STJ — ACÓRDÃO AREsp 3197685 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/06/2026 a 30/06/2026, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE VALORES. ART. 67-A DA LEI N. 4.591/64. CONTROLE JUDICIAL. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO VEDADO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO AUSENTE. SÚMULA 83/STJ. 1. Mantida a retenção de 20% dos valores pagos pelo Tribunal de origem com base nas circunstâncias fáticas dos autos, a pretensão de majoração para 50% demanda reexame probatório vedado pela Súmula 7/STJ. 2. Inviável a revisão do termo inicial da correção monetária fixado desde cada desembolso, por depender das particularidades fáticas do caso concreto. Súmula 7/STJ. 3. Ausente o cotejo analítico exigido pelo art. 1.029, § 1º, do CPC, não se conhece do recurso pela alínea c do permissivo constitucional. Súmula 83/STJ. 4. Agravo conhecido para não se conhecer do recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por HESA 126 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e HESA 210 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (HESA e HESA) contra decisão do Desembargador HERALDO DE OLIVEIRA SILVA, Presidente da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, que inadmitiu o recurso especial, fundamentando que não ficou demonstrada a alegada violação dos dispositivos legais, que a pretensão recursal demandaria reexame de provas e que o dissídio jurisprudencial não foi comprovado de forma analítica (e-STJ, fls. 611 a 613). No recurso especial, interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, HESA e HESA apontaram violação do art. 67-A da Lei n. 4.591/64, incluído pela Lei n. 13.786/18, sustentando que o contrato foi firmado sob a vigência da lei nova e que a cláusula contratual previa a retenção de 50% dos valores pagos, percentual que deveria ser aplicado. Alegaram também negativa de vigência à Lei n. 6.899/81 e à Súmula 43 do STJ, defendendo que a correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da ação, e não desde cada desembolso. Apontaram ainda dissídio jurisprudencial quanto ao termo inicial da correção monetária (e-STJ, fls. 525 a 551). Os agravados, FERNANDA SELLAN ALFARES e MARCELO AGUIAR MENESES (FERNANDA e MARCELO), apresentaram contrarrazões ao recurso especial (e-STJ, fls. 604 a 609) e contraminuta ao agravo (e-STJ, fls. 652 a 656), sustentando, em síntese, que o recurso especial não merece ser conhecido por incidência da Súmula 7 do STJ e pela ausência de demonstração de violação legal, e que o agravo não impugnou especificamente os fundamentos da decisão denegatória. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE VALORES. ART. 67-A DA LEI N. 4.591/64. CONTROLE JUDICIAL. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO VEDADO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO AUSENTE. SÚMULA 83/STJ. 1. Mantida a retenção de 20% dos valores pagos pelo Tribunal de origem com base nas circunstâncias fáticas dos autos, a pretensão de majoração para 50% demanda reexame probatório vedado pela Súmula 7/STJ. 2. Inviável a revisão do termo inicial da correção monetária fixado desde cada desembolso, por depender das particularidades fáticas do caso concreto. Súmula 7/STJ. 3. Ausente o cotejo analítico exigido pelo art. 1.029, § 1º, do CPC, não se conhece do recurso pela alínea c do permissivo constitucional. Súmula 83/STJ. 4. Agravo conhecido para não se conhecer do recurso especial. VOTO O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar. (1) Do percentual de retenção e da alegada violação ao art. 67-A da Lei 4.591/64 O acórdão recorrido, de relatoria da Desembargadora FATIMA CRISTINA RUPPERT MAZZO, ao negar provimento ao recurso de HESA e HESA, assim se manifestou quanto ao percentual de retenção: O contrato objeto da presente demanda foi firmado em 23.06.2021, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que introduziu o artigo 67-A à Lei nº 4.591/64, disciplinando hipóteses de resolução contratual por iniciativa do adquirente e autorizando a estipulação de cláusulas de retenção de valores pagos. Contudo, importa observar que, mesmo em se tratando de contratos firmados sob a égide da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência deste E. Tribunal tem admitido o controle judicial dos percentuais de retenção, especialmente quando resultam em desvantagem exagerada ao consumidor ou implicam a perda integral dos valores pagos, em afronta ao disposto no artigo 51, § 1º, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. A interpretação sistemática dos dispositivos legais aplicáveis, notadamente o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, veda a imposição de cláusulas que acarretam prejuízo desproporcional ao adquirente em razão da extinção do vínculo contratual. A mera previsão contratual de retenção de 50% dos valores pagos, portanto, não autoriza sua aplicação automática ou irrestrita, sendo imprescindível a análise das circunstâncias do caso concreto, à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da razoabilidade e da proporcionalidade, que regem as relações de consumo (e-STJ, fls. 514 a 522) E concluiu o acórdão: No caso concreto, a retenção de 20% revela-se razoável e proporcional, garantindo à incorporadora a compensação pelos custos administrativos e eventuais despesas decorrentes da rescisão contratual, sem impor ônus excessivo ao consumidor, que já suportou o pagamento de valores significativos. (e-STJ, fls. 514 a 522) Nessas condições, observa-se que o Tribunal de Justiça de São Paulo não negou vigência ao art. 67-A da Lei n. 4.591/64. Pelo contrário, reconheceu sua aplicabilidade ao contrato firmado sob a égide da Lei n. 13.786/2018. Todavia, entendeu que o percentual máximo de retenção previsto no dispositivo legal (50%) não é automático ou irrestrito, devendo ser submetido ao controle judicial de abusividade, à luz do CDC. Essa compreensão está em harmonia com a jurisprudência pacífica do STJ, que admite o controle judicial dos percentuais de retenção em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, mesmo após a Lei n. 13.786/2018, para evitar abusividade e desvantagem excessiva ao consumidor. A fixação do percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos é considerada razoável pela jurisprudência desta Corte para ressarcir as despesas administrativas do vendedor. Conforme tem decidido esta Corte Superior: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 25 DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCLUSÃO NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo adquirente, em razão de impossibilidade financeira, em que se debate a extensão do direito de retenção da vendedora. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, é razoável a retenção pela vendedora de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por culpa deste. 3. O percentual de retenção de 25% tem caráter indenizatório e compensatório, abrangendo todas as despesas administrativas e operacionais da vendedora decorrentes do desfazimento do negócio, inclusive a comissão de corretagem. 4. A validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem (Tema 938/STJ) não afasta a natureza de despesa administrativa de tal verba, a qual deve ser considerada incluída no percentual de retenção em caso de rescisão contratual, sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora e imposição de ônus excessivo ao consumidor. 5. Recurso especial desprovido. (REsp n. O percentual de retenção de 25% tem caráter indenizatório e compensatório, abrangendo todas as despesas administrativas e operacionais da vendedora decorrentes do desfazimento do negócio, inclusive a comissão de corretagem. 4. A validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem (Tema 938/STJ) não afasta a natureza de despesa administrativa de tal verba, a qual deve ser considerada incluída no percentual de retenção em caso de rescisão contratual, sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora e imposição de ônus excessivo ao consumidor. 5. Recurso especial desprovido. (REsp n. 2.171.901/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025) No caso, o TJSP, com base nas provas dos autos e nas circunstâncias fáticas específicas, manteve a retenção de 20% dos valores pagos, percentual que se insere dentro dos parâmetros considerados razoáveis pela jurisprudência do STJ (10% a 25%). A pretensão de HESA e HESA de majorar esse percentual para 50% demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, em especial das circunstâncias que levaram o Tribunal de origem a considerar razoável a retenção de 20%, o que é vedado em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. A alegada violação do art. 67-A da Lei n. 4.591/64 não se configurou, pois o acórdão recorrido aplicou o dispositivo, interpretando-o em conjunto com as normas protetivas do CDC. (2) Do termo inicial da correção monetária e da alegada violação da Lei 6.899/81 O acórdão recorrido manteve a sentença que determinou a correção monetária desde cada desembolso, nos seguintes termos: Isso porque a correção deve incidir desde cada desembolso efetuado pelo comprador, como forma de preservar o valor real da prestação realizada e impedir o enriquecimento sem causa do fornecedor. A correção monetária, como se sabe, não constitui penalidade, mas sim mecanismo de atualização do poder aquisitivo da moeda, razão pela qual deve acompanhar o momento em que os valores foram efetivamente pagos (e-STJ, fls. 514 a 522). HESA e HESA sustentam que, nos termos da Lei n. 6.899/81 e da Súmula 43 do STJ, a correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da ação, por se tratar de débito judicial decorrente de rescisão contratual sem ato ilícito imputável ao vendedor. Todavia, a questão do termo inicial da correção monetária em casos de restituição de valores em contratos de promessa de compra e venda resolvidos por iniciativa do comprador é matéria que envolve a análise das circunstâncias fáticas e contratuais do caso concreto. No caso, o TJSP, com base nas provas dos autos, entendeu que a correção desde o desembolso é a medida que melhor preserva o valor real das prestações e evita o enriquecimento sem causa. Para se chegar a conclusão diversa, seria necessário reexaminar o conjunto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. Ademais, a Súmula 43 do STJ, invocada por HESA e HESA, trata de hipótese diversa: Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo. No caso, não se trata de dívida por ato ilícito, mas de restituição de valores em virtude de rescisão contratual sem culpa do vendedor. O acórdão recorrido, ao aplicar a correção desde o desembolso, não negou vigência à Lei n. 6.899/81, mas aplicou entendimento jurisprudencial consolidado no âmbito do próprio TJSP para a hipótese específica dos autos. Portanto, incide o óbice da Súmula 7 do STJ, não se configurando a violação dos dispositivos legais apontados. (3) Do dissídio jurisprudencial Quanto ao dissídio jurisprudencial, HESA e HESA indicaram como paradigmas acórdãos do TJRJ (Apelação 0490029-04.2015.8.19.0001), do TJRS (Recurso Cível 71008564304) e do TJDFT (Apelação Cível 0019419-12.2015.8.07.0001). Todavia, a demonstração do dissídio jurisprudencial exige, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e da jurisprudência pacífica do STJ, o cotejo analítico entre o acórdão recorrido e os paradigmas, com a transcrição dos trechos que configurem a divergência e a demonstração das circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados. A simples transcrição de ementas ou trechos isolados, sem o confronto analítico, não satisfaz o requisito legal. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO BANCÁRIO. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL . FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF . DISSÍDIO. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL COM INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE. SÚMULA 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL . COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. 1. (..). 2 .(..). 3. A falta de indicação do dispositivo legal sobre o qual recai a divergência inviabiliza a análise do dissídio . 4. A simples transcrição de ementas ou trechos isolados, sem o confronto analítico, não satisfaz o requisito legal. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO BANCÁRIO. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL . FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF . DISSÍDIO. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL COM INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE. SÚMULA 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL . COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. 1. (..). 2 .(..). 3. A falta de indicação do dispositivo legal sobre o qual recai a divergência inviabiliza a análise do dissídio . 4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 6. Agravo interno no agravo em recurso especial parcialmente provido. (AgInt no AREsp 2.444.719/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Julgamento: 26/2/2024, TERCEIRA TURMA, DJe 28/2/2024) No caso, HESA e HESA limitaram-se a transcrever ementas e trechos dos julgados paradigmas, sem demonstrar analiticamente a identidade ou similitude fática entre os casos e a divergência de interpretação jurídica. Isso inviabiliza o conhecimento do recurso pela alínea c do permissivo constitucional. Ademais, os paradigmas citados, especialmente o acórdão do TJRS e do TJDFT, não divergem do acórdão recorrido quanto ao mérito da correção monetária. O acórdão do TJRS (e-STJ, fl. 570 a 584) manteve a correção monetária a partir do ajuizamento, mas em contexto fático diverso (contrato com alienação fiduciária e inércia do credor). Já o acórdão do TJDFT (e-STJ, fl. 585 a 600) tratou de hipóteses específicas de desistência, com particularidades processuais que não se assemelham ao caso dos autos. O acórdão do TJRJ (e-STJ, fl. 554 a 568), embora tenha fixado a correção a partir do ajuizamento, analisou caso em que houve culpa da construtora no atraso da obra, circunstância fática diversa do presente feito, em que a rescisão se deu por mera desistência dos compradores. Ausente, portanto, a demonstração analítica do dissídio, bem como a similitude fática entre os casos confrontados, incide o óbice da Súmula 83 do STJ, aplicável por analogia, e a jurisprudência consolidada desta Corte. Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial. Por oportu no, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC. É o voto.

STJ — ACÓRDÃO AREsp 3197685 (inteiro teor)

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