STJ — DECISÃO AREsp 3220592 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por PAULO CESAR DA SILVA ROQUE à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ, assim resumido: PROCESSUAL CIVIL E DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE LEILÃO DE IMÓVEL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. APELAÇÃO CÍVEL VISANDO A REFORMA DE SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS DE ANULAÇÃO DE LEILÃO DE IMÓVEL E DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, RECONHECENDO APENAS A INEXIGIBILIDADE DO IPTU A PARTIR DE 2014, EM RAZÃO DE VÍCIOS ALEGADOS NA ARREMATAÇÃO E NA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL, QUE SE ENCONTRA EM ZONA DE OCUPAÇÃO RESTRITA E COM RESTRIÇÕES DE USO. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM SABER SE A ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL REALIZADA EM LEILÃO PODE SER ANULADA EM RAZÃO DE VÍCIOS NA DESCRIÇÃO DO BEM E NA AVALIAÇÃO, BEM COMO PELA ALEGAÇÃO DE QUE O IMÓVEL É INSERVÍVEL E INABITÁVEL. IH. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ARREMATAÇÃO É CONSIDERADA DEFINITIVA E IRREVOGÁVEL APÓS A ASSINATURA DO AUTO, INDEPENDENTEMENTE DE EVENTUAIS VÍCIOS. 4. AS INFORMAÇÕES SOBRE O IMÓVEL ESTAVAM DISPONÍVEIS E FORAM CLARAMENTE DESCRITAS NO EDITAL DE LEILÃO. S. NÃO FOI DEMONSTRADO QUE O PREÇO DA ARREMATAÇÃO FOI VIL OU QUE HOUVE ERRO NA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL.6. AS LIMITAÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO IMÓVEL ERAM CONHECIDAS PELO AUTOR ANTES DA ARREMATAÇÃO. 7. A SENTENÇA RECONHECEU A INEXIGIBILIDADE DO IPTU A PARTIR DE 2014, MAS NÃO ACOLHEU OS DEMAIS PEDIDOS DO AUTOR. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. Quanto à controvérsia, a parte recorrente aduz ofensa ao art. 903 do CPC e ao art. 4º, II e III, da Lei n. 6.766/1979, no que concerne à necessidade de anulação do leilão e da arrematação do imóvel, em razão de o bem ser inabitável e inservível por estar inserido em Zona Especial de Ocupação Restrita 1 (ZEOR1) com proibição de usos, de haver descrição e avaliação equivocadas da metragem remanescente, de inexistir acesso ao terreno e de ser inviável qualquer edificação pelo recuo mínimo legal, trazendo a seguinte argumentação: Como se depreende, da simples leitura do Ofício acima, da lavra do Secretário do Município de São José dos Pinhais, fora vendido em leilão lote de terreno em que não é permitido ao adquirente fazer NADA, cabendo ao mesmo apenas o pagamento do IPTU, sem qualquer direito ao efetivo uso do imóvel, sendo este, apenas um dos motivos que ensejam a nulidade do leilão e atos subsequentes, razão pela qual, o Recorrente/Autor propôs ação requerendo a nulidade da arrematação com a respectiva devolução dos valores despendidos com a aquisição (fls. 257). Município vendeu um terreno com metragem negativa, haja vista que para respeitar o recuo mínimo de faixa não edificável no terreno, estabelecido em Lei de 15m, o Autor teria que edificar no terreno do vizinho. Repete-se não há espaço para qualquer construção no terreno, posto que conforme descrito acima a Lei estabelece recuo mínimo de 15m, enquanto o terreno possui somente 10,295m, ou seja, não respeita nem o recuo obrigatório, razão pela qual requer a reforma do acórdão anulando o leilão (fl. 261). O principal motivo para nulidade do leilão é que o terreno é inabitável e inservível, eis que o terreno indevidamente leiloado pelo Município encontra-se em Zona Urbana, conforme Lei Municipal nº 103/2015 e alterações, mais especificamente em Zona Especial de Ocupação Restrita 1 - ZEOR1, conforme Lei Municipal nº 107/2016, onde não são permitidos os usos habitacionais, comerciais, de serviços, industriais, agropecuários. O fato do Autor/Recorrente não poder de nenhuma forma usufruir do terreno é suficiente para anular o leilão em questão, o terreno é inabitável, conforme faz prova Ofício nº 390/2021-SEMU, de 28 de junho de 2021, transcrito in verbis: (fls. 258-259). Ou seja, não é possível fazer nenhum tipo de uso no terreno, seja residencial, comercial, industrial ou qualquer outra finalidade, sendo completamente nula a sua venda. A prefeitura deveria ter vergonha de colocar tal terreno à leilão e de cobrar IPTU, como de fato, cobrou do antigo proprietário originando a venda judicial do imóvel por inadimplência; esse terreno jamais poderia ser vendido em leilão; vendê-lo é escarnecer do contribuinte, tanto do antigo proprietário que foi incluído em dívida ativa, quanto do Autor/Recorrente que adquiriu em leilão um terreno inservível (fl. 259). Repete-se: na matrícula só consta a metragem desapropriada e não o total remanescente do terreno, muito menos a sua nova medida após a desapropriação de frente e fundos; o que por si só, já é suficiente para gerar confusão e indução em erro (fl. A prefeitura deveria ter vergonha de colocar tal terreno à leilão e de cobrar IPTU, como de fato, cobrou do antigo proprietário originando a venda judicial do imóvel por inadimplência; esse terreno jamais poderia ser vendido em leilão; vendê-lo é escarnecer do contribuinte, tanto do antigo proprietário que foi incluído em dívida ativa, quanto do Autor/Recorrente que adquiriu em leilão um terreno inservível (fl. 259). Repete-se: na matrícula só consta a metragem desapropriada e não o total remanescente do terreno, muito menos a sua nova medida após a desapropriação de frente e fundos; o que por si só, já é suficiente para gerar confusão e indução em erro (fl. 260). O terreno indevidamente leiloado pela Prefeitura não tem acesso. E não há como conceder esse acesso pela concessionária porque, sequer há espaço pra isso. Além do perigo de incluir uma entrada de acesso no local, por questões de tráfego intenso de veículos e caminhões; o que poderia gerar acidentes gravíssimos no local (fl. 264). No caso, em análise o loteamento foi aprovado de forma irregular pelo Município, pensando apenas na arrecadação/receita, sem atender a exigência mínima do terreno prevista em Lei, eis que a metragem do terreno após a desapropriação é de tão somente 123,54m , o que descumpre a exigência legal, de no mínimo 125m de terreno, portanto, não foi cumprida. Isto posto, requer a reforma do acórdão anulando o leilão e concedendo todos os pedidos constantes na peça exordial (fls. 264-265). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A arrematação é considerada definitiva e irrevogável após a assinatura do auto, independentemente de eventuais vícios. 4. As informações sobre o imóvel estavam disponíveis e foram claramente descritas no edital de leilão. 5. Não foi demonstrado que o preço da arrematação foi vil ou que houve erro na avaliação do imóvel. 6. As limitações de uso e ocupação do imóvel eram conhecidas pelo autor antes da arrematação. 7. A sentença reconheceu a inexigibilidade do IPTU a partir de 2014, mas não acolheu os demais pedidos do autor. .. Tese de julgamento: A arrematação de imóvel em leilão judicial é considerada definitiva e irrevogável, mesmo diante de alegações de vícios ou irregularidades, desde que as informações sobre o bem tenham sido devidamente disponibilizadas no edital e o preço não seja considerado vil, sendo possível a reparação de eventuais prejuízos sofridos pelo arrematante. .. restou estabelecido na decisão objurgada que o primeiro parágrafo do referido artigo prevê possibilidade de anulação da arrematação nos casos de venda por preço vil ou ocorrência de vício. Essa invalidação pode ocorrer tanto dentro do prazo de 10 dias após a finalização da arrematação quanto após esse período, através de uma ação própria. No que diz respeito ao preço vil, o próprio Código de Processo Civil oferece uma definição no artigo 891. No entanto, em relação aos vícios que podem invalidar o processo de arrematação, o Código não fornece lista taxativa ou exemplificativa, deixando a cargo do arrematante ou do interessado a responsabilidade de demonstrar o vício no caso específico. Os vícios, conforme relatados diversamente nos autos, incluem, a inexistência na matrícula do imóvel, a metragem remanescente após desapropriação parcial pela DNER (123,54m ) e a metragem dos fundos do terreno; ausência de levantamento topográfico que impede o registro da matrícula remanescente; área inserida na Zona Especial de Ocupação Restrita 1 0 ZEOR1 0 não permitindo uso habitacional, comercial, serviços, indústria ou agropecuária; recuo de 15m na beira da rodovia, mas o terreno somente tem 10,295m de fundos; avaliação do imóvel que considerou erroneamente a área desapropriada e não a remanescente; guia amarela indicava mais uma quadra após o lote, sendo que a próxima quadra é de mata, induzindo o autor em erro; não constou na guia amarela a proibição de construir; ausência de acesso ao lote, cercado por guard rail; não atende a metragem mínima de 125m exigido pela prefeitura; área alagada nos períodos de chuva pelo rio Miringuava. No entanto, o Edital apresentou de forma explícita e específica a descrição do bem penhorado, incluindo metragem, características detalhadas e referência à sua matrícula (evento 113.1 dos autos de execução fiscal n. 0000670-88.1995.8.16.0035). No que diz respeito à metragem do imóvel após a desapropriação, conclui-se que, apesar de essa informação não estar registrada na matrícula do imóvel, ela foi explicitamente mencionada no edital de leilão. Assim, cumpre-se o requisito legal de fornecer descrição detalhada do imóvel. não atende a metragem mínima de 125m exigido pela prefeitura; área alagada nos períodos de chuva pelo rio Miringuava. No entanto, o Edital apresentou de forma explícita e específica a descrição do bem penhorado, incluindo metragem, características detalhadas e referência à sua matrícula (evento 113.1 dos autos de execução fiscal n. 0000670-88.1995.8.16.0035). No que diz respeito à metragem do imóvel após a desapropriação, conclui-se que, apesar de essa informação não estar registrada na matrícula do imóvel, ela foi explicitamente mencionada no edital de leilão. Assim, cumpre-se o requisito legal de fornecer descrição detalhada do imóvel. Além disso, não existem provas que indiquem a necessidade de um levantamento topográfico para o registro da área. O documento apresentado no evento 1.8 apenas aponta a abertura de um protocolo para o registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel, sem qualquer informação sobre devolução ou cumprimento de requisitos, assim como a necessidade de realizar um levantamento topográfico. Prosseguindo, não há falar-se em erro na avaliação do imóvel, já que não foi considerada existência de todas as particularidades provenientes do imóvel, localização, incluindo informações sobre a inserção na Zona Especial de Ocupação Restrita 1, a falta de infraestrutura para edificação ou ocupação, a necessidade de verificar a infraestrutura urbana, incluindo a abertura de ruas, bem como questões relacionadas ao parcelamento do solo (fls. 221-222). Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

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