STJ — DECISÃO REsp 2275466 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por SETCORP 212 URBANIZADORA LTDA. contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em demanda de rescisão de instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano cumulada com pedido de reintegração de posse ajuizada contra JEFERSON GOMES DOS SANTOS. Na origem, a parte autora alegou inadimplemento do adquirente em contrato firmado em 25 de abril de 2021, relativo ao lote 34 da quadra D do empreendimento denominado SETPARQUE (SJC), situado em São José dos Campos/SP, sustentando a incidência da Lei n. 13.786/2018 e a possibilidade de retenção/dedução de valores decorrentes da resolução contratual. O Tribunal de origem, ao apreciar a controvérsia, conheceu em parte da apelação interposta por SETCORP 212 URBANIZADORA LTDA. e, na parte conhecida, negou-lhe provimento, nos termos da seguinte ementa (fl.197): COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores Inadimplemento do comprador Retenção de parte dos valores Possibilidade Prefixação das perdas e danos Contrato celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2019 Aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2019 - No entanto, impossibilidade de perda total das parcelas pagas Aplicação analógica do arts. 53 e 51, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor Base de cálculo da cláusula penal Valor pago Solução que não se afasta da prescrição do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, igualmente incluído pela Lei nº 13.786/2018 Decreto-Lei nº 271/1967 que equipara loteador à incorporadora Taxa de fruição Descabimento Sem efetiva ocupação, não há utilização econômica pelo comprador que justifique a cobrança da taxa de fruição Sentença que acolheu a obrigação do comprador de pagamento de imposto e taxa incidente sobre o imóvel, autorizando a retenção desses débitos, a serem comprovados em cumprimento de sentença Sentença que autorizou o pagamento parcelado de eventual saldo em favor do comprador Sentença mantida. Apelação parcialmente conhecida e não provida. Nas razões do especial, a recorrente sustenta, em síntese, a necessidade de observância do regime jurídico introduzido pela Lei n. 13.786/2018, com a preservação dos parâmetros legais de retenção e dedução de valores na hipótese de resolução do contrato por inadimplemento do adquirente. Contrarrazões apresentadas às fls. 272-278. Sobreveio juízo positivo de admissibilidade na origem, com remessa dos autos a esta Corte Superior (fls. 279-281). É, no essencial, o relatório. A Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento da Petição nº IJ3403/2026, no ProAfR no REsp nº 2.258.565, por unanimidade, afetou o feito ao rito dos recursos repetitivos, nos termos do art. 1.036 do Código de Processo Civil, para delimitar a seguinte controvérsia: "Definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964." Na mesma assentada, a Segunda Seção determinou a suspensão do processamento dos recursos especiais e dos agravos em recursos especiais em segunda instância e/ou no Superior Tribunal de Justiça cujos objetos coincidam com a matéria afetada, observada a orientação do art. 256-L do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. A hipótese dos autos insere-se no âmbito da matéria repetitiva afetada. Com efeito, o recurso especial versa sobre contrato de compra e venda de imóvel celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, relacionado a empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, no qual se discute precisamente a possibilidade de retenção de até 50% das quantias pagas pelos compradores, à luz do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. A aderência entre o objeto do presente recurso e a questão submetida ao rito dos repetitivos é substancial. A controvérsia recursal não se limita a aspecto acessório ou meramente individual da relação contratual, mas alcança o núcleo jurídico da tese afetada: a definição da validade e dos limites da retenção de valores pelo vendedor em contratos imobiliários regidos pela Lei do Distrato e submetidos ao patrimônio de afetação. O art. 1.036 do Código de Processo Civil disciplina a técnica de julgamento dos recursos repetitivos sempre que houver multiplicidade de recursos especiais com fundamento em idêntica questão de direito. O art. A aderência entre o objeto do presente recurso e a questão submetida ao rito dos repetitivos é substancial. A controvérsia recursal não se limita a aspecto acessório ou meramente individual da relação contratual, mas alcança o núcleo jurídico da tese afetada: a definição da validade e dos limites da retenção de valores pelo vendedor em contratos imobiliários regidos pela Lei do Distrato e submetidos ao patrimônio de afetação. O art. 1.036 do Código de Processo Civil disciplina a técnica de julgamento dos recursos repetitivos sempre que houver multiplicidade de recursos especiais com fundamento em idêntica questão de direito. O art. 1.037, II, do mesmo diploma processual, por sua vez, estabelece que, na decisão de afetação, o relator determinará "a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre a questão". A providência tem por finalidade preservar a racionalidade do sistema recursal, impedir decisões conflitantes e assegurar a autoridade do precedente qualificado a ser firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em observância aos arts. 926 e 927, III, do Código de Processo Civil. Nesse contexto, diante da expressa determinação de suspensão emanada da Segunda Seção, o processamento do presente recurso especial deve permanecer sobrestado até o julgamento definitivo do recurso paradigma e a publicação do respectivo acórdão repetitivo. Somente após a fixação da tese qualificada será possível aferir, com segurança, se o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação vinculante do Superior Tribunal de Justiça ou se haverá necessidade de providência processual ulterior, inclusive eventual aplicação do art. 1.040 do Código de Processo Civil. Ante o exposto, com fundamento nos arts. 1.036 e 1.037, II, do Código de Processo Civil, bem como na decisão de afetação proferida pela Segunda Seção na Petição nº IJ3403/2026, no ProAfR no REsp nº 2.258.565, determino a devolução dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, para observância da sistemática dos recursos repetitivos relativamente à controvérsia afetada, consistente em "definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964". Deverá o Tribunal de origem: i) promover o sobrestamento do feito até o julgamento definitivo do recurso repetitivo e a publicação do respectivo acórdão paradigma, nos termos da determinação de suspensão emanada da Segunda Seção, observada a orientação do art. 256-L do RISTJ; ii) após a publicação do acórdão paradigma, proceder à aplicação da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, na forma do art. 1.040 do Código de Processo Civil; iii) negar seguimento ao recurso especial, caso o acórdão recorrido esteja em conformidade com a orientação firmada no precedente qualificado; iv) realizar o juízo de retratação, caso o acórdão recorrido divirja da tese repetitiva fixada; v) remeter novamente os autos a esta Corte Superior apenas se, após a aplicação da tese repetitiva, subsistir questão federal autônoma, não prejudicada e ainda passível de apreciação em sede excepcional. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

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