STJ — DECISÃO REsp 2216720 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ assim ementado (fl. 483): EMENTA: AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE AUTÔNOMA ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ADMITIDO DE 180(CENTO E OITENTA DIAS) ADJETIVA-SE COMO INDEVIDA E ABUSIVA, GERANDO A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA POR LUCROS CESSANTES, QUE PRESUMIDOS, E DANOS MORAIS NO VALOR ADEQUADO E RAZOÁVEL SEGUNDO PADRÇÕES ESTABELECIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA PÁTRIA. MATPERIUA PACIFICADA EM CONFORMIDADE COM OS PRECEDENTES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ E SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO DE AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E IMPROVIDO Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 500-502). No recurso especial, sustenta a recorrente que o v. acórdão incorreu em manifesta violação dos arts. 186, 884, 927 e 944, parágrafo único, do Código Civil, na medida em que impôs condenação ao pagamento de indenização por danos morais e lucros cessantes sem a configuração dos pressupostos da responsabilidade civil, bem como fixou quantum reparatório desproporcional à extensão do alegado dano; ofendeu, ainda, os arts. 33, 34, § 2º, 43, II, e 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964, ao desconsiderar a validade e a razoabilidade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias regularmente pactuada, e o art. 18, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, invocado por analogia como parâmetro normativo de razoabilidade do referido lapso de prorrogação; vulnerou, outrossim, os arts. 396 e 401 do Código de Processo Civil, ao manter condenação em lucros cessantes desprovida de prova documental idônea acerca da destinação econômica do imóvel, bem como o art. 1.029, § 1º, do CPC, no que tange à demonstração formal do dissídio jurisprudencial; por fim, o julgado recorrido divergiu frontalmente da orientação sedimentada do Superior Tribunal de Justiça notadamente dos precedentes firmados no REsp 1.582.318/RJ, REsp 1.863.259/RJ, REsp 1.862.904/RJ, AgRg no AREsp 570.086/PE, AgRg no REsp 1408540/MA e REsp 253068/SP. Contrarrazões apresentadas às fls. 534-550. Sobreveio o juízo de admissibilidade positivo na instância de origem, determinando a remessa ao Superior Tribunal de Justiça (fls. 557-557). É, no essencial, o relatório. Trata-se, na origem, de "Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais" proposta pela recorrida, que adquiriu, por meio de Instrumento de Compromisso de Compra e Venda, a unidade autônoma nº 2003 do Ed. Oasis, integrante do empreendimento "Parc Paradiso Condomínio Resort", alegando descumprimento contratual em virtude do suposto atraso na entrega do imóvel. Na inicial, requereu: (i) justiça gratuita; (ii) inversão do ônus da prova; (iii) indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00; (iv) lucros cessantes no importe de R$ 41.119,51; e (v) custas e honorários advocatícios. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos autorais. Interposta apelação, a 1ª Turma de Direito Privado do TJPA deu parcial provimento ao recurso apenas para reduzir os danos morais de R$ 20.000,00 para R$ 10.000,00, mantendo os demais pontos da condenação, inclusive os lucros cessantes fixados em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, no período de 01/10/2010 até 20/04/2012 (data da entrega). - Da validade da cláusula de tolerância de 180 dias Súmula 83/STJ A tese recursal quanto à validade da cláusula de tolerância de 180 dias encontra-se, paradoxalmente, em plena consonância com a fundamentação do acórdão recorrido, o que revela a ausência de sucumbência recursal neste ponto e a incidência da Súmula 83/STJ. O Tribunal de origem, ao analisar a controvérsia, expressamente reconheceu que "é cediço a validade da cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 (cento e oitenta) dias" (fl. 460), em consonância, inclusive, com o próprio REsp 1.582.318/RJ (Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 21/9/2017) precedente apontado pela Recorrente como paradigma , no qual esta Corte firmou o entendimento de que: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. (..) 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 21/9/2017) precedente apontado pela Recorrente como paradigma , no qual esta Corte firmou o entendimento de que: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. (..) 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). (..). Conforme se observa, o acórdão recorrido não afastou a validade da cláusula; ao contrário, reconheceu-a expressamente. O que se consignou foi o extrapolamento do próprio prazo de tolerância a entrega estava prevista para setembro/2010, com termo final da tolerância em março/2011, tendo o imóvel sido efetivamente entregue apenas em 20/04/2012 , de modo que a controvérsia recursal, neste eixo, não existe. Nesse cenário, aplica-se a diretriz consolidada no AgInt nos EDcl no REsp 1884607/MG (Rel. Min. Paulo de Taqrso Sanseverino, 3ª Turma, DJe 23/09/2021) e no AgInt no AREsp 2.102.403/PR (Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, DJe 1/9/2022), no sentido de que "é válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior". Daí porque se reconhece a incidência da Súmula 83/STJ: "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida". - Da condenação em lucros cessantes Tema 996/STJ e Súmula 83/STJ Nesse eixo, a pretensão recursal esbarra frontalmente na tese vinculante fixada no Tema 996/STJ (REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, DJe 27/9/2019) cujo enunciado 1.2 dispõe: 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. A Corte de origem assim dirimiu a questão (fl. 391): (..) Ao contrário do afirmado pela requerida de que não havia prova do dano material, em razão da destinação do imóvel ser para moradia, é importante ressaltar que, neste particular, a prova deste dano é dispensável, visto que ,o prejuízo é presumido bastando o simples descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda pela construtora para fazer jus o promitente . comprador ao pagamento de lucros cessantes Este entendimento já restou pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, consoante trechos de votos abaixo transcritos (..) Aqui vejo que o restou demonstrado a contento. Ou seja, o dever dean debeatur indenizar, por parte da requerida, está provado. Quanto à contagem do termo dos lucros cessantes, extrai-se como data dea quo início a data estipulada para a entrega do imóvel, já reconhecida como Setembro de . 391): (..) Ao contrário do afirmado pela requerida de que não havia prova do dano material, em razão da destinação do imóvel ser para moradia, é importante ressaltar que, neste particular, a prova deste dano é dispensável, visto que ,o prejuízo é presumido bastando o simples descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda pela construtora para fazer jus o promitente . comprador ao pagamento de lucros cessantes Este entendimento já restou pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, consoante trechos de votos abaixo transcritos (..) Aqui vejo que o restou demonstrado a contento. Ou seja, o dever dean debeatur indenizar, por parte da requerida, está provado. Quanto à contagem do termo dos lucros cessantes, extrai-se como data dea quo início a data estipulada para a entrega do imóvel, já reconhecida como Setembro de . Assim, para efeitos da mora da requerida, deve ser considerado o primeiro dia2010 útil posterior após o término do referido prazo, qual seja, .01/10/2010 Quanto ao valor locatício do imóvel, entendo justo e proporcional sua fixação no percentual de 0,5% ao mês, sobre o preço do valor do imóvel atualizado, conforme voto da Relatora Mary Grün (TJ/SP, 7ª Câmara de Direito Privado APL 10057131020138260704 SP 1005713-10.2013.8.26.0704 (..) A jurisprudência desta Corte Superior, em sucessivas decisões proferidas em regime de repetitivo e em precedentes qualificados, tem reafirmado que a discussão sobre a destinação econômica do imóvel se residencial, comercial ou para locação é irrelevante para o reconhecimento dos lucros cessantes, pois a presunção do prejuízo decorre da própria privação injusta do uso do bem, dispensando prova documental específica. Ademais, o entendimento é firme no sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de lucros cessantes, cujo prejuízo do comprador é presumido, sendo comumente fixados no patamar de 0,5% (cinco décimos por cento) do valor do bem. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. SÚMULA 83/STJ. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. O atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda enseja a condenação da promitente vendedora ao pagamento de lucros cessantes, a título de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel similar, sendo presumido o prejuízo do adquirente. 2. O acórdão recorrido encontra-se em harmonia com a jurisprudência consolidada desta Corte Superior, incidindo a Súmula 83/STJ. 3. A pretensão de rediscutir a responsabilidade solidária e o arbitramento da indenização demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos e das cláusulas contratuais, providência vedada à luz da Súmula 7/STJ. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 1.966.783/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025, grifo meu.) DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. BASE DE CÁLCULO E PERCENTUAL. REEXAME DE PROVAS E ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DANOS MORAIS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. REVISÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA n. 7/STJ. 1. O Tribunal de origem, soberano na análise do acervo fático-probatório dos autos, assentou o atraso injustificado na entrega da unidade imobiliária superior a 16 (dezesseis) meses, fixando indenização por lucros cessantes em 0,5% (cinco décimos por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel. 2. A alteração das conclusões da Corte local a respeito da base de cálculo, do período de mora e do percentual arbitrado demandaria o reexame de fatos e provas, bem como a interpretação de cláusulas contratuais, providência obstada pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ. 3. Conforme a jurisprudência pacífica deste Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 4. A modificação do valor fixado a título de indenização por danos morais somente é viável em sede de recurso especial quando a quantia for irrisória ou exorbitante, o que não ocorre na espécie, em que arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Incidência da Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.034.339/PA, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 25/6/2026.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. Conforme a jurisprudência pacífica deste Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 4. A modificação do valor fixado a título de indenização por danos morais somente é viável em sede de recurso especial quando a quantia for irrisória ou exorbitante, o que não ocorre na espécie, em que arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Incidência da Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.034.339/PA, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 25/6/2026.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS DA VENDEDORA. MARCO FINAL. HABITE-SE. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CARACTERIZAÇÃO DA MORA DA COMPRADORA. VERIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ENUNCIADOS N. 5 E 7 DA SÚMULA DO STJ. LUCROS CESSANTES. TERMO INICIAL. DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. No caso, sem incorrer nos mencionados óbices, não há como averiguar, em recurso especial, se as partes convencionaram para que as obrigações da empresa agravante cessassem com o habite-se, e não com a entrega das chaves. 4. A Corte de origem assentou que existiu mora da agravante na entrega das chaves, e não inadimplemento da recorrida. Para rever tal entendimento, acolhendo a pretensão de afastar as condenações pecuniárias impostas à empresa com base no atraso na entrega da obra, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 5. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019), o que foi observado pelo Tribunal a quo. 6. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 7. Divergência jurisprudencial não comprovada, ante a incidência das Súmulas n. 284 do STF e 5, 7 e 83 do STJ. 8. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.987.283/AM, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022.) RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.) O acórdão recorrido, ao manter a condenação em lucros cessantes fixados em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, no período compreendido entre 01/10/2010 e 20/04/2012, adotou parâmetro rigorosamente alinhado à tese repetitiva, adotando como base o valor locatício de imóvel assemelhado. Nesse ponto, portanto, o recurso especial encontra dois óbices distintos: (a) a incidência da Súmula 83/STJ, por estar o acórdão em consonância com a jurisprudência desta Corte; e (b) a incidência da Súmula 7/STJ, pois eventual revisão do valor arbitrado ou do termo inicial demandaria revolvimento fático-probatório, conforme já assentado no AgInt nos EDcl no REsp 1.936.821/SP. Incide, portanto, o óbice da Súmula n. 83/STJ, que obsta o recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional, quando o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação firmada nesta Corte Superior. A tentativa de transmutar a natureza da controvérsia por meio da alegação de necessidade de distinguishing é uma estratégia que não pode ser acolhida, pois a discussão legal somente teria lugar se a premissa fática estabelecida na origem fosse desconsiderada ou se houvesse divergência jurisprudencial atual, o que não ocorre. - Da condenação em danos morais Súmula 7/STJ No que tange à alegada violação aos arts. 186, 884, 927 e 944, parágrafo único, do Código Civil, sustenta a Recorrente que o mero inadimplemento contratual não é capaz de gerar dano moral indenizável, invocando os precedentes firmados no AgRg no AREsp 570.086/PE, REsp 1.863.259/RJ e REsp 1.862.904/RJ. Cumpre observar, de início, que o acórdão recorrido não destoou dessa premissa. Ao revés, expressamente consignou que "o mero descumprimento contratual não enseja os danos morais" (fl. 415), adotando integralmente a diretriz sedimentada nesta Corte Superior no sentido de que "o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial" (AgInt no REsp 1.719.311/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/05/2018, DJe de 28/05/2018). Todavia, o Tribunal de origem, à luz das particularidades do caso concreto, identificou circunstância excepcional apta a autorizar a indenização, vejamos (fl. 418): Analisando detidamente os autos, observa-se que o atraso na entrega do imóvel se estendeu por período considerável, além daquele pactuado contratualmente, a caracterizar a existência de inquestionáveis danos morais diante da frustração da expectativa dos consumidores. Nesse sentido, o descumprimento do contrato extrapolou a esfera do mero aborrecimento, à medida que se observa que o imóvel adquirido seria destinado à moradia do casal, que por sua vez, por conta do atraso, tiveram que custear despesas com aluguel, além, é claro, das prestações do contrato em questão. Todavia, o Tribunal de origem, à luz das particularidades do caso concreto, identificou circunstância excepcional apta a autorizar a indenização, vejamos (fl. 418): Analisando detidamente os autos, observa-se que o atraso na entrega do imóvel se estendeu por período considerável, além daquele pactuado contratualmente, a caracterizar a existência de inquestionáveis danos morais diante da frustração da expectativa dos consumidores. Nesse sentido, o descumprimento do contrato extrapolou a esfera do mero aborrecimento, à medida que se observa que o imóvel adquirido seria destinado à moradia do casal, que por sua vez, por conta do atraso, tiveram que custear despesas com aluguel, além, é claro, das prestações do contrato em questão. Assim, o atraso significativo na conclusão das obras equivale à falha na prestação do serviço, manifestando o descaso das empresas rés com o cumprimento da obrigação avençada. Dito de outra maneira, estão configurados os pressupostos da indenização do dano moral, haja vista que, nos termos do art. 6º, inciso VI, c/c o art. 20, caput, ambos do CDC, a responsabilidade civil, nas relações de consumo, opera-se na modalidade objetiva, satisfazendo-se a pretensão indenizatória com a demonstração do dano (dano moral presumido, na hipótese dos autos) e do nexo de causalidade, exsurgindo o dever dos fornecedores ressarcirem os consumidores lesionados pelos danos suportados. De modo que, rever o citado entendimento para reconhecer que não houve abalo moral e que inexistem provas de violação a direitos da personalidade, como pretende a parte recorrente, demandaria o reexame das cláusulas do contrato e conjunto fático-probatório dos autos. Assim, a caracterização ou não da "circunstância excepcional" exigida pela jurisprudência desta Corte constitui, essencialmente, matéria de fato, cuja revisão em sede especial demanda o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial". Igualmente, quanto ao quantum indenizatório fixado em R$ 10.000,00, após redução operada pelo próprio Tribunal a quo , incide a Súmula 7/STJ, na medida em que o valor não se revela irrisório nem exorbitante, harmonizando-se com os parâmetros usualmente adotados por esta Corte para hipóteses análogas. Dessarte, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante a necessária análise de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Sobre o tema, seguem precedentes desta Corte: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA 284/STF. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO POR LONGO PERÍODO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ALTERAÇÃO DO VALOR DA COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL PELO STJ. EXCEPCIONALIDADE NÃO VERIFICADA NA HIPÓTESE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PERCENTUAL DE DECAIMENTO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. Ação de obrigação de fazer c/c compensação por danos morais. 2. A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC. 4. A conclusão acerca de que o longo período de atraso na entrega do imóvel objeto do contrato ultrapassa o mero dissabor, gerando dano moral a ser compensado, alinha-se ao entendimento do STJ quanto à matéria. 5. A intervenção do STJ, para alterar valor fixado a título de danos morais, é sempre excepcional e justifica-se tão-somente nas hipóteses em que o quantum seja ínfimo ou exorbitante, diante do quadro delimitado pelas instâncias ordinárias, o que não está caracterizado na hipótese. 6. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 7. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 8.A taxa de juros de mora referenciada no art. 406 do CC, antes da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, é a SELIC, vedada sua cumulação com índice de correção monetária (Tema 1368/STJ). 9. Recurso especial conhecido e provido em parte. (REsp n. 2.253.124/MA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/4/2026, DJEN de 17/4/2026.) DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. A intervenção do STJ, para alterar valor fixado a título de danos morais, é sempre excepcional e justifica-se tão-somente nas hipóteses em que o quantum seja ínfimo ou exorbitante, diante do quadro delimitado pelas instâncias ordinárias, o que não está caracterizado na hipótese. 6. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 7. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 8.A taxa de juros de mora referenciada no art. 406 do CC, antes da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, é a SELIC, vedada sua cumulação com índice de correção monetária (Tema 1368/STJ). 9. Recurso especial conhecido e provido em parte. (REsp n. 2.253.124/MA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/4/2026, DJEN de 17/4/2026.) DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INCIDÊNCIA DO CDC. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. AGRAVO NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, fundamentada nas Súmulas 7 e 5 do Superior Tribunal de Justiça. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a revisão das conclusões fáticas e probatórias do acórdão recorrido, especialmente quanto à condenação ao pagamento de danos morais e lucros cessantes pela não entrega do imóvel no prazo contratual. III. Razões de decidir 3. A revisão das conclusões fáticas e probatórias do acórdão recorrido não é admitida em recurso especial, conforme as Súmulas 7 e 5 do Superior Tribunal de Justiça. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja a devolução dos valores pagos pelo consumidor e o pagamento de indenização por danos materiais e morais. 5. A cumulação de lucros cessantes com multa contratual é possível, desde que a multa contratual não apresente equivalência com os locativos. 6. A falta de prequestionamento dos dispositivos legais tidos por violados impede o conhecimento do recurso especial, conforme a Súmula 282 do STF. IV. Dispositivo e tese 7. Resultado do Julgamento: Agravo não conhecido. (AREsp n. 2.845.544/MG, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.) CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE MOTIVO DE FORÇA MAIOR. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE PUDESSE ENSEJAR A CONDENAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais por descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, no que se refere ao prazo de entrega da obra. 2. A questão relacionada a ocorrência de motivo de força maior foi decidida a partir da interpretação de cláusulas do contrato firmado entre as partes, bem como da análise das circunstâncias fáticas da causa, cujo reexame é vedado em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 4. Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no caso. Precedentes. 5. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial. (AREsp n. 3.016.481/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 16/12/2025.) Por fim, em que pese o recurso ter indicado a alínea c, III, do art.105 da Constituição Federal, cumpre destacar que a incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede, por conseguinte, o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, não conheço do recurso especial. Nos termos do art. Precedentes. 5. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial. (AREsp n. 3.016.481/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 16/12/2025.) Por fim, em que pese o recurso ter indicado a alínea c, III, do art.105 da Constituição Federal, cumpre destacar que a incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede, por conseguinte, o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, não conheço do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para que 17% sobre o valor atualizado da condenação (fl. 295). Publique-se. Intimem-se. EMENTA

STJ — DECISÃO REsp 2216720 (inteiro teor)

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