STJ — DECISÃO REsp 2275422 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por RODRIGO CESAR MIYABARA, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 25ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, com pedido liminar, ajuizada em face de AR18 Incorporação e Construção Ltda. O Tribunal de origem, ao apreciar a controvérsia, negou provimento ao recurso de apelação interposto por Rodrigo Cesar Miyabara, mantendo a sentença, nos termos da seguinte ementa (fls.46): APELAÇÃO Instrumento de compromisso de compra e venda de bem imóvel Ação de rescisão contratual cumulada restituição de valores - Ruptura do termo por liberalidade do contratante (desistência) Admissibilidade - Ninguém pode ser obrigado a permanecer vinculado ao contrato quando não mais pretende adquirir o bem - Questão que não se controverte, uma vez que o recurso interposto pelo autor é restrito à retenção estabelecida na sentença, e que pretende seja modificada para 10% do valor pago Pretensão não acolhida Empreendimento imobiliário sujeito ao regime de afetação patrimonial - Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato) com redação alterada pela Lei nº 4.591/64, aplicável ao caso concreto - Incidência da cláusula penal compensatória que prevê a retenção de 50% dos valores pagos Inteligência do artigo 67-A, §5º da mencionada legislação Restituição em parcela única Súmula nº 02 deste E. Tribunal de Justiça -Sentença mantida Recurso não provido. O recorrente sustenta, em síntese, violação aos arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor e ao art. 413 do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial, defendendo a abusividade da cláusula penal que autoriza a retenção de 50% dos valores pago s. Alega, ainda, inobservância do entendimento firmado no REsp nº 2.006.925/SP, bem como da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça e das Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, sustentando que a manutenção da retenção contratual importaria enriquecimento sem causa e excessiva onerosidade ao consumidor. Contrarrazões apresentadas ( fls.585-593). Sobreveio juízo de admissibilidade positivo na origem ( fls. 594-596). É, no essencial, o relatório. A Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento da Petição nº IJ3403/2026, no ProAfR no REsp nº 2.258.565, por unanimidade, afetou o feito ao rito dos recursos repetitivos, nos termos do art. 1.036 do Código de Processo Civil, para delimitar a seguinte controvérsia: "Definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964." Na mesma assentada, a Segunda Seção determinou a suspensão do processamento dos recursos especiais e dos agravos em recursos especiais em segunda instância e/ou no Superior Tribunal de Justiça cujos objetos coincidam com a matéria afetada, observada a orientação do art. 256-L do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. A hipótese dos autos insere-se no âmbito da matéria repetitiva afetada. Com efeito, o recurso especial versa sobre contrato de compra e venda de imóvel celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, relacionado a empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, no qual se discute precisamente a possibilidade de retenção de até 50% das quantias pagas pelos compradores, à luz do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. A aderência entre o objeto do presente recurso e a questão submetida ao rito dos repetitivos é substancial. A controvérsia recursal não se limita a aspecto acessório ou meramente individual da relação contratual, mas alcança o núcleo jurídico da tese afetada: a definição da validade e dos limites da retenção de valores pelo vendedor em contratos imobiliários regidos pela Lei do Distrato e submetidos ao patrimônio de afetação. O art. 1.036 do Código de Processo Civil disciplina a técnica de julgamento dos recursos repetitivos sempre que houver multiplicidade de recursos especiais com fundamento em idêntica questão de direito. O art. 1.037, II, do mesmo diploma processual, por sua vez, estabelece que, na decisão de afetação, o relator determinará "a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre a questão". A providência tem por finalidade preservar a racionalidade do sistema recursal, impedir decisões conflitantes e assegurar a autoridade do precedente qualificado a ser firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em observância aos arts. 1.036 do Código de Processo Civil disciplina a técnica de julgamento dos recursos repetitivos sempre que houver multiplicidade de recursos especiais com fundamento em idêntica questão de direito. O art. 1.037, II, do mesmo diploma processual, por sua vez, estabelece que, na decisão de afetação, o relator determinará "a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre a questão". A providência tem por finalidade preservar a racionalidade do sistema recursal, impedir decisões conflitantes e assegurar a autoridade do precedente qualificado a ser firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em observância aos arts. 926 e 927, III, do Código de Processo Civil. Nesse contexto, diante da expressa determinação de suspensão emanada da Segunda Seção, o processamento do presente recurso especial deve permanecer sobrestado até o julgamento definitivo do recurso paradigma e a publicação do respectivo acórdão repetitivo. Somente após a fixação da tese qualificada será possível aferir, com segurança, se o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação vinculante do Superior Tribunal de Justiça ou se haverá necessidade de providência processual ulterior, inclusive eventual aplicação do art. 1.040 do Código de Processo Civil. Ante o exposto, com fundamento nos arts. 1.036 e 1.037, II, do Código de Processo Civil, bem como na decisão de afetação proferida pela Segunda Seção na Petição nº IJ3403/2026, no ProAfR no REsp nº 2.258.565, determino a devolução dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, para observância da sistemática dos recursos repetitivos relativamente à controvérsia afetada, consistente em "definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964". Deverá o Tribunal de origem: i) promover o sobrestamento do feito até o julgamento definitivo do recurso repetitivo e a publicação do respectivo acórdão paradigma, nos termos da determinação de suspensão emanada da Segunda Seção, observada a orientação do art. 256-L do RISTJ; ii) após a publicação do acórdão paradigma, proceder à aplicação da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, na forma do art. 1.040 do Código de Processo Civil; iii) negar seguimento ao recurso especial, caso o acórdão recorrido esteja em conformidade com a orientação firmada no precedente qualificado; iv) realizar o juízo de retratação, caso o acórdão recorrido divirja da tese repetitiva fixada; v) remeter novamente os autos a esta Corte Superior apenas se, após a aplicação da tese repetitiva, subsistir questão federal autônoma, não prejudicada e ainda passível de apreciação em sede excepcional. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

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