STJ — ACÓRDÃO AREsp 3211831 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/06/2026 a 30/06/2026, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. EMENTA DIREITO ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESSARCIMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU EM INTERDIÇÃO DO IMÓVEL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto ao ressarcimento de taxas de condomínio e IPTU e à majoração de danos morais; e por inviabilidade de dissídio jurisprudencial em questão de índole fático-probatória. 2. A controvérsia diz respeito a ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais sobre restituição de cotas condominiais e IPTU durante a interdição do imóvel, auxílio-moradia e danos morais. 3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, suspendeu o contrato de arrendamento e as taxas correspondentes, fixou auxílio-moradia de meio salário mínimo, condenou a parte requerida a danos materiais, a liquidar, e danos morais de R$ 15.000,00. 4. A Corte de origem negou provimento à apelação da autora, deu parcial provimento à apelação da CEF para reduzir os danos morais a R$ 10.000,00, mantendo a negativa de restituição de taxas de condomínio e IPTU por entender suspenso, e não rescindido, o contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a violação dos arts. 186 e 927 do CC impõe o ressarcimento das taxas de condomínio e IPTU durante a interdição do imóvel por vícios de construção; e (ii) saber se há divergência jurisprudencial apta a reformar o acórdão quanto à restituição das referidas taxas. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a pretensão demanda reexame do acervo fático-probatório e interpretação do contrato, que fixou a suspensão, e não a rescisão, afastando a restituição de taxas condominiais e IPTU. 7. O conhecimento do recurso pela alínea c fica prejudicado pela mesma razão fático-probatória; ademais, não foi realizado o cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando o acolhimento do pedido de ressarcimento de taxas condominiais e IPTU depende de reexame de provas e da interpretação do ajuste contratual. 2. Ausente cotejo analítico nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, não se conhece do recurso pela alínea c". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186 e 927; CPC, arts. 85, § 11, e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, REsp n. 1.102.539, relatora Ministra Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, julgado em 6/2/2012; STJ, AgInt no AREsp n. 1.288.145/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Quarta Turma, julgado em 16/11/2018. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MARIA MANOELINA OLIVEIRA DA ROCHA contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com óbice base na Súmula n. 7 do STJ quanto ao pedido de ressarcimento de taxas de condomínio e IPTU diante da suspensão e não rescisão do contrato e quanto à majoração do valor fixado a título de danos morais; e na inviabilidade de exame do dissídio jurisprudencial quando a controvérsia demanda análise fático-probatória, inviabilizando o seguimento tanto pela alínea a quanto pela alínea c. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. Contraminuta às fls. 538, 544, 550 e 557. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do TRF da 2ª Região em apelação cível nos autos de ação ordinária de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais. O julgado foi assim ementado (fls. 454-455): ADMINISTRATIVO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. INTERDIÇÃO DOS EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. RESPONSABILIDADE. INTERESSE DE AGIR. ALUGUEL. SUSPENSÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA NÃO CONFIGURADO. TAXAS CONDOMINIAIS. IPTU. REDUÇÃO DO DANO MORAL. COMPATIBILIZAÇÃO COM CASOS SIMILARES. RECURSO DA ARRENDATÁRIA DESPROVIDO. RECURSO DA CEF PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Duas Apelações Cíveis interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e por ARRENDATÁRIA em face da Sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, determinando a condenação da CEF e do FAR a pagar os danos materiais referentes aos alugueis comprovadamente pagos até a concessão do aluguel social, bem como aqueles decorrentes dos danos físicos no interior da unidade residencial da arrendatária. Em ato contínuo, o Juízo de origem confirmou a tutela de urgência para determinar a suspensão do contrato de arrendamento e, consequentemente, dos pagamentos das taxas mensais de arrendamento e de condomínio, determinando que a CEF e o FAR paguem, mensalmente, o valor correspondente a meio salário-mínimo para custeio de sua moradia durante o tempo em que estiver impossibilitada de retornar à unidade habitacional arrendada. Por fim, condenou as partes rés a pagar a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de compensação pelos danos morais sofridos. 2. A Lei nº 10.188/2001 criou o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. A CEF é a responsável pela operacionalização do programa, inclusive com o estabelecimento de critérios para as operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda dos imóveis, como dispõe o parágrafo único do art. 4º da Lei nº 10.188/2001. Legitimidade da CEF configurada. 3. A responsabilidade da CEF pelos vícios de construção nos imóveis do PAR decorre da atuação da empresa pública como agente executor de políticas públicas, conforme entendimento fixado pelo STJ, nos autos do R Esp nº 1102539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, D Je06/02/2012), segundo o qual "a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda". Atuação da CEF como executor de políticas federais. Responsabilidade da CEF configurada. 4. O interesse de agir "surge da necessidade de se obter, por meio de um provimento jurisdicional, a proteção a determinado interesse substancial. Situa-se, portanto, na necessidade do processo e na adequação do remédio processual eleito para o fim pretendido." (R Esp 930.336-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 6/2/2014.) 5. Não é necessário para a demonstração do interesse de agir a obrigatoriedade do prévio exaurimento da via administrativa, mas sim a demonstração da necessidade do processo. Resistência da CEF para a solução do litígio demonstra a necessidade do ajuizamento desta ação. 6. Não há questionamento da CEF sobre o valor majorado pelo Juízo de origem a título de aluguel. A irresignação da CEF recai apenas sobre a concessão do aluguel em concomitância com a suspensão do contrato de arrendamento, por alegado enriquecimento sem causa da arrendatária. 7. A suspensão do contrato não corresponde a sua extinção, mas sim uma pausa temporária no negócio jurídico, interrompendo as obrigações contratuais nesse período. Não é necessário para a demonstração do interesse de agir a obrigatoriedade do prévio exaurimento da via administrativa, mas sim a demonstração da necessidade do processo. Resistência da CEF para a solução do litígio demonstra a necessidade do ajuizamento desta ação. 6. Não há questionamento da CEF sobre o valor majorado pelo Juízo de origem a título de aluguel. A irresignação da CEF recai apenas sobre a concessão do aluguel em concomitância com a suspensão do contrato de arrendamento, por alegado enriquecimento sem causa da arrendatária. 7. A suspensão do contrato não corresponde a sua extinção, mas sim uma pausa temporária no negócio jurídico, interrompendo as obrigações contratuais nesse período. Finda a causa de suspensão, que no caso concreto corresponde ao término das obras do Residencial Parque Cavaleiros, o contrato de arrendamento residencial retornará a surtir os seus efeitos, com o necessário cumprimento das obrigações contratuais pelos contratantes. Medida necessária para afastar o desequilíbrio contratual entre as partes. 8. O pagamento de aluguel possui natureza indenizatória em virtude dos prejuízos causados à arrendatária decorrentes dos vícios de construção que a impossibilita de usufruir o bem arrendado. Enriquecimento sem causa não configurado. 9. Da mesma forma, não há que se falar em restituição dos valores pagos a título de taxa de arrendamento, condomínio e IPTU, como pretende a arrendatária. Isso porque, como acima exposto, o seu contrato de arrendamento não foi rescindido, mas apenas suspenso. 10. O Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou no sentido de que "o dano moral, na ocorrência de vícios de construção, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel". (AgInt no AR Esp 1.288.145/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, D Je de 16/11/2018). 11. No caso concreto, a interdição do imóvel em virtude da existência de vícios de construção, sem que haja, até o presente momento, previsão do término da interdição, acarreta danos morais suscetíveis à compensação financeira, uma vez que extrapolam os dissabores do cotidiano. 12. Analisando o conteúdo fático-probatório dos autos, acima mencionado, tem-se que a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) fixada pelo Juízo de origem é desarrazoada, já que ausentes outras demonstrações que possam elevar o valor arbitrado em outras demandas similares analisadas por esta Turma Especializada. Redução do valor da compensação pelos danos morais sofridos para a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 13. Recurso da arrendatária desprovido e recurso da CEF parcialmente provido. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 465): PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MERO INCONFORMISMO. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DESPROVIDOS. 1. Embargos de Declaração opostos por ARRENDATÁRIA em face do Acórdão proferido por esta Turma Especializada, com o objetivo de sanar supostos vícios de omissão, contradição e com fins de prequestionamento. 2. O Acórdão ora impugnado negou provimento à Apelação Cível interposta pela parte autora e deu parcial provimento à Apelação Cível da CEF, para reformar a Sentença apenas para reduzir o valor arbitrado a título de compensação financeira pelos danos morais, que passou a ser de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 3. Não há que se falar em omissão e contradiçãouma vez que o Voto se manifestou sobre o pedido de restituição dos valores correspondentes às taxas de condomínio e IPTU. 4. Verifica-se que os presentes aclaratórios constituem mera manobra retórica para veicular o inconformismo da parte com a orientação adotada na decisão embargada. 5. O Judiciário não está obrigado a analisar todas as argumentações suscitadas pela parte, mas apenas a indicar os fundamentos suficientes à exposição de suas razões de decidir, dando cumprimento ao art. 93, IX, da Carta Magna. 6. O prequestionamento da matéria, por si só, não viabiliza a oposição de embargos de declaração, eis que é necessária a demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios elencados no artigo 1.022 do CPC, que ensejariam no seu acolhimento, o que não ocorreu. Precedentes do STJ. 7. Embargos de Declaração desprovidos. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 186 e 927 do Código Civil, porque o acórdão recorrido negou o ressarcimento das taxas de condomínio e IPTU pagas no período de interdição, embora os vícios de construção tenham impedido a fruição do imóvel, imputando responsabilidade civil aos recorridos. O prequestionamento da matéria, por si só, não viabiliza a oposição de embargos de declaração, eis que é necessária a demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios elencados no artigo 1.022 do CPC, que ensejariam no seu acolhimento, o que não ocorreu. Precedentes do STJ. 7. Embargos de Declaração desprovidos. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 186 e 927 do Código Civil, porque o acórdão recorrido negou o ressarcimento das taxas de condomínio e IPTU pagas no período de interdição, embora os vícios de construção tenham impedido a fruição do imóvel, imputando responsabilidade civil aos recorridos. Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que não há restituição de taxas condominiais e de IPTU por estar o contrato apenas suspenso, divergiu do entendimento do STJ e de outros tribunais. Indica, dentre outros, o AgInt no AREsp n. 1.598.438/SP. Requer o provimento do recurso para condenação dos recorridos ao ressarcimento das taxas de condomínio e IPTU pagas durante o período de interdição e, subsidiariamente, para reconhecimento da divergência jurisprudencial. Contrarrazões às fls. 494-497, 500-503 e 506-511. É o relatório. EMENTA DIREITO ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESSARCIMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU EM INTERDIÇÃO DO IMÓVEL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto ao ressarcimento de taxas de condomínio e IPTU e à majoração de danos morais; e por inviabilidade de dissídio jurisprudencial em questão de índole fático-probatória. 2. A controvérsia diz respeito a ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais sobre restituição de cotas condominiais e IPTU durante a interdição do imóvel, auxílio-moradia e danos morais. 3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, suspendeu o contrato de arrendamento e as taxas correspondentes, fixou auxílio-moradia de meio salário mínimo, condenou a parte requerida a danos materiais, a liquidar, e danos morais de R$ 15.000,00. 4. A Corte de origem negou provimento à apelação da autora, deu parcial provimento à apelação da CEF para reduzir os danos morais a R$ 10.000,00, mantendo a negativa de restituição de taxas de condomínio e IPTU por entender suspenso, e não rescindido, o contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a violação dos arts. 186 e 927 do CC impõe o ressarcimento das taxas de condomínio e IPTU durante a interdição do imóvel por vícios de construção; e (ii) saber se há divergência jurisprudencial apta a reformar o acórdão quanto à restituição das referidas taxas. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a pretensão demanda reexame do acervo fático-probatório e interpretação do contrato, que fixou a suspensão, e não a rescisão, afastando a restituição de taxas condominiais e IPTU. 7. O conhecimento do recurso pela alínea c fica prejudicado pela mesma razão fático-probatória; ademais, não foi realizado o cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando o acolhimento do pedido de ressarcimento de taxas condominiais e IPTU depende de reexame de provas e da interpretação do ajuste contratual. 2. Ausente cotejo analítico nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, não se conhece do recurso pela alínea c". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186 e 927; CPC, arts. 85, § 11, e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, REsp n. 1.102.539, relatora Ministra Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, julgado em 6/2/2012; STJ, AgInt no AREsp n. 1.288.145/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Quarta Turma, julgado em 16/11/2018. VOTO A controvérsia diz respeito a ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais em que a parte autora pleiteou a restituição de cotas condominiais no período de interdição; o ressarcimento de aluguéis pagos até o início do auxílio-moradia; a responsabilização pelo pagamento de IPTU vencidos e vincendos durante a interdição; a suspensão das taxas de arrendamento e condomínio; a majoração do auxílio-moradia para meio salário mínimo; e a compensação por danos morais. O valor da causa foi fixado em R$ 47.542,73. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, confirmando a suspensão do contrato de arrendamento e das taxas mensais de arrendamento e de condomínio, fixando auxílio-moradia em metade do salário mínimo e condenando os réus a danos materiais (liquidação) e danos morais de R$ 15.000,00, além de custas e honorários de 10% sobre o valor da condenação. A Corte de origem negou provimento à apelação da autora e deu parcial provimento à apelação da CEF, reduzindo os danos morais a R$ 10.000,00, mantendo a negativa de restituição de taxas condominiais e de IPTU por entender suspenso, e não rescindido, o contrato. I - Arts. 186 e 927 do CC No recurso especial, a recorrente alega que os recorridos devem ressarcir as taxas de condomínio e o IPTU do período de interdição, porque os vícios de construção impediram a fruição do imóvel e configuraram responsabilidade civil pelos prejuízos. O Tribunal de origem concluiu que o contrato foi suspenso, e não rescindido, afastando a restituição de taxas de arrendamento, condomínio e IPTU; registrou ainda que o IPTU é imposto de natureza real, sem legitimidade da CEF para afastar sua incidência. No recurso especial, a parte alega que a suspensão contratual deveria implicar o afastamento de tais encargos. O Tribunal de origem, analisando o acervo probatório e o contexto contratual, concluiu o seguinte (fls. 451-452): A suspensão do contrato não corresponde a sua extinção, a sua rescisão. A suspensão do contrato é uma pausa temporária no negócio jurídico, interrompendo as obrigações contratuais nesse período. Finda a causa de suspensão, que no caso concreto corresponde ao término das obras do Residencial Parque Cavaleiros, o contrato de arrendamento residencial retornará a surtir os seus efeitos, com o necessário cumprimento das obrigações contratuais pelos contratantes. Desta forma, a suspensão do contrato de arrendamento decorre da impossibilidade da arrendatária de residir no imóvel arrendado, evitando-se o desequilíbrio contratual entre as partes. Já o pagamento de aluguel possui natureza indenizatória em virtude dos prejuízos causados à arrendatária decorrentes dos vícios de construção que a impossibilita de usufruir o bem arrendado. Logo, não há que se falar em enriquecimento sem causa. Da mesma forma, não há que se falar em restituição dos valores pagos a título de taxa de arrendamento, condomínio e IPTU, como pretende a arrendatária. Isso porque, como acima exposto, o seu contrato de arrendamento não foi rescindido, mas apenas suspenso. Ademais, sendo o IPTU um imposto de competência municipal de natureza real, não teria a CEF legitimidade para afastar a sua incidência. A unidade habitacional entregue deverá possuir condições de habitabilidade porque somente assim o programa assistencial terá atingido a sua finalidade, qual seja a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Como visto, a solução adotada depende de reinterpretação do ajuste e de revolvimento de fatos e provas. Rever tal entendimento demandaria o reexame de provas, o que é incabível em recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. II - Dissídio jurisprudencial A parte sustenta dissídio, indicando precedentes e afirmando que o acórdão divergiu da jurisprudência ao negar a restituição de taxas durante a interdição. O Tribunal local decidiu com base em fatos e provas e na interpretação do ajuste, concluindo pela suspensão do contrato e pela não restituição de taxas. A imposição do óbice da Súmula n. 7 do STJ quanto à alínea a do permissivo constitucional impede a análise do recurso pela alínea c sobre o mesmo tema. Para a interposição de recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. II - Dissídio jurisprudencial A parte sustenta dissídio, indicando precedentes e afirmando que o acórdão divergiu da jurisprudência ao negar a restituição de taxas durante a interdição. O Tribunal local decidiu com base em fatos e provas e na interpretação do ajuste, concluindo pela suspensão do contrato e pela não restituição de taxas. A imposição do óbice da Súmula n. 7 do STJ quanto à alínea a do permissivo constitucional impede a análise do recurso pela alínea c sobre o mesmo tema. Para a interposição de recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. Isso porque não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas, pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados, deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso. Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a não realização do devido cotejo analítico. III - Conclusão Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça. É o voto.

STJ — ACÓRDÃO AREsp 3211831 (inteiro teor)

Faça mais com este documento