Súmula 308 do STJ

SÚMULA 308 DIREITO BANCÁRIO - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO Enunciado: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Referências Legislativas: LEG:FED LEI:003071 ANO:1916 ***** CC-16 CODIGO CIVIL DE 1916 ART:00756 LEG:FED LEI:010406 ANO:2002 ***** CC-02 CODIGO CIVIL DE 2002 ART:01420 Órgão Julgador: SEGUNDA SEÇÃO Data da decisão: 30/03/2005 Fonte: DJ DATA:25/04/2005 PG:00384 RSSTJ VOL.:00024 PG:00311 RSTJ VOL.:00190 PG:00645 Excerto dos Precedentes Originários: "[...] IMÓVEL. INCORPORAÇÃO. FINANCIAMENTO. SFH. HIPOTECA. TERCEIRO ADQUIRENTE. BOA-FÉ. NÃO PREVALÊNCIA DO GRAVAME. [...] O entendimento pacificado no âmbito da Segunda Seção deste STJ é no sentido de que, em contratos de financiamento para construção de imóveis pelo SFH, a hipoteca concedida pela incorporadora em favor do Banco credor, ainda que anterior, não prevalece sobre a boa-fé do terceiro que adquire, em momento posterior, a unidade imobiliária. [...]" (REsp 557369 GO, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 07/10/2004, DJ 08/11/2004, p. 241) "Sistema Financeiro de Habitação. Imóveis alienados. Hipoteca pela construtora. Promissário comprador de unidade habitacional. Garantia que não o alcança. [...] O promissário comprador de unidade habitacional pelo S.F.H. somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do art. 22 da Lei n. 4.864/65. [...]" (EREsp 187940 SP, Rel. Ministro ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/09/2004, DJ 29/11/2004, p. 220) Inteiro Teor das Súmulas scon.stj.jus.br/SCON/sumstj/ 964 "[...] Hipoteca. Construtora. Agente financeiro. [...] A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do EREsp nº 415.667/SP, Relator o Ministro Castro Filho, DJ de 21/6/04, consolidou o entendimento de que a garantia hipotecária firmada pela construtora com a instituição bancária não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma. [...]" (AgRg no Ag 522731 GO, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/09/2004, DJ 17/12/2004, p. 519) "Aquisição de bem imóvel. Hipoteca constituída pela construtora junto ao agente financeiro. [...] Nesta Corte há interpretação consolidada no âmbito da Segunda Seção no sentido de que a garantia hipotecária do financiamento não atinge o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, tão- somente, pelo pagamento do seu débito [...]" (REsp 651125 RJ, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/09/2004, DJ 11/10/2004, p. 325) "[...] Hipoteca. Cancelamento. Construtora. Agente financeiro. Terceiro adquirente. [...] A hipoteca instituída pela construtora ao agente financiador, que recai sobre unidade de apartamentos, é ineficaz perante os promissários-compradores, a partir de quando celebrada a promessa de compra e venda. [...]" (AgRg no REsp 505407 GO, Rel. Ministro ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/08/2004, DJ 04/10/2004, p. 284) "[...] PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. HIPOTECA INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. DIVERGÊNCIA SUPERADA. [...] Pacificou-se na Segunda Seção não prevalecer, em relação aos compradores, a hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Destarte, o adquirente da unidade habitacional responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito. [...]" (EREsp 415667 SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/05/2004, DJ 21/06/2004, p. 159) "[...] HIPOTECA CONSTITUÍDA SOBRE IMÓVEIS PROMETIDOS À VENDA E QUITADOS. INVIABILIDADE. NEGLIGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. NÃO OBSERVÂNCIA DA SITUAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. [...] A hipoteca constituída pela construtora em favor do agente financeiro, recaindo sobre unidades de apartamentos, carece de eficácia perante os promissários-compradores, quando celebrada após a promessa de compra e venda. - A entidade financeira, ao celebrar contratos de financiamento, deve inteirar-se sobre a situação dos imóveis, destinados à venda, já oferecidos ao público. Se observar tal cuidado, apurará, facilmente, quais os que foram prometidos à venda e a proporção em que foram pagos." (REsp 418040 SC, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/04/2004, DJ 10/05/2004, p. 273) "[...] Hipoteca. Nulidade. [...] É nula a hipoteca outorgada pela construtora à instituição financeira após a celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador. [...]" (AgRg no REsp 561807 GO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2004, DJ 19/04/2004, p. 197) INTEIRO TEOR DAS SÚMULAS

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