STJ — ACÓRDÃO AREsp 3149749 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/06/2026 a 30/06/2026, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira. EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO NO JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CONTRATO POSTERIOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO. PERCENTUAL SOBRE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A controvérsia dos autos se resume em definir a possibilidade de redução da cláusula penal, estipulada com base no art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979 (inserido pela Lei nº 13.786/2018), em contrato de compra e venda de lote urbano, quando o percentual de retenção sobre o valor do contrato é considerado abusivo pelas instâncias ordinárias. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, mesmo em contratos celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é possível a redução do percentual de retenção previsto em cláusula penal quando este se mostrar manifestamente excessivo, à luz das circunstâncias do caso concreto. 4. Na hipótese, o Tribunal de origem, com base na análise do acervo fático-probatório e das cláusulas do contrato, concluiu pela fixação do percentual de retenção em 20% do total dos valores pagos e rever tal entendimento encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ, bem como Súmula nº 83 do STJ. 5. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada para conhecer do agravo, conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, nega r-lhe provimento. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por RESIDENCIAL CLUBE BELA VISTA SPE LTDA. contra a decisão da Presidência do Superior Tribunal de Justiça que não conheceu do agravo em virtude da falta de impugnação dos fundamentos da decisão que não admitiu o recurso especial (e-STJ fls. 362/363). Nas razões do agravo (e-STJ fls. 367/371), a parte agravante sustenta que impugnou de forma suficiente os argumentos do julgado atacado. Ao final, pleiteia pela reconsideração da decisão agravada. Impugnação às e-STJ fls. 374/380. É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO NO JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CONTRATO POSTERIOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO. PERCENTUAL SOBRE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A controvérsia dos autos se resume em definir a possibilidade de redução da cláusula penal, estipulada com base no art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979 (inserido pela Lei nº 13.786/2018), em contrato de compra e venda de lote urbano, quando o percentual de retenção sobre o valor do contrato é considerado abusivo pelas instâncias ordinárias. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, mesmo em contratos celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é possível a redução do percentual de retenção previsto em cláusula penal quando este se mostrar manifestamente excessivo, à luz das circunstâncias do caso concreto. 4. Na hipótese, o Tribunal de origem, com base na análise do acervo fático-probatório e das cláusulas do contrato, concluiu pela fixação do percentual de retenção em 20% do total dos valores pagos e rever tal entendimento encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ, bem como Súmula nº 83 do STJ. 5. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada para conhecer do agravo, conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, nega r-lhe provimento. VOTO Com efeito, verifica-se que todos os fundamentos da decisão que negou seguimento ao recurso especial na origem foram impugnados, conforme se extrai do agravo em recurso especial (e-STJ fls. 336/345). Isso posto, reconsidera-se a decisão de e-STJ fls. 362/363 e passa-se à análise do apelo nobre, haja vista se encontrarem preenchidos os requisitos de admissibilidade do agravo em recurso especial. Trata-se de agravo em face de inadmissão de recurso especial, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RECURSO DE APELAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO. I. Caso em exame Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores ajuizada pelo apelado em face do apelante, julgada procedente pela sentença. O réu apelou, buscando a reforma do julgado, alegando a legalidade da aplicação de descontos conforme a Lei nº 13.786/18 e a consequente validade das cláusulas que previram a retenção da comissão de corretagem e a incidência de multa de 50% sobre o montante pago. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em aferir: (i) se é adequado o percentual de retenção de 20% dos valores pagos pelo autor; (ii) se a cláusula de comissão de corretagem é válida e se deve ser devolvido o valor pago a título de comissão. III. Razões de decidir 4. O recurso não merece provimento quanto à majoração do percentual de retenção, sendo razoável a fixação em 20% dos valores pagos, conforme a sentença. 5. A multa de 50% prevista na cláusula contratual é considerada abusiva, devendo ser observados os parâmetros consolidados na jurisprudência. 6. A retenção de 20% é suficiente para indenizar as despesas administrativas da vendedora, considerando a nova alienação do bem. 7. O recurso é parcialmente provido quanto à comissão de corretagem, sendo válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagamento, desde que informada previamente. IV. Dispositivo e tese 8. Diante do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso, afastando a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem. 9. Tese de julgamento: "1. A retenção de 20% dos valores pagos é válida. 2. A cláusula de comissão de corretagem é válida e a quantia paga não deve ser restituída." (e-STJ fls. 277/278). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 293/297). Nas razões do recurso especial, o recorrente sustenta violação dos artigos 1.022 do Código de Processo Civil e 67-A da Lei nº 13.786/18. Aduz omissão no julgado. Menciona que "(..) o acórdão oriundo do Tribunal de origem apenas e tão somente entendeu ser suficiente a retenção de 20% (de modo a restar caracterizada a abusividade da retenção de 50%), fazendo letra morta o que prescreve a lei específica para o caso sob exame" (e-STJ fl. 306). Contrarrazões às e-STJ fls. 318/3330. Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial. A insurgência não merece prosperar. No tocante à negativa de prestação jurisdicional, verifica-se que o Tribunal de origem motivou adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese. No caso, o Tribunal de Justiça manifestou-se expressamente quanto ao percentual de retenção, conforme se verifica do seguinte trecho do acórdão: "(..) Percebe-se que a insurgência da parte embargante se dá apenas quanto à interpretação fática e jurídica realizada por esta Turma Julgadora, não havendo, portanto, quaisquer dos vícios elencados no art. 1022 do Código de Processo Civil, tratando-se as suas alegações, neste recurso, em verdade, de inconformismo com posicionamento adotado no v. acórdão, o que deve ser desafiado pela via recursal apropriada. Não bastasse, o acórdão destacou expressamente o percentual de 20% dos valores pagos, no caso, resulta em quantia suficiente e não irrisória para indenizar o réu pelos custos administrativos da rescisão. Se entende, a parte embargante, que a conclusão ali exarada pela Turma não condiz com o ordenamento jurídico, deve se valer da via adequada para modificar o acórdão, que não é este aclaratório" (e-STJ fl. 296). Não há falar, portanto, em existência de omissão apenas pelo fato de o julgado recorrido ter decidido em sentido contrário à pretensão da parte. acórdão, o que deve ser desafiado pela via recursal apropriada. Não bastasse, o acórdão destacou expressamente o percentual de 20% dos valores pagos, no caso, resulta em quantia suficiente e não irrisória para indenizar o réu pelos custos administrativos da rescisão. Se entende, a parte embargante, que a conclusão ali exarada pela Turma não condiz com o ordenamento jurídico, deve se valer da via adequada para modificar o acórdão, que não é este aclaratório" (e-STJ fl. 296). Não há falar, portanto, em existência de omissão apenas pelo fato de o julgado recorrido ter decidido em sentido contrário à pretensão da parte. No mais, quanto ao percentual de retenção, o tribunal de origem assim se manifestou: "(..) Com relação ao percentual de retenção arbitrado, aliás, importa salientar que ainda que considerada a hipótese de rescisão contratual por iniciativa do compromissário comprador, suficiente se afigura a fixação do percentual em 20% dos valores comprovadamente pagos, na forma fixada pelo MM. Juízo "a quo", não se justificando, pois, o arbitramento de percentual superior. Ademais, considerando que haverá nova alienação do bem, razoável a retenção de 20% sobre a totalidade dos valores comprovadamente pagos a título de compensação pelas despesas administrativas suportadas pela vendedora apelante" (e-STJ fls. 280). De fato, a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou a Lei nº 6.766/1979, estabeleceu em seu artigo 32-A, inciso II, a possibilidade de estipulação de cláusula penal limitada a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato para a hipótese de resolução por fato imputado ao adquirente. Contudo, este Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento de que, mesmo em contratos firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é possível a redução da cláusula penal pactuada quando, no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio, nos termos do artigo 413 do Código Civil. Ademais, rever os fundamentos trazidos no acórdão recorrido demanda a reinterpretação de cláusulas contratuais, bem como o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providências vedadas em recurso especial pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ, respectivamente. A propósito: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL RELATIVA À RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO A PATAMAR ADEQUADO E PROPORCIONAL. SÚMULA 7/STJ. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. ENUNCIADO SUMULAR N. 83 /STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O acórdão concluiu pela existência de relação de consumo e abusividade da incidência da multa prevista no negócio jurídico; fixando, para tanto, a retenção em 20% (vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade imobiliária o montante contratualmente previsto. Essas ponderações foram fundadas na análise fático-probatória e interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional. 2. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786 /2018. Precedentes. 3. A "jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.346/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024). Óbice do enunciado sumular n. 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp 2.146.383/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024) "AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp 2.146.383/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024) "AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fáticoprobatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. 6. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024) "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. VALIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando sua aplicação mostrar-se manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato. 2. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp 2.106.885/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024) "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL DEFICIENTE. AUSÊNCIA. ARTIGO VIOLADO. FALTA DE INDICAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STJ. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. NORMA CONSTITUCIONAL. VIOLAÇÃO. EXAME. NÃO CABIMENTO. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. É inadmissível o inconformismo por deficiência de fundamentação quando o recurso especial deixa de indicar qual dispositivo legal teria sido violado ou objeto de interpretação divergente. Súmula nº 284/STF. 3. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel em que exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 4. O exame de violação das normas constitucionais foge da competência do Superior Tribunal de Justiça, prevista no artigo 105 da Constituição Federal. 5. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024) Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão agravada (e-STJ fls. 362/363) a fim de conhecer do agravo, conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro para 15% (quinze por cento) os honorários advocatícios já arbitrados em favor da parte recorrida, observada a gratuidade de justiça, se for o caso. É o voto.

STJ — ACÓRDÃO AREsp 3149749 (inteiro teor)

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