STJ — DECISÃO REsp 2270486 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por ANDRIELI TRENTINI BATISTA e CARLOS HENRIQUE BATISTA contra acórdão proferido pela 31ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, em demanda de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por benfeitorias e acessões, ajuizada contra Residencial Pradópolis - SPE Ltda. Ao final, a Corte paulista deu parcial provimento ao recurso dos autores, e negou provimento ao recurso adesivo de Residencial Pradópolis - SPE Ltda., assentando, entre outros pontos, a validade da retenção de 10% dos valores pagos, a incidência de taxa de fruição a partir da construção e enquanto perdurar a ocupação, a impossibilidade de condicionar a indenização por benfeitorias à alienação judicial do imóvel, e a incidência da correção monetária desde os efetivos desembolsos, nos termos de seguinte ementa ( fls. 702-703): Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO DECRETADA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO LIMITADA A 25%. NÃO PREVALECIMENTO. ADOÇÃO DE 10% PREVISTA NO CONTRATO. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. TAXA DE FRUIÇÃO. EDIFICAÇÃO DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO. INDENIZAÇÃO DESDE A CONSTRUÇÃO ATÉ A DESOCUPAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE SUBMISSÃO AO RITO DO ART. 27 DA LEI Nº 9.514/97. INEXISTÊNCIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PAGAMENTO DIRETO EM FAVOR DOS AUTORES. REFORMA DA PARCIAL SENTENÇA. SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDA. APELO DOS AUTORES PROVIDO EM PARTE E RECURSO ADESIVO DO RÉU DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos e indenização por benfeitorias, ajuizada pelos autores referente a promessa de compra e venda de lote. Sentença pela qual foi julgada com parcial procedência para declarar rescindido o contrato e fixar a restituição de 75% dos valores pagos pelos autores, e determinar o pagamento de indenização pelas benfeitoria, condicionada a leilão judicial do imóvel e reconhecer o direito do réu à taxa de fruição da posse até a desocupação. Ambas as partes interpuseram recurso (apelação e adesivo). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir a legalidade da cláusula de retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores; (ii) estabelecer a validade da condenação ao pagamento de taxa de fruição pelo uso do imóvel, inclusive em lote não edificado; (iii) determinar a possibilidade de indenização por benfeitorias mediante leilão judicial com base no art. 27 da Lei nº 9.514/97; e (iv) analisar a correção do termo inicial da correção monetária e a distribuição dos ônus da sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula contratual que prevê retenção de 10% dos valores pagos encontra respaldo na jurisprudência do STJ e do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), sendo considerada razoável e suficiente para cobrir custos operacionais e evitar enriquecimento sem causa do comprador inadimplente. 4. No caso de edificação pelos compradores no lote compromissado durante a execução do contrto, é devida a taxa de fruição é devida a partir da construção até a desocupação, devendo ser apurada em liquidação 5. A retenção de 10% deve abranger apenas custos operacionais, despesas administrativas e multa contratual, não podendo incluir valores pela fruição anterior à sentença, a fim de evitar duplicidade compensatória. 6. A imposição judicial de leilão do imóvel como condição para indenização das benfeitorias é indevida por ausência de cláusula de alienação fiduciária, registro do contrato e constituição em mora, requisitos exigidos para aplicação do art. 27 da Lei nº 9.514/97, conforme decidido pelo STJ no Tema Repetitivo 1095. 7. A indenização pelas benfeitorias deve ocorrer de forma direta, com base na perícia judicial, conforme expressamente previsto na cláusula contratual, vedada a imposição de alienação judicial como condição para pagamento. 8. A correção monetária sobre os valores a restituir deve incidir desde os respectivos desembolsos, por se tratar de mera recomposição monetária. 9. A distribuição da sucumbência deve observar o grau de êxito das partes, com readequação da proporção de honorários advocatícios entre autores. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso de apelação dos autores provido em parte; recurso adesivo do réu desprovido. . Teses de julgamento: "1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% dos valores pagos na hipótese de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel. 2. A taxa de fruição é devida a partir da construção e enquanto perdurar a ocupação, excluindo-se qualquer parcela sobre as benfeitorias realizadas. 3. A indenização por benfeitorias realizadas pelo comprador em lote urbano não pode ser condicionada à alienação judicial do imóvel quando ausente cláusula de alienação fiduciária, registro do contrato e constituição em mora. 4. A correção monetária sobre os valores a restituir deve incidir desde os efetivos desembolsos. Rejeitados os embargos de declaração ( fls.751-758). Contrarrazões apresentadas ( fls. 895-908), sobreveio juízo de admissibilidade positivo pelo Tribunal de origem ( fls. 909-910). É, no essencial, o relatório. A Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento da Petição nº IJ3403/2026, no ProAfR no REsp nº 2.258.565, por unanimidade, afetou o feito ao rito dos recursos repetitivos, nos termos do art. A indenização por benfeitorias realizadas pelo comprador em lote urbano não pode ser condicionada à alienação judicial do imóvel quando ausente cláusula de alienação fiduciária, registro do contrato e constituição em mora. 4. A correção monetária sobre os valores a restituir deve incidir desde os efetivos desembolsos. Rejeitados os embargos de declaração ( fls.751-758). Contrarrazões apresentadas ( fls. 895-908), sobreveio juízo de admissibilidade positivo pelo Tribunal de origem ( fls. 909-910). É, no essencial, o relatório. A Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento da Petição nº IJ3403/2026, no ProAfR no REsp nº 2.258.565, por unanimidade, afetou o feito ao rito dos recursos repetitivos, nos termos do art. 1.036 do Código de Processo Civil, para delimitar a seguinte controvérsia: "Definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964." Na mesma assentada, a Segunda Seção determinou a suspensão do processamento dos recursos especiais e dos agravos em recursos especiais em segunda instância e/ou no Superior Tribunal de Justiça cujos objetos coincidam com a matéria afetada, observada a orientação do art. 256-L do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. A hipótese dos autos insere-se no âmbito da matéria repetitiva afetada. Com efeito, o recurso especial versa sobre contrato de compra e venda de imóvel celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, relacionado a empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, no qual se discute precisamente a possibilidade de retenção de até 50% das quantias pagas pelos compradores, à luz do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. A aderência entre o objeto do presente recurso e a questão submetida ao rito dos repetitivos é substancial. A controvérsia recursal não se limita a aspecto acessório ou meramente individual da relação contratual, mas alcança o núcleo jurídico da tese afetada: a definição da validade e dos limites da retenção de valores pelo vendedor em contratos imobiliários regidos pela Lei do Distrato e submetidos ao patrimônio de afetação. O art. 1.036 do Código de Processo Civil disciplina a técnica de julgamento dos recursos repetitivos sempre que houver multiplicidade de recursos especiais com fundamento em idêntica questão de direito. O art. 1.037, II, do mesmo diploma processual, por sua vez, estabelece que, na decisão de afetação, o relator determinará "a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre a questão". A providência tem por finalidade preservar a racionalidade do sistema recursal, impedir decisões conflitantes e assegurar a autoridade do precedente qualificado a ser firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em observância aos arts. 926 e 927, III, do Código de Processo Civil. Nesse contexto, diante da expressa determinação de suspensão emanada da Segunda Seção, o processamento do presente recurso especial deve permanecer sobrestado até o julgamento definitivo do recurso paradigma e a publicação do respectivo acórdão repetitivo. Somente após a fixação da tese qualificada será possível aferir, com segurança, se o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação vinculante do Superior Tribunal de Justiça ou se haverá necessidade de providência processual ulterior, inclusive eventual aplicação do art. 1.040 do Código de Processo Civil. Ante o exposto, com fundamento nos arts. 1.036 e 1.037, II, do Código de Processo Civil, bem como na decisão de afetação proferida pela Segunda Seção na Petição nº IJ3403/2026, no ProAfR no REsp nº 2.258.565, determino a devolução dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, para observância da sistemática dos recursos repetitivos relativamente à controvérsia afetada, consistente em "definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964". Deverá o Tribunal de origem: i) promover o sobrestamento do feito até o julgamento definitivo do recurso repetitivo e a publicação do respectivo acórdão paradigma, nos termos da determinação de suspensão emanada da Segunda Seção, observada a orientação do art. 256-L do RISTJ; 1.036 e 1.037, II, do Código de Processo Civil, bem como na decisão de afetação proferida pela Segunda Seção na Petição nº IJ3403/2026, no ProAfR no REsp nº 2.258.565, determino a devolução dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, para observância da sistemática dos recursos repetitivos relativamente à controvérsia afetada, consistente em "definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964". Deverá o Tribunal de origem: i) promover o sobrestamento do feito até o julgamento definitivo do recurso repetitivo e a publicação do respectivo acórdão paradigma, nos termos da determinação de suspensão emanada da Segunda Seção, observada a orientação do art. 256-L do RISTJ; ii) após a publicação do acórdão paradigma, proceder à aplicação da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, na forma do art. 1.040 do Código de Processo Civil; iii) negar seguimento ao recurso especial, caso o acórdão recorrido esteja em conformidade com a orientação firmada no precedente qualificado; iv) realizar o juízo de retratação, caso o acórdão recorrido divirja da tese repetitiva fixada; v) remeter novamente os autos a esta Corte Superior apenas se, após a aplicação da tese repetitiva, subsistir questão federal autônoma, não prejudicada e ainda passível de apreciação em sede excepcional. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

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