imóvel em caso de exoneração da garantia. A decisão a quo desprezou a realidade fática e o princípio da boa-fé objetiva. A tese central de defesa, reiterada na Apelação, é a inexistência de inadimplemento atual por parte do Recorrente. Conforme comprovado nos autos (fls. 215). , os aluguéis e encargos estavam sendo devidamente quitados por meio da apólice de seguro vigente. O despejo por falta de pagamento ou por falta de garantia somente se justifica quando há efetiva mora do locatário e consequente prejuízo ao locador. Se a garantia estava honrando os pagamentos, o contrato estava sendo cumprido, o que descaracteriza o inadimplemento atual e o pressuposto material para o despejo. A mera "expectativa futura" de exaurimento da apólice não pode, sob pena de arbítrio, fundamentar uma medida extrema como a rescisão e o despejo (fls. 275-276). A aplicação do Art. 59, § 1º, VII, da Lei de Locações deve ser ponderada pelos princípios do Direito Civil, notadamente a boa-fé objetiva. O Recorrente demonstrou desde a Contestação (fls. 169). sua diligência em substituir a garantia, sendo impedido por um obstáculo técnico temporário (cartão de crédito). A decretação do despejo em face de um locatário adimplente, cujos pagamentos são garantidos, e que demonstra boa-fé ativa na tentativa de regularização da garantia revela-se uma sanção desproporcional e em excesso à legítima proteção do locador, transformando a ação de despejo, que deveria ser um instrumento de reequilíbrio contratual, em mera penalidade punitiva desnecessária. A lei exige que o contrato esteja "desprovido de qualquer das garantias", o que não se verifica quando a garantia, embora exonerada, segue ativa e garante o recebimento dos aluguéis. sua diligência em substituir a garantia, sendo impedido por um obstáculo técnico temporário (cartão de crédito). A decretação do despejo em face de um locatário adimplente, cujos pagamentos são garantidos, e que demonstra boa-fé ativa na tentativa de regularização da garantia revela-se uma sanção desproporcional e em excesso à legítima proteção do locador, transformando a ação de despejo, que deveria ser um instrumento de reequilíbrio contratual, em mera penalidade punitiva desnecessária. A lei exige que o contrato esteja "desprovido de qualquer das garantias", o que não se verifica quando a garantia, embora exonerada, segue ativa e garante o recebimento dos aluguéis. Portanto, o Acórdão violou a Lei Federal ao aplicar o despejo sem o preenchimento estrito e proporcional dos seus requisitos (fls. 275-276). É o relatório. Decido. Quanto à primeira controvérsia, incidem as Súmulas n. 282/STF e 356/STF, porquanto a questão não foi examinada pela Corte de origem, tampouco foram opostos embargos de declaração para tal fim. Dessa forma, ausente o indispensável requisito do prequestionamento. Nesse sentido: "O Tribunal de origem não se manifestou sobre a alegação de preclusão do direito a pleitear nova produção de provas após o juízo saneador, tampouco foram opostos embargos declaratórios para suprir eventual omissão. Portanto, à falta do necessário prequestioname nto, incide o óbice da Súmula 282/STF" (AgInt no AREsp n. 2.700.152/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp n. 1.974.222/PR, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.646.591/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.645.864/AL, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.732.642/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, DJEN de 18/3/2025; AgRg no REsp n. 2.142.363/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 5/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.402.126/SC, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJEN de 26/2/2025; REsp n. 2.009.683/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, DJEN de 25/2/2025; AgInt no REsp n. 2.162.145/RR, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 20/2/2025; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.933.409/PA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN de 19/12/2024; AgRg no AREsp n. 1.574.507/TO, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 9/12/2024. Quanto à segunda controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: No caso em estudo, o pedido do autor está fundamentado em duas causas de pedir: o inadimplemento contratual, à luz do que preceitua o art. 9º, III, da Lei Federal 8.245/91; e o fato de a obrigação do locatário estar desprovida de garantia. E ambas autorizam o decreto de rescisão do contrato. O art. 40, § 1º, da Lei Federal 8.245/91 permite ao locador que notifique o locatário a prestar nova garantia à locação, no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento do negócio. E a Lei de Locação o autoriza a pedir o despejo liminar, caso não implementada a nova garantia no prazo legal (art. 58, § 1º, VII). Deveras, o locador não pode ser obrigado a ceder o bem, sem a percepção da devida contraprestação. No que diz respeito às importâncias exigidas pelo autor, o débito é incontroverso, já que em momento algum foi refutada a existência da dívida pelo réu. O pagamento é provado mediante recibo de quitação, o que, deveras, não há nos autos (Cód. Civil, art. 320). Sobre o tema, pertinentes as considerações tecidas por Silvio Rodrigues: A prova do pagamento é a quitação. Consiste em um escrito no qual o credor, reconhecendo ter recebido o que lhe era devido, libera o devedor, até o montante do que lhe foi pago". 1 Cuida-se, de causa extintiva ou modificativa (caso seja parcial) da pretensão do autor, sendo sua prova, portanto, ônus do acionado (CPC, art. 373, II). Diante das infrações contratuais - inadimplemento dos alugueres e ausência de apresentação de nova garantia locatícia -, era mesmo de rigor o decreto de rescisão do pacto locatício e da desocupação do imóvel. (fls. 265-266). Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. Diante das infrações contratuais - inadimplemento dos alugueres e ausência de apresentação de nova garantia locatícia -, era mesmo de rigor o decreto de rescisão do pacto locatício e da desocupação do imóvel. (fls. 265-266). Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO AREsp 3256102 (inteiro teor)

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