STJ — ACÓRDÃO AREsp 3209956 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/06/2026 a 30/06/2026, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATOS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS, OBRIGAÇÃO DE FAZER E FATO SUPERVENIENTE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial; o agravo é conhecido e o recurso especial, conhecido em parte e desprovido. 2. A controvérsia trata de ação de cobrança cumulada com obrigação de fazer e pedido indenizatório, com reconvenção por vícios construtivos. 3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedente a ação principal e procedente em parte a reconvenção, condenando ao custeio da reforma por empresa indicada, ao pagamento de aluguel mensal de 0,5% so bre R$ 1.297.000,00 desde 23/4/2021, e a indenizações por danos materiais e morais. 4. A Corte de origem negou provimento às apelações, manteve a sentença por seus fundamentos, reconheceu a responsabilidade objetiva pelos vícios e majorou os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC, por omissões quanto ao fato superveniente, à mora e ao desequilíbrio contratual; (ii) saber se houve violação dos arts. 8º, 17, 493 e 499 do CPC, quanto à consideração do fato superveniente e à conversão da obrigação de fazer em perdas e danos; (iii) saber se houve violação dos arts. 248, 421, 421-A, 422, 476 e 884 do CC, em razão da subsistência de obrigações diante da alienação fiduciária e arrematação; e (iv) saber se há dissídio jurisprudencial demonstrado nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC, e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não ocorreu a ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC, porque o acórdão recorrido enfrentou o fato superveniente, a mora e o desequilíbrio contratual, aplicando o art. 476 do CC e afastando a compensação. 7. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a pretensão recursal demanda revolvimento do conteúdo fático-probatório quanto aos vícios construtivos, gravidade, impossibilidade de uso e alcance das medidas de reparação. 8. Incide a Súmula n. 5 do STJ porque parte das teses exige interpretação de cláusulas contratuais sobre garantias e execução da obra. 9. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer porque ausentes a similitude fática e o cotejo analítico exigidos pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, além da prejudicialidade quando a inadmissão pela alínea a decorre de óbices sumulares. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ quando o recurso pretende o reexame do acervo fático-probatório fixado, especialmente sobre a existência e gravidade de vícios e a adequação das medidas de reparação. 2. Aplica-se a Súmula n. 5 do STJ quando as teses recursais dependem de interpretação de cláusulas contratuais. 3. Não ocorre a violação dos arts. 489, § 1, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC quando o acórdão recorrido enfrenta de modo suficiente o fato superveniente, a mora e o equilíbrio contratual. 4. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer sem a demonstração da similitude fática e do cotejo analítico, nos termos do art. 1.029, § 1, do CPC, e do art. 255, §§ 1 e 2, do RISTJ.". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 8, 17, 489, § 1, IV, 493, 499, 1.022, parágrafo único, II, 1.029, § 1, e 85, § 11; CC, arts. 248, 421, 421-A, 422, 476 e 884; CF, art. 105, III, a e c; RISTJ, art. 255, §§ 1 e 2. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por YNGRID MARIA OLIVEIRA SOARES contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, com a não ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, com a falta de demonstração analítica da vulneração dos arts. 8, 17, 476, 493 e 499 do Código de Processo Civil e aos arts. 248, 421, 421-A, 422 e 884 do Código Civil, com a necessidade de reexame de provas e de interpretação de cláusulas contratuais (Súmula n. 5 do STJ e Súmula n. 7 do STJ), e com a ausência de demonstração da divergência nos moldes do art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ (fls. 2.022-2.025). Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. Na contraminuta, a parte agravada aduz que o agravo não impugnou todos os fundamentos da decisão denegatória, houve violação do princípio da dialeticidade (Súmula n. 182 do STJ), e requer a condenação por litigância de má-fé (fls. 2.049-2.056). O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação cível, nos autos de ação de cobrança cumulada com obrigação de fazer e pedido indenizatório. O julgado foi assim ementado (fls. 1.911-1.913): DIREITO CIVIL. DUAS APELAÇÕES. CONTRATOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL E PROCEDÊNCIA PARCIAL DA RECONVENÇÃO. I. Caso em Exame: Ação de cobrança cumulada com obrigação de fazer e pedido indenizatório referente a contrato de compra e venda de imóvel. A autora alegou inadimplemento dos réus quanto ao pagamento e não entrega de imóvel em permuta. Os réus, em sede de reconvenção, alegaram vícios construtivos no imóvel adquirido e pediram reparos e indenizações. A sentença julgou improcedente o pedido inicial e parcialmente procedente a reconvenção, tornando definitiva a tutela de urgência anteriormente deferida, inclusive com a manutenção da multa fixada às fls. 729/731. Em consequência, condenou a autora/reconvinda à obrigação de fazer, consistente no custeio da reforma do imóvel objeto da lide, conforme o especificado na fundamentação, devendo contratar a empresa Mazoto para a execução dos serviços no prazo de 15 (quinze) dias. Durante a execução das obras, a autora deverá pagar o equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado da quantia paga (R$ 1.297.000,00), a título de aluguel, com depósito na conta bancária da ré Priscila, indicada às fls. 1231, ou em outra conta que vier a ser informada, com vencimento no dia 5 (cinco) de cada mês, retroagindo os efeitos a partir de 23/04/2021, com possibilidade de compensação com os valores pagos no curso da demanda. A sentença também condenou a autora/reconvinda ao pagamento de danos materiais no valor de R$ 28.483,32, devidamente corrigidos, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 50.000,00. Recursos interpostos por ambas as partes. A parte requerida postula a reforma da sentença para: (i) restabelecer o valor de R$ 16.500,00 mensais a título de aluguel, desde 23/04/2021 até a conclusão da reforma do imóvel; (ii) majorar a multa diária pelo descumprimento da obrigação de fazer, afastando-se a limitação de 30 dias, até o limite de R$ 1.297.000,00; (iii) incluir, na condenação à reforma, a obrigação de substituir os materiais de baixa qualidade empregados na obra; (iv) condenar a autora ao pagamento de R$ 223.590,63, a título de danos materiais, e de R$ 17.510,00, à guisa das despesas extraprocessuais; (v) majorar a indenização por danos morais para o valor de R$ 300.000,00, correspondente a R$ 50.000,00 por membro da família; e (vi) aplicar penalidades por ato atentatório à dignidade da justiça e por litigância de má-fé. Por sua vez, a autora requer: (i) a reforma da sentença para afastar a obrigação de reforma do imóvel ou, subsidiariamente, excluir a obrigatoriedade de contratação da empresa indicada; (ii) o reconhecimento da mora dos apelados, com a consequente compensação da condenação com o valor inadimplido do contrato; (iii) a anulação ou a reforma da condenação por danos materiais, diante da ausência de comprovação do prejuízo; (iv) o afastamento ou a redução da condenação por danos morais; e (v) a inversão do ônus de sucumbência. II. Questão em Discussão: A questão em discussão consiste em se aferir acerca da: (i) adequação do valor do aluguel fixado em 0,5% do valor até então pago pelo imóvel; (ii) a majoração da multa diária por descumprimento da obrigação de fazer; (iii) a responsabilidade da autora pelos vícios construtivos e a obrigação de reforma do imóvel; (iv) a compensação de valores devidos com o saldo inadimplido do contrato; (iii) a anulação ou a reforma da condenação por danos materiais, diante da ausência de comprovação do prejuízo; (iv) o afastamento ou a redução da condenação por danos morais; e (v) a inversão do ônus de sucumbência. II. Questão em Discussão: A questão em discussão consiste em se aferir acerca da: (i) adequação do valor do aluguel fixado em 0,5% do valor até então pago pelo imóvel; (ii) a majoração da multa diária por descumprimento da obrigação de fazer; (iii) a responsabilidade da autora pelos vícios construtivos e a obrigação de reforma do imóvel; (iv) a compensação de valores devidos com o saldo inadimplido do contrato; (iv) a configuração de danos morais e a adequação da indenização; (v) eventual mora da parte requerida e possibilidade de compensação e (vi) a condenação da autora por litigância de má-fé. III. Razões de Decidir: A estipulação do aluguel no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor pago pelas partes preserva o equilíbrio contratual e impede o enriquecimento sem causa, em consonância com o preconizado pelo artigo 884 do Código Civil. A multa cominatória fixada revela-se razoável e proporcional à obrigação imposta, não se justificando sua majoração, nos termos do princípio da razoabilidade. A indenização por danos materiais deve se limitar ao montante efetivamente comprovado nos autos, observando-se que o quantum debeatur deverá ser atualizado monetariamente pela Tabela Prática do TJSP, a partir da data do respectivo desembolso, e acrescido de juros moratórios, aferidos pela taxa SELIC, descontada a correção, desde a data da citação. A responsabilidade da autora pelos vícios construtivos verificados é objetiva, tal como evidenciado pelo laudo pericial, em conformidade com o disposto no artigo 618 do Código Civil. A determinação para que a reforma seja realizada por empresa previamente indicada afigura-se adequada, diante da gravidade dos vícios estruturais apurados. O reconhecimento do dano moral foi acertadamente proferido, sendo a indenização fixada no valor de R$ 50.000,00, a ser rateada entre os requeridos, em observância aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, consoante o previsto no artigo 944 do Código Civil. Não se admite a compensação entre o valor inadimplido e a condenação imposta, pois tal medida acarretaria desequilíbrio contratual em detrimento da parte requerida. Considerando o inadimplemento substancial da autora, não há configuração de mora por parte dos requeridos, nos termos do artigo 476 do Código Civil. Ademais, não se verifica a prática de ato atentatório à dignidade da justiça ou a configuração de litigância de má-fé pela autora, inexistindo, portanto, fundamento para a imposição das penalidades previstas nos artigos 77 e 81 do Código de Processo Civil. IV. Dispositivo e Tese: Recursos desprovidos. Tese de julgamento: 1. O equilíbrio contratual deve ser preservado, evitando-se enriquecimento sem causa. 2. A responsabilidade pelos vícios construtivos é objetiva, justificando a obrigação de reforma do imóvel. Diante do não provimento dos recursos, majoram-se os honorários advocatícios devidos pela parte autora para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa na ação principal e para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação na reconvenção. Quanto à parte requerida, os honorários são majorados para 15% (quinze por cento) sobre a diferença entre o valor da causa principal e o valor da condenação na reconvenção, tudo nos termos do § 11 do artigo 85 do CPC. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 1.944): DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATOS. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. I. Caso em Exame: Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento aos recursos de apelação. A embargante alega omissão no julgamento quanto à consequência jurídica de fato novo apresentado, termo inicial da mora dos embargados e fundamento jurídico do desequilíbrio contratual. II. Questão em Discussão: 2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) a consequência jurídica do fato novo; (ii) o termo inicial da mora dos embargados; (iii) o fundamento jurídico do desequilíbrio contratual. III. Razões de Decidir: 3. Não há omissão no acórdão embargado, pois a decisão foi clara ao aplicar o artigo 476 do Código Civil, considerando o descumprimento das obrigações principais pelo autor. 4. A titularidade atual do bem, derivada da execução da garantia fiduciária, não interfere na obrigação imposta à parte autora na presente lide. 5. A tentativa de indenização de valores é incabível, pois configuraria desequilíbrio contratual em favor da vendedora, afrontando o princípio da função social do contrato. 4. Dispositivo e Tese: 5. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: 1. Razões de Decidir: 3. Não há omissão no acórdão embargado, pois a decisão foi clara ao aplicar o artigo 476 do Código Civil, considerando o descumprimento das obrigações principais pelo autor. 4. A titularidade atual do bem, derivada da execução da garantia fiduciária, não interfere na obrigação imposta à parte autora na presente lide. 5. A tentativa de indenização de valores é incabível, pois configuraria desequilíbrio contratual em favor da vendedora, afrontando o princípio da função social do contrato. 4. Dispositivo e Tese: 5. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: 1. Embargos de declaração não se prestam a sanar vícios abstratos. 2. A compensação de valores inadimplentes não é viável quando há desequilíbrio contratual. Legislação Citada: CC, artes. 421, 421-A, 476, 884; CPC, artes. 493, 8, 17, 499, 1.022, 1.025, 1.026. Jurisprudência Citada: Súmulas 211 do STJ e 282 do STF. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos: a) 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, e 1.022, parágrafo único, II, do Código de Processo Civil, porque o acórdão recorrido teria sido omisso ao não enfrentar a consequência jurídica do fato novo (alienação fiduciária e arrematação do imóvel), o termo inicial da mora dos recorridos, a fundamentação do alegado desequilíbrio contratual, a subsistência da obrigação de fazer diante da perda do objeto e a possibilidade de exigir o preço ou compensar valores; b) 8º, 17, 493 e 499 do Código de Processo Civil, já que o fato superveniente deveria ter sido considerado no julgamento e, sendo impossível a tutela específica, seria cabível a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos; c) 248, 421, 421-A, 422, 476 e 884 do Código Civil, pois a decisão teria afrontado a função social do contrato, a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa, ao manter obrigações incompatíveis com a conduta dos recorridos e ao impedir a cobrança do saldo do preço. Requer o provimento do recurso para que se anule os acórdãos por violação dos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil; requer ainda o provimento do recurso para que se reconheça a negativa de vigência aos arts. 493 do Código de Processo Civil e 248, 421, 421-A e 884 do Código Civil, e se uniformize a jurisprudência com o Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (fls. 1.983-1.984). Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o recurso especial pretende reexame de provas (Súmula n. 7 do STJ), há deficiência de fundamentação (Súmula n. 284 do STF), não se comprovou o dissídio com cotejo analítico (arts. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil, e 255 do RISTJ), e requer o não conhecimento e, subsidiariamente, o desprovimento do recurso, com majoração de honorários (fls. 1.999-2.021). É o relatório. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATOS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS, OBRIGAÇÃO DE FAZER E FATO SUPERVENIENTE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial; o agravo é conhecido e o recurso especial, conhecido em parte e desprovido. 2. A controvérsia trata de ação de cobrança cumulada com obrigação de fazer e pedido indenizatório, com reconvenção por vícios construtivos. 3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedente a ação principal e procedente em parte a reconvenção, condenando ao custeio da reforma por empresa indicada, ao pagamento de aluguel mensal de 0,5% so bre R$ 1.297.000,00 desde 23/4/2021, e a indenizações por danos materiais e morais. 4. A Corte de origem negou provimento às apelações, manteve a sentença por seus fundamentos, reconheceu a responsabilidade objetiva pelos vícios e majorou os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC, por omissões quanto ao fato superveniente, à mora e ao desequilíbrio contratual; (ii) saber se houve violação dos arts. 8º, 17, 493 e 499 do CPC, quanto à consideração do fato superveniente e à conversão da obrigação de fazer em perdas e danos; (iii) saber se houve violação dos arts. 248, 421, 421-A, 422, 476 e 884 do CC, em razão da subsistência de obrigações diante da alienação fiduciária e arrematação; e (iv) saber se há dissídio jurisprudencial demonstrado nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC, e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não ocorreu a ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC, porque o acórdão recorrido enfrentou o fato superveniente, a mora e o desequilíbrio contratual, aplicando o art. 476 do CC e afastando a compensação. 7. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a pretensão recursal demanda revolvimento do conteúdo fático-probatório quanto aos vícios construtivos, gravidade, impossibilidade de uso e alcance das medidas de reparação. 8. Incide a Súmula n. 5 do STJ porque parte das teses exige interpretação de cláusulas contratuais sobre garantias e execução da obra. 9. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer porque ausentes a similitude fática e o cotejo analítico exigidos pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, além da prejudicialidade quando a inadmissão pela alínea a decorre de óbices sumulares. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ quando o recurso pretende o reexame do acervo fático-probatório fixado, especialmente sobre a existência e gravidade de vícios e a adequação das medidas de reparação. 2. Aplica-se a Súmula n. 5 do STJ quando as teses recursais dependem de interpretação de cláusulas contratuais. 3. Não ocorre a violação dos arts. 489, § 1, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC quando o acórdão recorrido enfrenta de modo suficiente o fato superveniente, a mora e o equilíbrio contratual. 4. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer sem a demonstração da similitude fática e do cotejo analítico, nos termos do art. 1.029, § 1, do CPC, e do art. 255, §§ 1 e 2, do RISTJ.". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 8, 17, 489, § 1, IV, 493, 499, 1.022, parágrafo único, II, 1.029, § 1, e 85, § 11; CC, arts. 248, 421, 421-A, 422, 476 e 884; CF, art. 105, III, a e c; RISTJ, art. 255, §§ 1 e 2. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7. VOTO A controvérsia diz respeito à ação de cobrança cumulada com obrigação de fazer e pedido indenizatório em que a parte autora pleiteou a condenação ao pagamento de parcelas do preço e lucros cessantes, enquanto a parte ré, em reconvenção, requereu a obrigação de custear reforma do imóvel, moradia provisória, danos materiais e morais. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente a ação de cobrança e procedente em parte a reconvenção, condenando a autora ao custeio da reforma por empresa indicada, ao pagamento de aluguel de 0,5% ao mês sobre R$ 1.297.000,00 desde 23/4/2021, e a indenizações de R$ 28.483,32 (danos materiais) e R$ 50.000,00 (danos morais), fixando honorários de 10% na ação principal e de 10% sobre a condenação na reconvenção (fls. 1.616-1.631). A Corte de origem negou provimento às apelações, manteve a sentença por seus fundamentos, reconheceu a responsabilidade objetiva pelos vícios construtivos, afastou a compensação de valores e a alegada perda superveniente do interesse de agir, e majorou os honorários para 15% nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil (fls. 1.910-1.934). I - Arts. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, e 1.022, parágrafo único, II, do Código de Processo Civil No recurso especial, a parte recorrente alega omissão, contradição e falta de fundamentação, sustentando que não foram enfrentadas: a consequência jurídica do fato novo (arrematação do imóvel alienado fiduciariamente), a definição do termo inicial da mora dos recorridos, o fundamento do desequilíbrio contratual, a subsistência da obrigação de fazer diante da perda do objeto e a possibilidade de exigir o preço ou compensar valores. O acórdão recorrido e o acórdão dos embargos afirmam não haver omissão, registrando que se aplicou o art. 476 do Código Civil, que a titularidade atual do bem não interfere na obrigação imposta, e que a compensação de valores é incabível por gerar desequilíbrio contratual e afrontar a função social do contrato (fls. 1.910-1.934; 1.944). Ainda, o acórdão combatido assim assentou: As alegações trazidas pela parte autora às fls. 1870/1873, no sentido de que teria ocorrido perda superveniente do interesse de agir dos apelados, quanto à reforma do bem e ao pagamento de alugueis, em razão da consolidação da propriedade do imóvel em favor do agente fiduciário e subsequente arrematação, não têm o condão de alterar as conclusões firmadas na r. sentença. Isso porque a titularidade atual do bem, derivada da execução da garantia fiduciária, não interfere na obrigação imposta à parte autora no âmbito desta lide, que se constituiu validamente à época da relação contratual entre as partes. Ressalte-se que o agente fiduciário, não integrou o polo ativo ou passivo da presente demanda, razão pela qual eventuais pretensões que envolvam a nova titularidade devem ser veiculadas em ação própria, a ser proposta pela parte interessada. Destarte, a modificação da obrigação de fazer e das condenações impostas, com fundamento em fato superveniente que não altera a relação jurídica discutida nos autos, encontra óbice no princípio do contraditório e da segurança jurídica, motivo pelo qual rejeitam-se as alegações da apelante quanto à perda superveniente do interesse de agir (fls. 1.932-1.933 - grifo no original em negrito; destaquei em sublinhado). Logo, afastam-se as alegadas ofensas, visto que a Corte de origem examinou e decidiu, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. Esclareça-se que o órgão colegiado não está obrigado a repelir todas as alegações expendidas no recurso, pois basta que se atenha aos pontos relevantes e necessários ao deslinde do litígio e adote fundamentos que se mostrem cabíveis à prolação do julgado, ainda que, relativamente às conclusões, não haja a concordância das partes. II - Arts. 8º, 17, 493 e 499 do CPC A parte alega que o Tribunal a quo negou vigência aos dispositivos processuais ao deixar de reconhecer os efeitos do fato superveniente (art. 493), a utilidade da prestação (art. 17), e a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos (art. 499), diante da perda do vínculo dos recorridos com o imóvel (fls. 1.966-1.977). O acórdão recorrido examinou o fato superveniente e concluiu que a consolidação e arrematação, por alienação fiduciária, não alteram a relação jurídica discutida nem afastam a obrigação de fazer imposta à autora, por ter sido validamente constituída no âmbito contratual; e que eventuais pretensões envolvendo a nova titularidade devem ser veiculadas em ação própria (fls. 1.932-1.933; 1.950-1.951). 8º, 17, 493 e 499 do CPC A parte alega que o Tribunal a quo negou vigência aos dispositivos processuais ao deixar de reconhecer os efeitos do fato superveniente (art. 493), a utilidade da prestação (art. 17), e a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos (art. 499), diante da perda do vínculo dos recorridos com o imóvel (fls. 1.966-1.977). O acórdão recorrido examinou o fato superveniente e concluiu que a consolidação e arrematação, por alienação fiduciária, não alteram a relação jurídica discutida nem afastam a obrigação de fazer imposta à autora, por ter sido validamente constituída no âmbito contratual; e que eventuais pretensões envolvendo a nova titularidade devem ser veiculadas em ação própria (fls. 1.932-1.933; 1.950-1.951). Nessa linha, a controvérsia estruturou-se sobre premissas fático-probatórias (vícios construtivos, gravidade, impossibilidade de uso, imputação de culpa e alcance das medidas de reparação), cujo reexame encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ. Rever a conclusão quanto ao fato superveniente exigiria revolvimento do contexto fático e das consequências práticas apuradas na origem, igualmente vedado por essa súmula. III - Arts. 248 e 476 do Código Civil; 421, 421-A, 422 e 884 do Código Civil Alega o recorrente que a obrigação de fazer se tornou impossível sem culpa sua (art. 248 do CC), que não subsiste a exceção do contrato não cumprido após o fato superveniente (art. 476 do CC), e que houve violação dos princípios da função social do contrato, equilíbrio contratual, boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa, em razão da manutenção do aluguel e da obrigação de reforma apesar da perda do vínculo com o bem (fls. 1.958-1.972; 1.970-1.978). O acórdão recorrido, contudo, assentou a responsabilidade objetiva da vendedora pelos vícios graves constatados, que inviabilizaram o uso do imóvel, e manteve a obrigação de custear a reforma por empresa indicada, além de aluguel de 0,5% sobre o valor pago para evitar enriquecimento sem causa, sob o fundamento de equilíbrio e vedação ao desequilíbrio contratual (fls. 1.919-1.924; 1.929-1.932). Também confirmou que a titularidade atual do bem não afasta a obrigação constituída na relação entre as partes (fls. 1.932-1.933). A questão relativa a esses dispositivos, na forma como deduzida, demanda reexame de matéria fático-probatória (gravidade dos vícios, impossibilidade de uso, adequação de medidas de reparação, proporcionalidade do aluguel) e, em parte, interpretação de cláusulas contratuais sobre garantias e execução da obra, o que encontra óbice na incidência combinada das Súmulas n. 7 e 5 do STJ. IV - Divergência jurisprudencial Nota-se que o recurso especial, fundamentado na alínea c do permissivo constitucional, apenas traz jurisprudência que o recorrente entende divergir do acórdão recorrido, sem, contudo, demonstrar a existência de similitude fática ou ainda, realizar o necessário cotejo analítico. Dessa forma, a falta da similitude fática e do cotejo analítico, requisitos indispensáveis à demonstração da divergência, inviabilizam a análise do dissídio, nos termos dos artigos 1.029, § 1º, do CPC, e 255, § 1º, do Regimento Interno do STJ. Ademais, é entendimento desta Corte que a inadmissão do recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, III, a, da Constituição Federal, em razão da incidência de enunciado sumular, prejudica o exame do recurso no ponto em que suscita divergência jurisprudencial se o dissídio alegado diz respeito ao mesmo dispositivo legal ou tese jurídica, o que ocorreu na hipótese. V - Conclusão Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial, e nesta extensão, negar-lhe provimento. Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça. É o voto.

STJ — ACÓRDÃO AREsp 3209956 (inteiro teor)

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