STJ — DECISÃO REsp 2223378 (inteiro teor) — Biblioteca Jurídica

DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por DENIS WILLIAM CABRAL E REGINA CASEMIRA CABRAL FERNANDES, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea c, da Constituição Federal, contra o acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO assim ementado (fls. 571-582): APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação ajuizada pelos promitentes compradores que, inadimplentes, visam a resolução do contrato com restituição integral dos valores pagos incluindo corretagem. Sentença de parcial procedência dos pedidos iniciais e reconvencionais, para determinar a restituição da quantia paga com retenção dos valores da corretagem e de 25% do montante pago, além do pagamento pelos autores da taxa de ocupação ou fruição. Inconformismo dos autores. Sem razão. Retenção parcial dos valores pagos. Possibilidade. Retenção de 25% dos valores pagos que está em consonância com o entendimento do STJ. Corretagem. Culpa dos compradores em razão do inadimplemento das parcelas. Possibilidade de retenção do valor total pago. Contrato que garantiu aos compradores o pleno dever de informação, em consonância com o entendimento do STJ. Taxa de ocupação. Possibilidade. Imóvel já ocupado pelos compradores. Inadimplemento das parcelas incontroverso. Retorno das partes ao estado anterior. Precedente do STJ. Recurso desprovido. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 614-617). A parte recorrente alega (fls. 585-607) violação dos arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), afirmando que não se admite perdimento total dos valores pagos e que é abusiva a cumulação de cláusula penal com taxa de fruição, especialmente em caso de lote vago, porque configuraria bis in idem. Sustenta ofensa à Súmula n. 543/STJ, por entender que o acórdão recorrido permite retenções superiores às admitidas e legitima cobrança de taxa de fruição indevida em lote sem edificação. Aponta divergência jurisprudencial, indicando como paradigma o REsp n. 1.863.007/SP, no qual o Superior Tribunal de Justiça teria firmado que não cabe taxa de fruição em terreno vago por ausência de fruição econômica e enriquecimento sem causa. Argumenta, ainda, que a Lei n. 13.786/2018 e o art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964 estabelecem limites de retenção (até 25%) e não autorizam cumulação com taxa de fruição que acarrete onerosidade excessiva ao consumidor, sobretudo sem prova de prejuízos do vendedor, reforçando a tese de abusividade no caso concreto (fls. 593-596). Não foram apresentadas contrarrazões (fl. 620). Sobreveio o juízo de admissibilidade positivo na instância de origem (fls. 621-622). É, no essencial, o relatório. O recurso não merece prosperar. Observa-se que o Tribunal estadual consignou que a retenção correspondente a 25% dos valores pagos não se mostra abusiva, encontrando respaldo na jurisprudência consolidada desta Corte Superior, bem como reconheceu que o contrato assegurou aos compradores adequada informação acerca da comissão de corretagem e das consequências do inadimplemento, concluindo pela validade das respectivas cláusulas. Desse modo, a modificação da conclusão adotada pelo Tribunal de origem quanto ao dever de informação relacionado à comissão de corretagem demandaria reinterpretação das cláusulas contratuais, providência vedada pela Súmula n. 5/STJ. Quanto ao percentual de retenção de 25% dos valores pagos, o acórdão recorrido está em consonância com a orientação desta Corte Superior, segundo a qual, ausente peculiaridade que justifique solução diversa, revela-se razoável a retenção desse percentual em caso de resolução contratual por culpa do promissário comprador, porquanto adequada para indenizar as despesas gerais do empreendimento e desestimular o rompimento unilateral do contrato (REsp n. 2.024.829/SC, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 10/3/2023). No que se refere à taxa de fruição, o Tribunal de origem registrou expressamente que os recorrentes receberam a posse do imóvel, permaneceram na unidade e, à luz da jurisprudência desta Corte, a indenização pela fruição é devida desde a transferência da posse até a efetiva restituição do bem. Com efeito, a orientação desta Corte Superior firmou-se no sentido de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período de ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida ao adquirente até a efetiva restituição do bem, por constituir contraprestação pela utilização exclusiva do imóvel e evitar o enriquecimento sem causa do promissário comprador. No que se refere à taxa de fruição, o Tribunal de origem registrou expressamente que os recorrentes receberam a posse do imóvel, permaneceram na unidade e, à luz da jurisprudência desta Corte, a indenização pela fruição é devida desde a transferência da posse até a efetiva restituição do bem. Com efeito, a orientação desta Corte Superior firmou-se no sentido de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período de ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida ao adquirente até a efetiva restituição do bem, por constituir contraprestação pela utilização exclusiva do imóvel e evitar o enriquecimento sem causa do promissário comprador. Nesse sentido: "Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. O pagamento da taxa de ocupação é devido por consubstanciar retribuição pela utilização do imóvel durante determinado período temporal, evitando que o promissário comprador se favoreça da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor" (AgInt no REsp 2.067.527/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 23/8/2024). No caso concreto, a Corte estadual consignou que os recorrentes exerceram a posse direta do apartamento adquirido, razão pela qual concluiu pela incidência da taxa de fruição desde a transferência da posse. A alteração dessa premissa exigiria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, conforme dispõe a Súmula n. 7/STJ. Também não prospera a alegação de dissídio jurisprudencial. O dissídio jurisprudencial igualmente não se configura. Embora os recorrentes invoquem precedente relativo à impossibilidade de cobrança de taxa de fruição em lote sem edificação, a hipótese dos autos é substancialmente diversa, pois o acórdão recorrido consignou tratar-se de unidade autônoma residencial efetivamente ocupada pelos compradores, circunstância que afasta a necessária similitude fático-jurídica exigida pelo art. 255 do RISTJ. Por fim, não prospera a alegação de indevida cumulação entre a retenção contratual e a taxa d e fruição. A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido de que a indenização pelo período de ocupação do imóvel não se confunde com a cláusula penal compensatória decorrente da rescisão contratual, por possuir fundamento jurídico distinto, destinando-se a remunerar a utilização do bem pelo adquirente e a evitar o enriquecimento sem causa. Assim, é admissível a cumulação da multa prevista na cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação (AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 7/3/2024). Ante o exposto, conheço do recurso especial e nego-lhe provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados pelas instâncias ordinárias em 2 (dois) pontos percentuais, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal e eventual suspensão da exigibilidade decorrente da gratuidade da justiça. Publique-se. Intimem-se. EMENTA

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