STJ — DECISÃO REsp 2269923 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por PATRICIA GONÇALVES MOREIRA MANDIM e PHILLIP TADEU FALCONE ZACCARELLI TAVARES contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em demanda de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos, ajuizada em face de CARLOS PETIT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., tendo por objeto contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma no empreendimento "Cyrela For You". O Tribunal de origem, ao apreciar a controvérsia, concluiu pela aplicação da Lei n. 13.786/2018 e pela possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos, em razão da submissão do empreendimento ao regime do patrimônio de afetação nos termos da seguinte ementa ( fls.256): APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. HIPÓTESE EM QUE A INCORPORADORA PODE RETER 50% DO VALOR PAGO, PORQUE SE TRATA DE EMPREENDIMENTO SUBMETIDO AO REGIME DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DE 80%. RECURSO DA RÉ PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, por iniciativa dos compradores, julgada procedente em primeira instância, para impor devolução de 80% do valor pago. 2. Recurso da ré pedindo retenção de 50% do valor, acolhido em parte. 3. Contrato firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, porque a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação. 4. Cláusulas contratuais em conformidade com a Lei do Distrato. Aplicação do disposto no § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018. 5. Juros de mora a partir do trânsito em julgado. Tema 1002, do STJ. 6. DISPOSITIVO: Recurso da ré parcialmente provido. Sentença reformada para determinar a devolução de 50% das quantias pagas pelos promitentes compradores, com juros de mora a partir do trânsito em julgado. Os recorrentes, por sua vez, sustentam, em síntese, que a retenção nesse patamar seria abusiva, defendendo a restituição de percentual superior das parcelas adimplidas, com a limitação da retenção pela vendedora. Contrarrazões apresentdas ( fls. 317-327). Sobreveio juízo de admissibilidade positivo pelo Tribunal de origem (fls.331-332). É, no essencial, o relatório. A Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento da Petição nº IJ3403/2026, no ProAfR no REsp nº 2.258.565, por unanimidade, afetou o feito ao rito dos recursos repetitivos, nos termos do art. 1.036 do Código de Processo Civil, para delimitar a seguinte controvérsia: "Definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964." Na mesma assentada, a Segunda Seção determinou a suspensão do processamento dos recursos especiais e dos agravos em recursos especiais em segunda instância e/ou no Superior Tribunal de Justiça cujos objetos coincidam com a matéria afetada, observada a orientação do art. 256-L do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. A hipótese dos autos insere-se no âmbito da matéria repetitiva afetada. Com efeito, o recurso especial versa sobre contrato de compra e venda de imóvel celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, relacionado a empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, no qual se discute precisamente a possibilidade de retenção de até 50% das quantias pagas pelos compradores, à luz do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. A aderência entre o objeto do presente recurso e a questão submetida ao rito dos repetitivos é substancial. A controvérsia recursal não se limita a aspecto acessório ou meramente individual da relação contratual, mas alcança o núcleo jurídico da tese afetada: a definição da validade e dos limites da retenção de valores pelo vendedor em contratos imobiliários regidos pela Lei do Distrato e submetidos ao patrimônio de afetação. O art. 1.036 do Código de Processo Civil disciplina a técnica de julgamento dos recursos repetitivos sempre que houver multiplicidade de recursos especiais com fundamento em idêntica questão de direito. O art. 1.037, II, do mesmo diploma processual, por sua vez, estabelece que, na decisão de afetação, o relator determinará "a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre a questão". A controvérsia recursal não se limita a aspecto acessório ou meramente individual da relação contratual, mas alcança o núcleo jurídico da tese afetada: a definição da validade e dos limites da retenção de valores pelo vendedor em contratos imobiliários regidos pela Lei do Distrato e submetidos ao patrimônio de afetação. O art. 1.036 do Código de Processo Civil disciplina a técnica de julgamento dos recursos repetitivos sempre que houver multiplicidade de recursos especiais com fundamento em idêntica questão de direito. O art. 1.037, II, do mesmo diploma processual, por sua vez, estabelece que, na decisão de afetação, o relator determinará "a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre a questão". A providência tem por finalidade preservar a racionalidade do sistema recursal, impedir decisões conflitantes e assegurar a autoridade do precedente qualificado a ser firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em observância aos arts. 926 e 927, III, do Código de Processo Civil. Nesse contexto, diante da expressa determinação de suspensão emanada da Segunda Seção, o processamento do presente recurso especial deve permanecer sobrestado até o julgamento definitivo do recurso paradigma e a publicação do respectivo acórdão repetitivo. Somente após a fixação da tese qualificada será possível aferir, com segurança, se o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação vinculante do Superior Tribunal de Justiça ou se haverá necessidade de providência processual ulterior, inclusive eventual aplicação do art. 1.040 do Código de Processo Civil. Ante o exposto, com fundamento nos arts. 1.036 e 1.037, II, do Código de Processo Civil, bem como na decisão de afetação proferida pela Segunda Seção na Petição nº IJ3403/2026, no ProAfR no REsp nº 2.258.565, determino a devolução dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, para observância da sistemática dos recursos repetitivos relativamente à controvérsia afetada, consistente em "definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964". Deverá o Tribunal de origem: i) promover o sobrestamento do feito até o julgamento definitivo do recurso repetitivo e a publicação do respectivo acórdão paradigma, nos termos da determinação de suspensão emanada da Segunda Seção, observada a orientação do art. 256-L do RISTJ; ii) após a publicação do acórdão paradigma, proceder à aplicação da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, na forma do art. 1.040 do Código de Processo Civil; iii) negar seguimento ao recurso especial, caso o acórdão recorrido esteja em conformidade com a orientação firmada no precedente qualificado; iv) realizar o juízo de retratação, caso o acórdão recorrido divirja da tese repetitiva fixada; v) remeter novamente os autos a esta Corte Superior apenas se, após a aplicação da tese repetitiva, subsistir questão federal autônoma, não prejudicada e ainda passível de apreciação em sede excepcional. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

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